السكن في جيبوتي

يجمع سوق الإسكان في جيبوتي بين أشكال السكن الرسمية وغير الرسمية. وتستأجر الأسر مساكن خاصة أو تشتريها، أو تحصل على أراضٍ مجهزة وتبني عليها بنفسها، أو تستفيد من الإسكان الاجتماعي، أو تستخدم صيغًا مثل الإيجار المنتهي بالتملك (location-vente)، حيث قد ترتبط دفعات الإيجار بانتقال الملكية لاحقًا. وقد يشكل الإيجار الطويل الأجل للأرض (Emphytéose) بديلًا عمليًا للشراء الفوري أيضًا. وتكتسب المستوطنات غير الرسمية أهمية خاصة في مدينة جيبوتي وبلبلا وحولهما. وتحسن برامج مثل برنامج تطوير الأحياء (Zéro Bidonville) المناطق السكنية وتطور الطرق وتدعم تسجيل الأراضي وتنقل الأسر من الأودية المعرضة للمخاطر؛ وقد تستفيد أيضًا الأسر الفقيرة واللاجئون والنازحون داخليًا والمجتمعات المضيفة. تضع وزارة المدينة والتخطيط العمراني والإسكان (Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat) سياسات الحكومة للإسكان والتنمية الحضرية والأراضي. وتبني الوكالة المعنية بالإسكان الاجتماعي وتجديد الأحياء (ARULOS) المساكن الاجتماعية وتعيد تأهيل الأحياء المحرومة. وتطور وكالة تهيئة الأراضي وتقسيمها (SIAF) أراضي الدولة وتقسمها وتجهزها للبناء السكني. ويقدم صندوق الإسكان (Fonds de l’Habitat)، ضمن أمور أخرى، أراضي مجهزة ومساكن لذوي الدخل المنخفض جدًا وقروضًا للمواد. وتدير المديرية العامة لأملاك الدولة والمحافظة العقارية (Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière) سجلات الأراضي وتصدر سندات الملكية. وتتولى مديرية الإسكان والتخطيط العمراني (Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme) تصاريح البناء والتحقق من الامتثال، بينما تدير البلديات الإجراءات البلدية. يجوز لطرفي الإيجار الخاص إبرام عقد مكتوب أو شفهي. ويمكن الاتفاق تعاقديًا على تأمين، على ألا يتجاوز إيجار شهرين. وتكون الأجرة وبنود مراجعتها قابلة للتفاوض بحرية عمومًا. وفي غياب بند محدد، لا يجوز تعديل الأجرة بسبب تضخم يتجاوز 10% قبل مرور سنتين على الأقل، كما لا يجوز أن يتجاوز التعديل معدل التضخم الموثق. ويُسمح بالتأجير من الباطن ما لم يمنعه العقد؛ ولا يجوز عمومًا أن يتجاوز الإيجار الأصلي، باستثناء المساكن المفروشة أو التحسينات الموثقة. على المالك تسليم المسكن وصيانته بما يضمن صلاحيته للاستعمال والانتفاع الهادئ به، وإصلاح الأضرار الكبيرة وما سببه البلى أو العيوب. وعلى المستأجر دفع الأجرة واستعمال المسكن وفق العقد وتولي الإصلاحات البسيطة والعناية المعتادة. وفي الإصلاح العاجل، قد يتمكن المستأجر في بعض الحالات من التصرف بنفسه والمطالبة بالتعويض. وإذا استمر الإصلاح أكثر من 30 يومًا، فقد ينشأ حق في تخفيض نسبي للأجرة؛ وإذا أصبح المسكن غير صالح للسكن، جاز للمستأجر إنهاء الإيجار. وفي حالة عدم الدفع، لا يسري شرط الفسخ التلقائي إلا بعد مرور شهر على إخطار رسمي أو أمر بالدفع (commandement) دون استجابة، ويجوز للمحكمة منح مهلة تصل إلى ثلاثة أشهر للسداد. يحتفظ المستأجر حسن النية عمومًا بالمسكن بعد سنة على الأقل، بموجب حق البقاء في المكان (maintien dans les lieux) والتجديد الضمني (tacite reconduction). ويتطلب الإنهاء عادةً إخطارًا قبل ثلاثة أشهر بواسطة محرر خارج نطاق القضاء (acte extrajudiciaire) أو محضر قضائي (Huissier). ولا يحتاج المستأجر عادةً إلى سبب محدد، في حين يحتاج المالك إلى سبب معترف به قانونًا. وإذا أراد المالك المسكن لاستعماله الشخصي، تسري مهلة إخطار قدرها ثلاثة أشهر، وينبغي بدء الاستعمال خلال شهرين وأن يستمر سنة على الأقل؛ وإلا فقد يستحق تعويض لا يقل عن إيجار سنة. عند شراء عقار، ينبغي تسجيل البيع في سجلات الأراضي. ويحمي سند الملكية (Titre Foncier) الحق في الملكية ويكون نافذًا في مواجهة الغير أيضًا. وقد يتطلب البناء أو التجديد الكبير تصريح بناء مبسطًا (Permis de Construire Simplifié) من مديرية الإسكان والتخطيط العمراني. ويتضمن الطلب، ضمن أمور أخرى، شهادة التسجيل (Certificat d’inscription) ومخطط موقع أو مخططًا مساحيًا وإثبات سداد ضريبة مواد البناء؛ ومدة المعالجة المذكورة سبعة أيام. وقد يلزم بعد ذلك الحصول على شهادة مطابقة عامة (Certificat de Conformité Générale)، مع مراعاة أمور منها المحاذاة والنظافة والتركيبات الكهربائية والسلامة من الزلازل وتصريح البناء. تخصص الحكومة أو الجهات المخولة الإسكان الاجتماعي بعد تقديم الطلب ومراجعته والتخصيص. وتشير قاعدة عامة إلى الجنسية الجيبوتية والحد الأدنى للعمر 18 عامًا والعمل ودخل شهري أقل من 100,000 فرنك جيبوتي وعدم امتلاك منزل أو أرض في الوحدة الإدارية المحلية. لكن المعايير الفعلية تعتمد على المشروع؛ وقد تُنشر القوائم ويجري الاختيار عبر قرعة علنية. وفي برنامج شمل 540 مسكنًا، تضمنت المعايير الإقامة في مدينة جيبوتي والحد الأدنى للعمر 21 عامًا والعمل الرسمي ودخلًا من 60,000 إلى 150,000 فرنك جيبوتي وعدم امتلاك سند أرض أو عقد إيجار منتهٍ بالتملك أو تصريح إشغال مؤقت (Permis d’Occupation Provisoire)، وبقاء 20 سنة على الأقل في الخدمة. وقد انطبقت هذه الشروط على ذلك المشروع ولا تشكل قاعدة عامة للقبول. يمكن لصندوق الإسكان تمويل منازل لذوي الدخل المنخفض جدًا بقرض يؤدي لاحقًا إلى التملك. وشمل أحد برامج البناء الذاتي الموثقة، مثلًا، منزلًا مساحته 27 مترًا مربعًا يتكون من غرفة واحدة ومطبخ ومرافق صحية وخزان للصرف الصحي وسور؛ وسُلّمت المواد على ثلاث دفعات، وامتد القرض 20 عامًا بفائدة 1% بدعم من تعاونيات الإسكان. وهذا المثال ليس منفعة موحدة على مستوى البلاد. ومنذ عام 2023، دعم تمويل البنك الدولي، ضمن أمور أخرى، ضمانات جزئية للقروض العقارية وتمويل الإسكان الصغير وتحويل ترتيبات الإيجار المنتهي بالتملك إلى قروض عقارية والبناء الذاتي القادر على مواجهة المناخ؛ ويتوقف التوفر وإمكانية الاستفادة على المشروع المعني. ولا يثبت البحث الذي تمت مراجعته وجود مؤشر إيجار حكومي موحد راهن أو سجل عام شامل للإسكان المؤجر أو مساعدة عامة للإيجار. لذلك ينبغي التحقق محليًا من الأجور الراهنة وتكاليف البناء ومعايير التخصيص والإجراءات الإقليمية قبل الاستئجار أو الشراء أو البناء أو التقديم.