ما أشكال السكن ومسارات الحصول عليه التي تشكل السكن في بوتان؟

تسود المنازل المملوكة أو العائلية في المناطق الريفية، بينما تعيش الأسر الحضرية في الشقق وترتيبات الإيجار بنسبة أكبر. وتشمل المسارات الأخرى الإسكان الحكومي المؤجر وشراء الشقق أو وحدات الملكية الطبقية والبناء الذاتي والسكن المشترك والإسكان الميسور المرتبط بمشاريع NHDCL.

ما المتطلبات المنطبقة على عقد إيجار سكني في بوتان؟

يبرم العقد كتابةً قبل الانتقال أو عند بدء الإيجار، ويوقعه الطرفان وشاهدان مستقلان، ويختم ويعد في ثلاث نسخ أصلية. ويجب أن يتضمن، من بين أمور أخرى، الأطراف والوحدة السكنية والمدة والإيجار وغرض الاستخدام وحالة التسليم؛ ويلزم المستأجر الأجنبي تصريح إقامة ساري.

ما الذي يجب التحقق منه عند شراء شقة أو منزل في بوتان؟

تشمل الفحوص، من بين أمور أخرى، Thram وLagthram وبيانات المبنى والرهون ووثائق الإنشاء وشهادة إشغال سارية. وقد يتطلب نقل الملكية، بحسب الحالة، صكوكاً وموافقات وشهوداً واستخدام eSaKor والتسجيل النهائي لدى الأمانة العامة للجنة الوطنية للأراضي.

متى يجوز إشغال مبنى في بوتان؟

يتطلب الإشغال شهادة إشغال سارية إضافةً إلى موافقة البناء. ولا يجيز اعتماد CAS وحده استخدام المبنى؛ كما تتطلب المباني التي يزيد عمرها على 50 عاماً تقرير سلامة من مهندس معتمد وتجديداً سنوياً.

ما القواعد المنطبقة على الإيجار والتأمين وإنهاء السكن في بوتان؟

لا يجوز أن يتجاوز التأمين إيجار شهرين، ولا تجوز زيادة الإيجار قبل مرور سنتين وبما لا يزيد على 10 بالمئة، ويقدم المالك عموماً إشعاراً قبل شهرين. ويجوز للمستأجرين عموماً تقديم إشعار خطي قبل شهر؛ وتشمل أسباب الإخلاء القانونية، من بين أمور أخرى، تأخر الإيجار شهرين وخرق العقد والإزعاج الجسيم.

السكن في بوتان

Q: أين يمكن للمستأجرين والمالكين تقديم شكوى بشأن نزاع سكني في بوتان؟

بعد محاولة تسوية غير ناجحة، يمكن للطرف المتضرر الاتصال بلجنة تسوية المنازعات المحلية أو الجهة المسؤولة في Dzongkhag أو Gewog أو Dzongkhag Thromde. وتدعم إدارة المستوطنات البشرية في وزارة البنية التحتية والنقل الإشراف وتوفر المشورة وقنوات الشكاوى.

يشمل السكن في بوتان الإيجار الخاص والمنازل المملوكة للسكان والأسر والمنازل المشتركة والمباني المشيدة ذاتياً. وتسود المنازل المملوكة أو العائلية في المناطق الريفية، بينما تنتشر الشقق وترتيبات الإيجار أكثر في المدن. ويتوقف الوصول والعقود والملكية وحالة المبنى والجهة المسؤولة على نموذج السكن وموقعه.

نصيحة

خطط للسكن في بوتان أولاً وفق نوع السكن ومسار الحصول عليه: فالإيجار في المدينة والملكية والسكن العائلي والبناء الذاتي وعروض NHDCL تتطلب فحوصاً مختلفة. وفي الشقة المستأجرة، تهم صحة العقد وتوثيق الحالة والتأمين والمواعيد النهائية؛ أما الشراء أو البناء الذاتي فيتطلب أولاً إثبات الملكية وشهادة الإشغال. ولا تحسب الإيجار استناداً إلى متوسط وطني، إذ لا يوجد معيار موثوق لهذا الغرض.

بقلمSonam&Karma

لا يوجد في بوتان مسار وطني موحد للحصول على السكن. فإلى جانب عقود الإيجار والشراء الرسمية، توجد ترتيبات عائلية وغير رسمية. وشمل مسح الأسرة ومستوى المعيشة (HCES 2025)، بالإشارة إلى عام 2024، عدد 159,808 أسر: يعيش 59.8 بالمئة في منزل، و34.4 بالمئة في شقة، و4.6 بالمئة في منزل جزئي أو شقة مشتركة، و1.1 بالمئة في أشكال سكن أخرى. وشكل السكن المملوك للسكان 53.2 بالمئة. وبلغت النسبة 75.8 بالمئة في المناطق الريفية و16 بالمئة في المدن؛ وعاشت 66.9 بالمئة من الأسر الحضرية في شقق، بينما عاشت 82.2 بالمئة من الأسر الريفية في منازل. وتوضح هذه البيانات أهمية الملكية والسكن العائلي في ريف بوتان، والإيجارات وشراء الشقق في المدن. ينطبق قانون الإيجار على إيجار المساكن الخاصة أو الحكومية وبعض عقود إيجار الأراضي. ولا يشمل الإيجار القصير الأجل أو التجاري لمدة تصل إلى شهر. وينبغي إبرام عقد الإيجار كتابةً قبل الانتقال أو عند بدء الإيجار، وتوقيعه من الطرفين وشاهدين مستقلين، وختمه قانونياً وإعداده في ثلاث نسخ أصلية. يحصل كل طرف على نسخة، ويجب تقديم النسخة الثالثة خلال أسبوعين إلى الجهة المسؤولة في إدارة المقاطعة (Dzongkhag) أو الإدارة البلدية (Dzongkhag Thromde) أو الوحدة الإدارية المحلية (Gewog). ويصف العقد، من بين أمور أخرى، الأطراف والوحدة السكنية والمدة والإيجار وغرض الاستخدام والحالة عند التسليم. ويجوز للمواطنين البوتانيين والأجانب الحاصلين على تصريح إقامة ساري استئجار منزل؛ وقبل التوقيع يتحقق المالك من بيانات المستأجرين الأجانب لدى إدارة الهجرة. عند شراء العقارات أو نقلها أو هبتها أو إرثها، يتحقق المشترون من سجل الأراضي المحلي (Thram) وشهادة ملكية الأرض (Lagthram). وتشمل المراجعة أيضاً بيانات الأرض والمبنى والرهن العقاري القائم وشهادة إشغال سارية وملف البناء عند انطباقه. وتستخدم عمليات البيع وغيرها من عمليات النقل صكوكاً محددة وموافقات مطلوبة من أفراد الأسرة أو الشركاء في الملكية وشاهدين وختمًا قانونياً وعملية تسجيل الأراضي الإلكترونية eSaKor. وبعد اطلاع عام مدته 30 يوماً، تسجل الأمانة العامة للجنة الوطنية للأراضي عملية النقل نهائياً. ويلزم الحصول على موافقة خطية من الأسرة على أرضها؛ وقد تستدعي عتبات تقسيم الأراضي التي تقل عن 10 ديسيمالات في الريف أو عن 13 ديسيمالاً في Thromde مراجعة إضافية بحسب نوع الأرض. وتشمل الشقة في مشروع ملكية طبقية الملكية الحصرية للوحدة وحقوقاً مشتركة في الأرض والأجزاء المشتركة. ولا تنشئ المعلومات المثبتة عن استئجار الأجانب حقاً تلقائياً لهم في تملك العقارات. يستخدم كل من يبني مبنى أو يغيره نظام موافقات الإنشاءات (CAS). ولا تسمح موافقة البناء وحدها بالإشغال؛ إذ يلزم وجود شهادة إشغال سارية للمبنى كله أو لجزء منه. وتكون الشهادة صالحة في البداية خمس سنوات خلال السنوات الخمس عشرة الأولى، ثم ثلاث سنوات؛ وبالنسبة إلى المباني التي يزيد عمرها على 50 عاماً، تطلب الجهة المسؤولة أيضاً تقرير سلامة من مهندس معتمد وتجديداً سنوياً. وتراعي معايير الإنشاءات والسكن السلامة والقدرة على الصمود والعمارة البوتانية التقليدية. توفر المؤسسة الوطنية لتنمية الإسكان المحدودة (NHDCL) الإسكان الميسور التكلفة والخدمات ذات الصلة. ومن المفترض إتاحة الطلبات والتحقق من الحالة وتخصيص المساكن والصيانة إلكترونياً. ويخطط أحد المشاريع المدعومة لنحو 2,500 شقة؛ وتضم مرحلته الأولى نحو 1,026 إلى 1,062 وحدة في مقاطعات مختارة. ويستهدف المشروع أسر الدخل المنخفض، منها نحو 70 بالمئة من موظفي القطاع العام ذوي الدخل المنخفض و30 بالمئة من الموظفين ذوي الدخل المنخفض خارج القطاع العام، بمن فيهم العاملون في المستوطنات غير الرسمية. وتعتمد ترتيبات الإيجار مع خيار التملك والإصلاحات الأخرى على المشروع المحدد والتوافر والمعايير؛ ولا يوجد حق عام في الحصول على شقة من NHDCL. تمنح البنوك قروض الإسكان والمنزل بعد مراجعتها الخاصة للدخل والضمانات وبطاقة الهوية المدنية وشهادة الملكية الحالية ومخطط الموقع ومخطط البناء المعتمد وموافقة البلدية أو المقاطعة والتأمين وصك الشراء عند انطباقه. ولا تضمن الضمانات وحدها الحصول على التمويل. وتحدد المؤسسة المقرضة مدة القرض وسعر الفائدة والتكاليف الإضافية. ولا توجد مقارنة موثوقة وطنية للإيجارات، لذلك لا يمكن تعميم إعلانات المدن الفردية على بوتان بأكملها. يجب على المالك ضمان أن تكون الوحدة آمنة وصالحة للسكن، وتوفير الخدمات الأساسية وإيصالات الدفع المكتوبة. ويتحمل عموماً تكلفة الإصلاحات الناجمة عن الاهتراء الطبيعي أو الظروف الطبيعية، ولا يجوز له إخلاء المستأجرين بصورة غير قانونية أو منعهم من الدخول أو قطع الخدمات الضرورية. وللمستأجرين حق الخصوصية والانتفاع الهادئ بموجب العقد. وعليهم الحفاظ على نظافة الوحدة ودفع رسوم المرافق والبلدية المتفق عليها وعدم تغيير العناصر الإنشائية أو أجزاء المبنى دون موافقة خطية، وعدم التأجير من الباطن إلا إذا أجازه العقد. ولأغراض الإصلاح أو التفتيش أو سبب يسمح به العقد، يقدم المالك عموماً إشعاراً قبل أسبوع على الأقل من الدخول؛ ولا يسري هذا الإشعار المسبق في حالات الطوارئ. لا يجوز للمالك زيادة الإيجار قبل مرور سنتين على بدء الإيجار أو آخر زيادة، وبما لا يتجاوز 10 بالمئة شهرياً. ويُقدّم إشعار خطي قبل ثلاثة أشهر. ولا يجوز أن يتجاوز التأمين مبلغ إيجار شهرين، ولا يجوز طلبه إلا مرة واحدة. وعند مغادرة المستأجر، يرده المالك بعد اقتطاع الأضرار الموثقة التي تتجاوز الاهتراء الطبيعي؛ وقد يترتب على حجزه دون مبرر تعويض إضافي بنسبة 24 بالمئة سنوياً. ويجب تقديم المطالبة بالرد خلال شهرين. عند انتهاء الإيجار المعتاد أو الاستعمال الشخصي أو وجود سبب قانوني معترف به للإخلاء، يقدم المالك عموماً إشعاراً خطياً قبل شهرين. وقد يبرر الإخلاء تأخر الإيجار شهرين أو رفض المغادرة أو خرق العقد أو الإزعاج أو الأخطار الجسيمة. ويقدم المستأجرون عموماً إشعاراً خطياً قبل شهر. وإذا بيعت العقارات، يستمر الإيجار القائم بشروط الاستخدام ذاتها؛ وإلا فقد يلزم إشعار خطي قبل شهرين. وقد تسري مهلة ستة أشهر على بعض عقود إيجار الأراضي. وينبغي أن تبدأ المنازعات بمحاولة تسوية ودية، ثم يمكن تقديمها إلى لجنة تسوية المنازعات المحلية أو الجهة المسؤولة في Dzongkhag أو Gewog أو Dzongkhag Thromde. وتشرف إدارة المستوطنات البشرية في وزارة البنية التحتية والنقل على التنفيذ وتدعمه، بينما قد تختلف الإدارة المحددة باختلاف المستوى المحلي. عند الانتقال، يعد الطرفان تقريراً مشتركاً عن حالة الوحدة، ويسلمانها في موعد لا يتجاوز منتصف ليل اليوم الأخير من الإيجار، ويزيل المستأجر ممتلكاته الشخصية ويسدد فواتير المرافق المستحقة. ويحتفظ المالك بالأغراض المتروكة مدة لا تتجاوز شهرين، ثم يتصرف فيها وفق القواعد المنطبقة. وتدير إدارة التسجيل المدني والإحصاء (DCRC) خدمة منفصلة للانتقال وتسجيل الأسرة في نظام التسجيل المدني البوتاني (BCRS)، للمواطنين البوتانيين وبعض حالات الوضع الخاص؛ وقد تكون النماذج وتوقيعات وموافقات أفراد الأسرة البالغين مطلوبة. ويتطلب إنشاء أسرة جديدة عموماً وثيقة Lagthram وحقاً في ذلك ومراجعة للمشروعية، ولا ينشأ تلقائياً عن عقد الإيجار. وتخدم مراكز الإخلاء والملاجئ الطارئة التي تديرها السلطات المحلية الإغاثة من الكوارث فقط، لا الإيجار المعتاد أو إنشاء حق الملكية؛ وفي حالات الكوارث يُستخدم الرقم 999، وللحريق 110.