السكن في أوغندا

يحصل الناس على السكن في أوغندا عبر ملاك العقارات الخاصة أو الوكلاء وترتيبات أصحاب العمل أو المؤسسات ومشروعات المؤسسة الوطنية للإسكان والإنشاء (NHCC) والأراضي العرفية أو الحرة أو mailo أو المستأجرة والبناء الذاتي والتمويل العقاري. ولا يوجد مسار وطني موثق لتخصيص الإيجارات العامة أو جدول وطني رسمي للإيجارات. وتتولى وزارة الأراضي والإسكان والتنمية الحضرية (MLHUD) ومديرية الإسكان فيها ولجنة الأراضي الأوغندية ومجالس الأراضي ومكاتب المقاطعات ولجان الأراضي المحلية والمسجلون ورؤساء المقاطعات الفرعية ومكتب سندات الملكية ومسجلوها وظائف مختلفة للأراضي والإسكان. وتتولى لجان البناء المحلية ومسؤولو مراقبة البناء تصاريح البناء. وقد تشارك المحاكم ومسؤولو المجالس المحلية والشرطة في المنازعات أو إعادة الدخول أو الإنفاذ. سجل تعداد السكان والمساكن الوطني 2024 أن 65.8% من الأسر تملك مساكنها و24.8% تستأجرها. وكانت نسب الأسر الحضرية 49.0% للملكية و41.7% للإيجار، بينما بلغت في كمبالا 15.3% للملكية و70.0% للإيجار. ومن المساكن الحضرية الشائعة مباني الوحدات السكنية التي تسمى غالبًا Muzigo. ويختلف الوصول إلى السكن وأمنه كثيرًا بين الإيجار الخاص والسكن المرتبط بصاحب العمل والإشغال العرفي والملكية المسجلة. يسري قانون المالك والمستأجر لعام 2022 على تأجير المساكن والعقارات التجارية. ولا يشمل الإقامة المؤسسية العرضية لخدمات الاحتجاز أو الطب أو الدين أو التعليم أو الترفيه، ولا الفنادق أو الموتيلات أو الإقامة المؤقتة أو السكن المرتبط بالعمل. وقد يكون عقد الإيجار مكتوبًا أو شفهيًا أو برسالة بيانات أو مستنتجًا من سلوك الطرفين. وعندما تبلغ القيمة 25 نقطة نقدية على الأقل، أي ما لا يقل حاليًا عن 500,000 شلن أوغندي، يتطلب نفاذ العقد عمومًا كتابةً أو رسالة بيانات أو إثبات إقرار. ويسجل المالك الأطراف والعقار والإيجار وشروط الدفع وحالة هجرة غير المواطن. ويقدم المستأجر إثبات هوية مثل بطاقة الهوية أو بطاقة الأجنبي أو جواز السفر أو رخصة القيادة أو بطاقة طالب مصدقة. ويسلم المالك نسخة فور التوقيع، أو نسخة من السجل غير المكتوب خلال 14 يومًا. يتفق الطرفان على الإيجار، ويكون الشلن الأوغندي العملة الافتراضية. وفي الإيجار الذي تزيد مدته على شهر، يقتصر الإيجار المدفوع مقدمًا على ثلاثة أشهر؛ أما الإيجار الذي تقل مدته عن شهر فيقتصر على أسبوعين. ويتطلب دفع مدة أطول مقدمًا اتفاقًا متبادلًا. ويقدم المالك إيصالًا فورًا للدفع الشخصي، أو خلال خمسة أيام عمل إذا طلب المستأجر إيصالًا لدفع غير شخصي. وتقتصر زيادات الإيجار على 10% في السنة ما لم ينص العقد أو قرار الوزير على خلاف ذلك. ويقدم المالك إشعارًا قبل 60 يومًا على الأقل، ولا يجوز إجراء أكثر من زيادة واحدة خلال 12 شهرًا. ولا تجوز زيادة الإيجار في عقد محدد المدة إلا إذا أجازها العقد. لا يجوز للمالك أخذ أكثر من وديعة واحدة، وتقتصر على إيجار شهر أو جزء من اثني عشر من الإيجار السنوي، أيهما أقل. ويبين المالك شروط الخصم كتابةً ويقدم إيصالًا خطيًا ولا يخصم مقابل البلى المعتاد. وتنتقل الوديعة إلى المالك الخلف. وإذا منع الحجز انتقالها ولم يتسلمها الخلف، ردها المالك السابق. يوفر المالك العقار صالحًا للسكن البشري عند بدء الإيجار، ويحافظ على الأجزاء الخارجية والمشتركة ويُبقي العقار في حالة جيدة. ويحمي انتفاع المستأجر الهادئ ويدفع الضرائب والرسوم المنطبقة ويوصل الخدمات أول مرة ويتحمل رسوم الكهرباء أو الغاز أو النفط غير المقيسة ومياه غير محسوبة بالحجم والصرف الصحي وتصريف المياه المحددة. ولا يجوز للمالك التمييز على أساس الجنس أو العرق أو اللون أو الأصل الإثني أو القبيلة أو المولد أو العقيدة أو الدين أو الوضع الاجتماعي أو الاقتصادي أو الرأي السياسي أو الإعاقة. ويدفع المستأجر الإيجار ويحافظ على نظافة العقار ويبلغ عن الأضرار ويحصل على موافقة قبل تركيب التجهيزات أو إجراء تغييرات. تشمل مشكلات الإصلاح العاجلة انفجار أنابيب المياه وانسداد المراحيض والتسربات الخطيرة وأعطال الغاز أو الكهرباء والفيضانات وتعطل خدمة أساسية والعقار غير الآمن أو غير المحمي. ويقدم المستأجر إخطارًا خطيًا ويحتفظ بأدلة التكلفة. ويرد المالك المبلغ خلال 14 يومًا. وإذا لم يصل الرد، جاز للمستأجر خصم التكلفة المعقولة غير المستردة من الإيجار التالي، إلا إذا تسبب المستأجر في المشكلة بإهماله. ويقدم المالك عمومًا إشعارًا قبل 24 ساعة على الأقل لمعاينة العقار أو فحص حالته، وإشعارًا خطيًا قبل 20 ساعة على الأقل للدخول العام بموجب القواعد القانونية. وتتيح حالة الطوارئ الدخول دون إشعار. يحتاج المستأجر إلى موافقة خطية من المالك لنقل عقد الإيجار أو التأجير من الباطن. ولا يجوز للمالك حجب الموافقة دون سبب معقول، وينبغي تسجيل تعيين الوكيل وصلاحياته كتابةً. وينتهي العقد المحدد المدة في التاريخ المحدد فيه. وفترات الإخطار سبعة أيام للإيجار الأسبوعي و30 يومًا للإيجار الشهري و60 يومًا للإيجار السنوي. ويجوز للطرفين الاتفاق على مدة أطول، لكن شرطًا تعاقديًا بمدة أقصر باطل. ويمكن للمستأجر الطعن في الإنهاء أمام المحكمة، ويستمر الإيجار خلال الطعن. وقد يؤدي الإخلاء غير القانوني إلى إنصاف قضائي وتعويض يصل إلى إيجار ثلاثة أشهر وأضرار. وإذا لم يغادر المستأجر، تتطلب إعادة الدخول القانونية مشاركة مجلس المنطقة المحلية المعني والشرطة. وتتيح المتأخرات التي تتجاوز 30 يومًا مسار إعادة الدخول واسترداد الإيجار. وقد يدل على التخلي غياب لا يقل عن 30 يومًا متتاليًا دون إخطار مع عدم دفع الإيجار، أو تأخر الإيجار 15 يومًا على الأقل مع ظهور خلو العقار؛ ويقدم المالك إشعارًا قبل 14 يومًا من الإنهاء. وبعد وفاة المستأجر الوحيد، يكون أقرب شرط قانوني عادةً بعد 28 يومًا. للأراضي أنظمة ملكية متعددة. وقد تشمل الملكية العرفية شهادة ملكية عرفية (CCO) تدعم التأجير والانتفاع والرهن أو التعهد والتقسيم والبيع، مع مراعاة قيود الشهادة والقواعد العرفية. ويقدم الشخص أو الأسرة أو المجتمع طلب الملكية العرفية باستخدام النموذج 1 لدى مجلس الأراضي أو مكتب المقاطعة الفرعية. وتوجه لجنة الأراضي المحلية الإخطار وتحدد الحدود وحقوق الارتفاق وتقيم القانون العرفي وتقدم توصية. ويقبل مجلس الأراضي الطلب أو يرفضه مع بيان الأسباب، ثم يصدر المسجل شهادة CCO. وتدرج MLHUD رسومًا استرشادية قديمة قدرها 5,000 شلن للطلب و5,000 للشهادة؛ وينبغي التحقق من الرسوم الحالية. يستخدم تسجيل الملكية الحرة النموذج 4 وأربع صور ورسم طلب استرشادي قدره 10,000 شلن. ويشمل جلسة استماع عامة وتحديد الحدود بالنموذج 23 وتقرير لجنة الأراضي المحلية وتقريرًا فنيًا من مسؤول الأراضي بالمقاطعة وموافقة مجلس الأراضي. وتذكر MLHUD مدة استرشادية قدرها عشرة أيام عمل للموافقة و20 يوم عمل إضافيًا لمرحلة سند الملكية. ويستخدم تسجيل حق الإيجار النموذج 8 وأربع صور ورسمًا استرشاديًا قدره 10,000 شلن، يليه استماع عام وتحديد للحدود وتقارير فنية وموافقة مجلس الأراضي. وقد تصدر وثائق الإيجار بعد نحو عشرة أيام عمل. وتبلغ رسوم الدمغة 1% من المقدم إضافةً إلى 1% من الإيجار السنوي مضروبًا في سنوات المنح، مع استلام السند بعد 20 يوم عمل استرشادية إضافية. تستخدم تحويلات mailo استمارة نقل واستمارتَي موافقة ونسخة مكررة من السند وصور المشتري والبائع. ويستغرق التقييم السوقي نحو خمسة أيام عمل، وتبلغ رسوم الدمغة 1% من قيمة الأرض، ويستغرق التحقق من السند نحو عشرة أيام عمل. وتتطلب معاملة أرض الأسرة موافقة الزوج أو الزوجة الخطية المسبقة. ويستغرق البحث الفعلي عن الأرض نحو يوم عمل وتبلغ تكلفته 10,000 شلن، ويستغرق خطاب البحث نحو يومي عمل بالتكلفة نفسها. ويبلغ رسم الدمغة الاسترشادي لوضع تحفظ 20,000 شلن ورسم التسجيل 10,000 شلن، إضافةً إلى 5,000 عن كل قطعة إضافية، وتبلغ المدة الاسترشادية عشرة أيام عمل. يجوز لغير المواطن الحصول على حق إيجار، لا ملكية mailo أو الملكية الحرة. ويشترط تسجيل حق إيجار لمدة خمس سنوات على الأقل، وتبلغ المدة القصوى 99 سنة. وإذا فقد الأوغندي جنسيته، تتحول ملكية mailo أو الملكية الحرة إلى حق إيجار مدته 99 سنة. ويصف المصطلح المحلي kibanja عادةً مصلحة إشغال أرض mailo. وللشاغل القانوني أو حسن النية والمستأجر بموجب الإشغال أوضاع قانونية مختلفة؛ وينبغي التحقق منها عبر السند وسجل الإشغال والملفات المنطبقة بدلًا من افتراض مدلولها من الاستخدام اليومي. يتطلب التمويل العقاري عادةً حسابًا ودخلًا يمكن التحقق منه وسندًا صالحًا وخططًا معتمدة، وعند الاقتضاء جداول كميات وصورًا. ويذكر بنك تمويل الإسكان أن السداد لا ينبغي عمومًا أن يتجاوز 35% من الدخل القابل للتحقق. ويمكن للمقيمين وغير المقيمين والأفراد والشركات والمتقدمين المشتركين تقديم الطلبات. والحد الأدنى المعلن للقرض 5,000,000 شلن، وتسوق صفحات المنتجات مدد سداد تصل إلى 20 سنة. وتختلف نسب القرض إلى القيمة والشروط الرئيسية المنشورة بين المنتجات، لذا يجب تأكيد شروط العرض المحدد. ويتطلب تسجيل الرهن وثائق الرهن ونسخة السند والصور. وتذكر MLHUD مدة استرشادية قدرها ثلاثة أيام عمل؛ وتبلغ رسوم الدمغة 0.05% من مبلغ الرهن، إضافةً إلى 10,000 شلن للتسجيل و5,000 شلن للمراجعة. تقبل NHCC الطلبات من الجميع، لكن الطلب يضع مقدم الطلب على قائمة انتظار ولا يضمن تخصيص منزل. وتستهدف NHCC الرد خلال أسبوعين عند اكتمال المستندات. وتشمل خيارات الشراء المعلنة الدفع الكامل بنسبة 100% خلال ثلاثة أشهر من العرض، والدفع على مراحل بما لا يقل عن 20% خلال 14 يومًا تقويميًا ثم 40% عند مرحلة الهيكل و40% عند الإنجاز، والإيجار المنتهي بالتملك بدفع 50% من سعر الشراء مع أقساط استهلاك على مدة لا تتجاوز ثلاث سنوات. يتطلب البناء الذاتي تصريح بناء صالحًا بموجب قانون مراقبة البناء. ويقدم الطلب إلى لجنة البناء المحلية، ويرفق به إثبات الملكية والخطط والشهادات المهنية ورسالة من مجلس القرية. والمدة المستهدفة للقرار 30 يومًا. ويمكن للجنة الرفض بسبب استعمال أرض غير متوافق أو تدهور بيئي أو إزعاج أو خطر أو عدم امتثال. وتتطلب الأعمال البسيطة أيضًا تصريحًا ومخططًا تخطيطيًا. ويسري التصريح ستة أشهر ويمكن تمديده ستة أشهر إضافية عند الإمكان. وبعد الإنجاز، يقدم المالك طلبًا للفحص وتصريح إشغال خلال 14 يومًا؛ ولا يتم الإشغال إلا بعد استيفاء متطلبات التصريح المنطبقة. وينبغي معالجة مسائل الوصول إلى الأرض والإيجار وأمن الإشغال والانتقال مع الجهة أو الاتفاق المختص، بينما يتطلب التحليل المدني المنفصل وظروف الأحياء وتقديرات تكاليف المعيشة العامة تقييمًا مختلفًا.