Le logement au Yémen

Un ménage peut trouver un logement au Yémen en louant directement auprès d’un propriétaire ou d’un agent immobilier, chez une famille d’accueil, dans un site pour personnes déplacées ou un centre collectif, dans un quartier informel, un abri d’urgence ou de transition, par l’achat ou l’héritage, par la construction de son propre logement ou par la réparation d’une habitation endommagée. Ces solutions n’offrent pas la même sécurité. Il existe des filières formelles de propriété et de location, à côté d’arrangements coutumiers et de voies d’accès humanitaires. Les services publics, le conflit, les déplacements et la gouvernance locale peuvent déterminer si un logement est disponible et peut être occupé en sécurité. Une location repose souvent sur un accord direct avec le propriétaire ou un agent. Les baux écrits ne sont pas toujours disponibles : un échantillon de ménages locataires étudié par le Shelter Cluster au Yémen en 2023 a révélé que 53% disposaient d’un contrat, contre 47% sans contrat. Dans cette même étude, 70% des agents et propriétaires ont indiqué que les logements locatifs étaient rares ou difficiles à trouver. Aucun cadre fiable couvrant tout le Yémen ne définit la durée habituelle des baux ou les démarches d’emménagement. Le contrat devrait donc préciser le logement, le loyer, la date de paiement, la durée, la caution, les charges, les réparations, les occupants autorisés et les modalités de résiliation. Sans cela, les responsabilités relatives aux charges et aux réparations risquent davantage de susciter des litiges, car elles dépendent souvent du contrat, des pratiques coutumières et des arrangements locaux. Les titres de propriété doivent être vérifiés avec soin. Une بصيرة, ou basira, est un acte de propriété utilisé dans les pratiques foncières locales. Les inscriptions au registre foncier et l’authentification par un tribunal compétent peuvent apporter des éléments supplémentaires, mais les capacités cadastrales et d’enregistrement sont faibles dans de nombreuses zones. Les déplacements peuvent entraîner la perte des documents relatifs au logement, aux terres et à la propriété ; les dossiers papier et coutumiers, les litiges fonciers et le chevauchement des régimes fonciers légaux, coutumiers et religieux créent de l’incertitude. Pour obtenir un prêt garanti par un bien immobilier auprès de la Yemen Bank for Reconstruction and Development, l’emprunteur doit fournir une demande signée précisant le montant, l’objet et la durée du prêt, les titres de propriété, des documents du registre foncier et une authentification par le tribunal compétent ; la banque procède également à un examen juridique. Des financements privés et islamiques sont proposés, mais leur accessibilité et leur abordabilité générale ne sont pas établies dans tout le pays. La construction, l’agrandissement, la surélévation, la modification, le renforcement et la démolition nécessitent un permis délivré par le bureau local de la construction compétent. Le permis est valable trois ans et peut être renouvelé pour trois années supplémentaires. Les complexes résidentiels, commerciaux et publics doivent également obtenir une autorisation écrite d’occupation. La capacité locale à appliquer ces règles varie ; il faut donc vérifier les exigences et les documents auprès du bureau compétent à l’endroit où se trouve le bien. Les documents de construction, de propriété et d’occupation doivent être conservés ensemble, car un permis ne résout pas à lui seul les litiges relatifs à la propriété ou au régime foncier. Pendant l’occupation, les obligations du locataire et du propriétaire découlent principalement du contrat, des pratiques coutumières et des règles locales. Les loyers impayés, la récupération des terrains, la fermeture d’un site et les litiges relatifs à la propriété peuvent entraîner un risque d’expulsion. Aucun délai de préavis ou de résiliation national fiable ne s’applique à toutes les formes de logement. Un ménage qui reçoit un avis doit conserver le bail, les reçus, les pièces d’identité et les documents de propriété, éviter la confrontation et chercher rapidement une aide juridique ou humanitaire locale. Les partenaires juridiques du HCR et les avocats, les comités communautaires de protection ou de gestion des sites et, dans certaines zones, les services soutenus par ONU-Habitat peuvent proposer des conseils, une médiation ou une représentation. Les activités d’ONU-Habitat liées au STDM, aux conseils juridiques et à la médiation ont été menées à Aden et dans le gouvernorat de Lahj avec le ministère des Travaux publics et des Autoroutes, l’Autorité générale des terres, des levés et de l’urbanisme, et le ministère de la Justice. Les femmes, les personnes déplacées, les personnes de retour, les ménages dirigés par une femme, les Muhamaseen et les occupants sans documents sont davantage exposés aux difficultés d’accès au logement et de protection de leurs droits d’occupation. L’aide disponible dépend du lieu, de l’éligibilité, du financement et des possibilités opérationnelles. Les coûts du logement varient selon le marché et le lieu. Dans les marchés évalués en 2023, les loyers mensuels indicatifs étaient d’environ USD 31 à USD 136 pour des logements de une à quatre pièces ; ils étaient plus élevés près des services. Ces chiffres ne constituent pas un indicateur national actuel. La même étude indiquait que le revenu mensuel de 31% des ménages était inférieur à USD 39, celui de 29% se situait entre USD 40 et USD 64, celui de 16% entre USD 65 et USD 79, celui de 11% entre USD 80 et USD 100 et celui de 13% dépassait USD 100. Des arriérés de loyer concernaient 69% des locataires évalués dans les zones du sud et 81% dans celles du nord ; parmi les ménages ayant des arriérés, des menaces d’expulsion concernaient 54% au sud et 60% au nord. Les frais de permis, de titre et d’immatriculation peuvent encore limiter l’accès des ménages à faible revenu. L’aide humanitaire au paiement du loyer ne constitue pas une prestation générale de logement. Elle est habituellement limitée aux personnes déplacées, personnes de retour ou familles d’accueil vulnérables identifiées à l’issue d’une évaluation, dépend des fonds disponibles et couvre généralement jusqu’à six mois. Les autres solutions peuvent comprendre le renouvellement du bail, un déménagement négocié, un transfert chez une autre famille d’accueil, le retour et la réparation, la relocalisation hors d’un site ou l’expulsion. Le retour doit être volontaire et éclairé, après examen des documents de logement, de terres et de propriété ainsi que des éventuels litiges. La situation du logement au Yémen reste fortement affectée par le conflit, l’effondrement économique, les chocs climatiques, les déplacements et la dégradation des services publics ; une moyenne nationale ne décrit pas de façon fiable une ville ou un gouvernorat en particulier.