Le logement au Salvador

Un logement au Salvador peut être entièrement payé et détenu, détenu pendant un paiement échelonné, loué, prêté ou fourni gratuitement, fourni au titre d’un emploi ou occupé selon un autre arrangement. La propriété formelle nécessite normalement un acte notarié et son inscription. Les locations sont principalement régies par le contrat et la Ley de Inquilinato, la loi du pays sur la location. Le Ministerio de Vivienda (MIVI) gère politique du logement, logement social, lotissement, urbanisme et réinstallation. Le Fondo Social para la Vivienda (FSV) propose des prêts hypothécaires et soutient achat, construction, agrandissement ou transfert de prêts immobiliers. Le Centro Nacional de Registros (CNR), dont le Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, enregistre propriété, hypothèques et certificats connexes. FONAVIPO soutient contributions et projets de logement. Les municipalités délivrent documents cadastraux, attestations de solvabilité et permis locaux. ANDA gère l’eau et l’assainissement publics; SIGET réglemente l’électricité, fournie dans leurs zones par AES, DELSUR, EDESAL et d’autres opérateurs. Un acheteur doit obtenir un certificat extrait, un certificat intégral du registre, les recherches d’inscription, les renseignements sur les charges et un certificat indiquant si le vendeur détient d’autres biens enregistrés. L’achat suit habituellement une promesse ou convention de vente, un acte notarié puis l’inscription au CNR. L’acheteur fournit généralement DUI, titres et frais d’inscription. Une taxe de transfert peut s’appliquer au-delà de US$28,571.43, sous réserve d’exceptions légales. Parcelles non inscrites, actes manquants, lotissement incomplet et faux documents créent de graves risques. Un lotissement peut nécessiter l’inscription ou la régularisation MIVI en vertu de la loi spéciale applicable, puis le titrage individuel et l’inscription au CNR. Le contrat de location devrait être écrit et identifier parties, logement, loyer et mode de paiement. Sans contrat écrit, le bailleur est responsable de cette omission, tandis qu’un bail verbal est plus difficile à prouver. L’expiration de la période fixée ne contraint pas à elle seule le locataire à partir si le loyer est payé et qu’aucun motif légal de résiliation n’existe. Si le bailleur refuse le loyer, le locataire peut le consigner judiciairement dans les huit jours. Les litiges de location résidentielle concernant arriérés, résiliation, loyers impayés ou hausse de loyer peuvent suivre une procédure abrégée d’inquilinato selon les articles 477 et 478 du Código Procesal Civil y Mercantil (CPCM), devant le tribunal de première instance compétent pour le lieu du logement. L’accès au FSV exige normalement au moins six mois de cotisations à une AFP (Administradora de Fondos de Pensiones), IPSFA (régime de retraite des forces armées) ou à un autre régime admissible. Les travailleurs indépendants ont généralement besoin de deux ans d’activité. Les demandeurs à revenu formel sont généralement admis de 18 à 69 ans; ceux à revenu variable, de 18 à 60 ans. Assurance, capacité de remboursement, bon crédit et attestation de solvabilité Hacienda comptent aussi; l’attestation est exigée pour une vente ou un crédit d’au moins US$30,000. La procédure commence généralement par une préqualification, suivie du choix d’une ligne de financement et d’un bien, du dépôt des pièces, du paiement de l’apport ou complément, de l’évaluation, de la décision, d’un ordre de retenue sur salaire ou d’une inscription préventive, puis de l’acte. Jusqu’à deux demandeurs peuvent présenter une demande commune. Les lignes FSV couvrent logements neufs, usagés ou récupérés, terrains, construction individuelle, RAM et transferts de dette. Pour un logement neuf d’un prix maximal de US$40,000, le financement à revenu formel peut atteindre 100 % à 4 % sur 30 ans au plus; à revenu variable, 97 % à 5 % sur 25 ans au plus. Pour les prix de US$40,000.01 à US$61,000, le financement peut atteindre 98 % pour revenu formel et 92.5 % pour revenu variable, généralement sur 25 ans au plus. Ces conditions peuvent changer. Casa Joven, Casa Mujer, Vivienda en Altura, Vivienda Cercana, Aporte y Crédito, Vivienda Social et FONAVIPO-FSV répondent à des situations différentes. Casa Joven concerne les 18–29 ans et peut financer jusqu’à 100 % du prix ou de l’évaluation. Une contribution FONAVIPO exige généralement une parcelle détenue et enregistrée au CNR de 600 mètres carrés au plus, un groupe familial, des revenus ne dépassant pas deux salaires minimums et l’absence de contribution antérieure au logement. La classification MIVI d’intérêt social vise les logements jusqu’à US$100,156. Les informations examinées en septembre 2026 ne documentaient aucune allocation générale au logement ni subvention universelle au loyer par le MIVI. La construction et le morcellement peuvent nécessiter examen de faisabilité MIVI, examen des routes et du zonage, permis de lotissement ou de construire et acceptation finale. Dans les municipalités sans plan local, les délais indicatifs sont d’environ 20 jours pour la faisabilité et 25 jours pour un permis, mais les règlements locaux peuvent changer la procédure. Pour la planification administrative, le pays est souvent divisé en Occidente, Centro et Oriente; les exigences varient entre départements et municipalités. Un nouveau raccordement d’eau ANDA nécessite généralement pièces d’identité, acte notarié ou bail avec promesse de vente, certificat CNR datant de moins de trois mois, document cadastral et croquis. La demande d’inspection coûte US$13.56. ANDA peut couper l’eau après 60 jours d’impayés. Les raccordements électriques nécessitent typiquement un électricien certifié et une inspection technique et prennent souvent de trois à six jours. La disponibilité de l’eau, des égouts et de l’électricité n’est pas uniforme dans le pays. Pendant l’occupation, les locataires doivent payer le loyer, utiliser le logement comme convenu, garder les reçus et consigner son état dans un inventaire. Le contrat doit préciser qui paie les services et assume les réparations. Les propriétaires doivent vérifier solvabilité municipale, hypothèque, assurance et annotations CNR. À la fin d’une location, les parties peuvent organiser une remise volontaire ou une expulsion ordonnée par le tribunal; les arriérés peuvent entraîner résiliation, expulsion et demande de loyers dus. Vente, donation, succession et radiation d’une hypothèque exigent normalement acte et inscription CNR. Pour un logement financé par FSV, l’hypothèque subsiste jusqu’à sa radiation formelle. À la remise des clés, les services doivent être clôturés ou transférés; gardez un procès-verbal signé et les preuves de paiement.