Perumahan di Niger

Niger memiliki kerangka perumahan formal bersama praktik penguasaan tanah adat. Law n°2018-25 menyediakan kerangka nasional konstruksi dan perumahan, sedangkan Code des baux à loyer 1996 mengatur sewa hunian dan sewa campuran hunian-profesional. Bail adalah perjanjian sewa; bentuknya dapat tertulis atau lisan. Sistem ini juga membedakan hak menurut undang-undang dari hak tanah adat, yang sangat relevan di pedesaan dan tempat bidang tanah belum terdaftar. Pengaturan hunian yang umum meliputi sewa sederhana, kepemilikan melalui pembelian atau pembangunan sendiri, hunian keluarga, hunian gratis, hunian yang disediakan pemberi kerja, dan location-vente, ketika hunian dan perolehan kemudian mengikuti ketentuan yang disepakati. Maison en banco atau case menggunakan metode konstruksi berbasis tanah yang umum secara lokal, tetapi bahannya sendiri tidak membuktikan kepemilikan, keselamatan, atau kepatuhan hukum. Logement de fonction terkait dengan pekerjaan dan mengikuti aturan hunian yang berbeda dari sewa biasa. Data dasar perumahan dan kependudukan nasional 2012 mencatat 2.419.116 tempat tinggal. Data tersebut menemukan bahwa 77,1% rumah tangga secara nasional memiliki tempat tinggalnya, dibandingkan 43,2% di wilayah perkotaan. Sewa sederhana melebihi 30% perumahan perkotaan dan mencapai 41% di Niamey. Konstruksi banco mencakup 62,76% secara nasional, 54,7% di wilayah perkotaan, dan 64,5% di pedesaan. Data dasar yang sama menemukan 64% rumah tangga memiliki tiga orang atau kurang per kamar, sementara 26% memiliki empat sampai tujuh orang per kamar. Angka ini menggambarkan data dasar nasional yang tersedia, bukan tolok ukur harga sewa atau perumahan saat ini. Akses tanah perlu diverifikasi dengan cermat. Tanah perkotaan dapat melibatkan bidang tanah berlayanan, pembagian bidang, pengalihan, sewa emphyteutic, atau hak milik tanah. Di pedesaan, hak adat dapat diakui walaupun bidang tanah belum terdaftar. COFO, atau komisi tanah, dapat beroperasi pada tingkat departemen, komune, atau desa dalam tata kelola tanah. Pemimpin adat atau otoritas adat lain juga dapat memberikan bukti pengalihan adat. Izin mendirikan bangunan, yang disebut permis de construire, bukan bukti kepemilikan. Sebelum membayar, pembeli perlu memverifikasi hak milik atau bukti pengalihan, status pendaftaran atau regularisasi, identitas penjual, ketiadaan klaim yang bersaing, kelayakan pembangunan, akses jalan, serta akses air, listrik, dan drainase. Pengalihan informal, penjualan berulang, dan penipuan menimbulkan risiko besar. Pembangunan biasanya memerlukan permis de construire sebelum pekerjaan dimulai, termasuk beberapa bangunan tanpa fondasi. Permohonan diajukan kepada wali kota dan diperiksa oleh Commission des Permis de construire. Biaya tidak dapat dikembalikan dan besarannya mengikuti keputusan menteri. Masa pemeriksaan paling lama 15 hari kerja. Izin berlaku empat tahun dan dapat memperoleh satu perpanjangan satu tahun. Pembangun harus memberitahukan awal pekerjaan sekurang-kurangnya 48 jam sebelumnya dan menyatakan penyelesaian dalam 48 jam setelah pekerjaan berakhir. Setelah pemeriksaan, certificat de conformité, atau sertifikat kesesuaian, dapat diterbitkan dalam lima hari kerja. Hunian hanya boleh dimulai setelah sertifikat itu terbit. Bangunan yang tidak aman atau tidak sehat dapat dikenai interdiction d’habiter, yang berarti hunian dilarang. Program perumahan publik dan bidang tanah berlayanan tersedia, tetapi bukan hak universal. Negara dan pemerintah daerah dapat membentuk program perumahan sosial. Dalam program Bangoula 2025, 15.000 bidang tanah berlayanan dan berpagar direncanakan, terutama bagi pegawai Negara. Negara menanggung perolehan dan penyediaan layanan tanah, sedangkan biaya pemagaran penerima dilaporkan sebesar 1.257.000 hingga 2.200.000 FCFA per bidang. Akses perumahan melalui pembiayaan BHN atau program lain bergantung pada kampanye tertentu, status pekerjaan, dan aturan kelayakan. Jalur umum bagi pemohon bukan pegawai diumumkan, tetapi hak universal belum ditetapkan. Menurut aturan sewa, pemilik harus memberikan kenikmatan tempat tinggal yang tenteram, menangani cacat, dan melakukan perbaikan mendesak. Kunjungan harus memiliki alasan serius dan pemberitahuan sekurang-kurangnya 48 jam. Penyewa harus menggunakan hunian dengan iktikad baik, tidak boleh mengubah bentuk atau tujuan tanpa persetujuan, dan membayar perbaikan kecil hingga 10% dari sewa bulanan. Sewa harus dibayar paling lambat tanggal delapan bulan berikutnya. Hakim dapat memberikan penundaan pembayaran luar biasa hingga dua bulan, dengan paling banyak satu bulan sewa tercakup dalam penundaan itu. Sewa disepakati para pihak dalam batas tarif lokal yang berlaku. Sewa dapat ditinjau setahun sekali berdasarkan kesepakatan atau melalui hakim perdamaian. Penyewa umumnya membayar biaya pendaftaran dan materai serta konsumsi air dan listrik. Pemilik membayar pajak properti, perbaikan di atas 10% sewa bulanan, pengosongan septic tank, dan pemasangan meter. Biaya layanan nyata memerlukan laporan tahunan dan bukti pendukung dalam tiga bulan. Jaminan sewa hanya ada jika kontrak mengaturnya. Jaminan harus ditempatkan dalam rekening tabungan berbunga terpisah atas nama pemilik, dan penyewa dapat meminta laporan rekening. Pemilik harus mengembalikan jaminan beserta bunga dalam tiga bulan setelah masa sewa berakhir, dikurangi potongan yang dapat dibenarkan. Untuk sewa tanpa batas waktu, pemilik biasanya memberi pemberitahuan tiga bulan dan penyewa satu bulan; masa pemberitahuan dimulai pada hari pertama bulan berikutnya. Sewa berjangka tetap berakhir pada tanggal yang disepakati, tetapi kelanjutan secara diam-diam mengubahnya menjadi sewa tanpa batas waktu. Penyewa dapat pergi lebih awal karena mutasi atau alasan serius. Untuk hunian terkait pekerjaan, penghuni umumnya dapat tinggal selama 30 hari setelah kontrak utama berakhir, lalu membayar kompensasi hunian selama satu bulan. Saat serah terima, simpan kunci, catatan pembayaran, dan bukti kondisi properti. Pemeriksaan keluar dapat membantu memastikan kondisi hunian, dan hakim dapat memerintahkannya dalam 30 hari. Sengketa dapat lebih dahulu dibawa kepada pemimpin adat, otoritas administrasi lokal, atau proses konsiliasi, sementara hakim perdamaian berwenang atas perkara sewa. Prosedur mendesak mungkin tersedia. Banding umumnya harus diajukan dalam satu bulan. Pengusiran melawan hukum, kekerasan, pelanggaran privasi, dan pemutusan air atau listrik tanpa izin dapat menimbulkan tanggung jawab. Pemutusan utilitas tanpa izin dapat mengakibatkan pemulihan layanan dan kompensasi setara sewa satu bulan. Jika otoritas melarang hunian karena kondisi tidak sehat yang serius, kewajiban sewa dan pembayaran ditangguhkan mulai hari pertama bulan setelah pemberitahuan sampai masalah diselesaikan.