La Namibie n’a ni bureau national unique du logement, ni allocation générale au logement valable partout dans le pays, ni système locatif uniformément réglementé. L’accès au logement est réparti entre prestataires privés, municipalités, conseils municipaux et régionaux, l’Entreprise nationale du logement (NHE), les conseils fonciers communautaires et les autorités traditionnelles. Le ministère du Développement urbain et rural définit la politique nationale du logement et coordonne notamment les programmes Build Together, de modernisation participative des quartiers informels et de développement écologique progressif de nouveaux sites. En 2023, la Namibie comptait 756,339 ménages privés, de 3.8 personnes en moyenne. Environ 54.8 % des ménages vivaient en zone urbaine. Les types de logements recensés comprenaient maisons formelles, appartements, maisons en grappes, maisons de ville, maisons jumelées, logements formels de fond de cour, cabanes de fond de cour, constructions dans des quartiers informels, habitations traditionnelles, caravanes et tentes. Environ 33 % des ménages vivaient dans un logement formel, 26 % dans un logement traditionnel et 28.7 % dans un logement informel ou une cabane, soit environ 217,068 ménages. En zone urbaine, le logement informel atteignait environ 40.2 %, soit 87,262 ménages. La part varie fortement selon les régions : 46.9 % dans le Khomas, 46.8 % dans l’Omaheke, 40.1 % dans l’Otjozondjupa, 8.2 % dans l’Omusati, 11 % dans le Zambezi et 11.3 % dans l’Ohangwena. Une location privée nécessite généralement un bail écrit, une pièce d’identité, des preuves de solvabilité et un dépôt ou un accord concernant les services publics, conformément au contrat. Les exemples de locations de la NHE comprennent des appartements et maisons de ville, notamment à Goreangab et Eenhana, allant du studio aux logements de deux chambres. Pour acheter un bien privé, un notaire assure le transfert d’un titre formel auprès du registre foncier. La Direction du registre foncier consigne les droits formels sur les biens immobiliers ; un titre foncier n’équivaut pas à un droit foncier communautaire ou coutumier. Les candidats à un logement NHE fournissent généralement une demande, des fiches de paie datant de moins de deux mois, une pièce d’identité et, le cas échéant, un certificat de mariage ou un formulaire de programme public de logement. Les travailleurs indépendants peuvent devoir fournir douze mois de relevés bancaires. Un apport de 10 % peut être exigé des travailleurs indépendants et des demandeurs sans allocation ou subvention au logement. Les prêts NHE peuvent durer jusqu’à 20 ans ou 240 mois et doivent être remboursés avant que l’emprunteur atteigne 60 ans. Selon les règles d’accès indiquées, les propriétaires existants ne peuvent pas utiliser un prêt NHE pour acheter un autre logement. Les demandes passent souvent par un bureau régional, une liste de projet ou d’attente, la vérification des pièces et une sélection. Les autorités locales peuvent fournir des parcelles viabilisées, des programmes de logement ou une aide Build Together. Le programme Build Together peut associer une parcelle à un prêt accordé par une autorité régionale ou locale. Dans les quartiers informels, des zones d’accueil planifiées, des certificats d’occupation ou d’occupation du terrain et la modernisation des quartiers peuvent améliorer la sécurité d’occupation et l’accès aux services, sans créer automatiquement un droit de propriété. Un certificat d’occupation atteste une occupation reconnue ; il ne constitue pas automatiquement un titre foncier. La loi de 2012 sur le régime foncier flexible prévoit des titres de démarrage et de détention foncière pouvant ouvrir une voie vers la pleine propriété, mais leur disponibilité et leur mise en œuvre concrètes doivent être vérifiées localement. La politique nationale du logement adoptée en 2023 donne la priorité aux ménages à revenus extrêmement faibles ou faibles, à la construction progressive, à la sécurité d’occupation, aux services de base, à la participation communautaire et à la modernisation des quartiers informels ; elle ne régularise pas automatiquement toute occupation irrégulière. Sur les terres communautaires, un ménage demande normalement un droit auprès de l’autorité traditionnelle et du conseil foncier communautaire compétents. Le résultat est un droit d’usage ou un bail lié au statut du terrain et à l’approbation, et non une propriété libre. La citoyenneté namibienne autorise les citoyens à posséder des biens en vertu de l’article 16 de la Constitution, mais ne crée à elle seule ni droit au logement ni droit d’installation. L’accès dépend également des terres disponibles et de la décision de l’autorité compétente. Avant d’occuper un logement, vérifiez la parcelle ou l’adresse, le droit d’occupation documenté, l’eau, l’électricité, l’assainissement, les exigences de construction et les règles de l’autorité locale. L’accès à une eau salubre était de 91.4 % au niveau national, 98 % en zone urbaine et 83.5 % en zone rurale ; la disponibilité des services doit donc être vérifiée pour le logement concerné. Pendant l’occupation, le loyer, les échéances du prêt, les charges, les services publics, l’entretien, l’usage autorisé, la sous-location et les travaux dépendent du bail, du prêt ou du régime foncier reconnu. Les locataires de la NHE utilisent son service d’entretien. La fin du bail, l’expulsion et les litiges dépendent du contrat et du droit applicable ; l’ordonnance sur les loyers de 1977 contient des dispositions sur les loyers et les expulsions. Les réformes proposées ne doivent pas être considérées, sans vérification, comme un régime de protection actuellement uniforme dans le pays. Au départ d’un ménage, le locataire respecte les conditions du bail concernant le préavis, la remise du logement et le décompte du dépôt. Le locataire de la NHE suit la procédure de restitution et d’entretien de la NHE. La vente d’un bien immobilier formel nécessite un notaire et le transfert au registre foncier. Un droit communautaire ou coutumier suit la procédure de l’autorité traditionnelle ou du conseil foncier communautaire compétent, et non celle des titres fonciers privés. Des droits de mutation et droits de timbre de la NamRA peuvent s’appliquer à l’acquisition d’un bien, à un bail ou à une hypothèque ; vérifiez les taux, exemptions et délais en vigueur avant de signer ou de transférer le bien.
Le logement en Namibie
Le logement en Namibie comprend des maisons et appartements formels, des habitations traditionnelles, des logements de fond de cour, des quartiers informels et des logements communautaires. On peut accéder à un logement par la location ou l’achat privé, l’Entreprise nationale du logement, les autorités locales, les institutions foncières communautaires ou des programmes d’aménagement progressif. Le droit d’occuper un logement peut prendre la forme d’un bail, d’un titre foncier, d’un certificat d’occupation ou d’un droit foncier coutumier reconnu ; ces formes n’offrent pas la même sécurité ni la même propriété.
Conseil
Choisissez la voie d’accès au logement selon votre lieu de résidence, vos moyens, le niveau de sécurité recherché et votre capacité à attendre une décision. N’emménagez pas, ne versez pas de dépôt et ne vous engagez pas dans des travaux avant d’avoir clarifié qui est responsable, le droit d’occupation documenté, les services disponibles et les obligations continues.