Camboya cuenta con instituciones establecidas para la propiedad y los arrendamientos, pero las vías de acceso a la vivienda siguen fragmentadas. Las personas obtienen vivienda mediante alquileres de mercado, vivienda familiar u ocupación gratuita, autoconstrucción, concesiones sociales de tierras, proyectos de reasentamiento y compraventas formales. Una urbanización Borey es un desarrollo residencial planificado que puede incluir casas, parcelas y servicios compartidos. Un edificio en copropiedad tiene unidades privadas y zonas comunes, como el terreno, la estructura, los accesos y las conducciones compartidas de agua, electricidad o gas. Los derechos de propiedad pueden constar en un certificado de propiedad y en el Registro de la Propiedad. Un título posesorio acredita posesión, pero no ofrece automáticamente la misma seguridad que la propiedad registrada. Los compradores deben verificar la identidad del vendedor, el certificado de propiedad o los documentos de posesión, los límites de la parcela, las hipotecas, las servidumbres, los arrendamientos de larga duración, los impuestos y los documentos de construcción u ocupación ante la Administración Catastral o la oficina provincial o municipal de tierras competente. Un documento privado de transferencia que no esté registrado puede no proteger al comprador frente a terceros. Los arrendamientos residenciales pueden tener plazo determinado o indefinido. Los contratos escritos deben identificar el inmueble y las partes y especificar alquiler, fianza, suministros, reparaciones, inventario, preaviso, subarriendo y estado de entrega. Para subarrendar se necesita autorización expresa en el contrato o del propietario. El arrendamiento verbal se considera temporal y, por lo general, puede finalizarse mediante un aviso cuyo plazo corresponda al periodo de pago del alquiler. El inquilino debe inspeccionar el estado de la vivienda, conservarla con normalidad y asumir los daños anormales que haya causado; el arrendador debe ofrecer un inmueble sin defectos ocultos y garantizar el disfrute pacífico del inquilino. No hay constancia de un límite nacional de alquiler ni de un régimen nacional integral de fianzas y desahucios, por lo que el contrato escrito y la práctica local tienen mucho peso. Una persona extranjera no puede ser propietaria de terrenos en Camboya, pero una persona extranjera que cumpla los requisitos legales puede poseer una unidad privada en un edificio en copropiedad por encima de la planta baja, sujeta a restricciones legales, al cupo para unidades de propiedad extranjera y a la regla de 30 kilómetros de la frontera, con sus excepciones. El propietario extranjero no es dueño del terreno subyacente y comparte la responsabilidad de las zonas comunes y los gastos de gestión. Un edificio en terreno arrendado a un tercero puede implicar derechos derivados de un arrendamiento perpetuo. Un arrendamiento de larga duración registrado dura al menos 15 años y como máximo 50, en general se puede ceder, heredar o subarrendar según la ley y el contrato, y debe inscribirse. Al vencer, el arrendador suele adquirir las mejoras y estructuras sin indemnización, salvo que el acuerdo disponga otra cosa. La financiación de vivienda mediante bancos e instituciones de microfinanzas es una vía establecida, pero la elegibilidad, los tipos de interés y las garantías exigidas varían según la institución. Los servicios pertinentes de verificación e instituciones financieras pueden ayudar a comprobar la propiedad, el historial de alquiler y la hipoteca. Se aplica un impuesto sobre bienes inmuebles en capitales y ciudades provinciales si su valor correspondiente supera los 100.000.000 KHR. El tipo anual es del 0,1 % del 80 % del valor catastral del terreno y la construcción, tras deducir 100.000.000 KHR; por lo general, la declaración y el pago se realizan entre el 1 de enero y el 30 de septiembre. El tratamiento de los impuestos de transferencia y timbre puede cambiar, incluidas exenciones o preferencias actuales, por lo que la GDT o una oficina tributaria local debe confirmar la norma aplicable. Las tasas de los servicios catastrales también siguen escalas publicadas que pueden cambiar. Durante la ocupación, la responsabilidad por suministros, saneamiento, agua, electricidad, recogida de residuos, reparaciones y cuotas de gestión de edificios en copropiedad depende del contrato, el proveedor y las normas del edificio. Al finalizar el arrendamiento, las partes deben cumplir el contrato, documentar el estado de la vivienda y liquidar los suministros y la fianza. Las transferencias inscritas, sucesiones y modificaciones de arrendamientos de larga duración deben actualizarse ante la Administración Catastral. Las disputas sobre posesión de terrenos pueden presentarse ante la Comisión Catastral; las partes disconformes también pueden acudir a los tribunales. La política nacional de vivienda se dirige a la población general, incluidos hogares de ingresos bajos y medios y grupos vulnerables. Existen proyectos de vivienda asequible, concesiones sociales de tierras, reasentamientos y acuerdos de vivienda pública y privada, pero el acceso depende de cada proyecto o autoridad y no constituye un derecho automático en todo el país. No se ha identificado en Camboya un equivalente a un código nacional único de alquiler residencial, un portal nacional de acceso a alquiler público o una prestación universal de vivienda. Los títulos sin verificar, los documentos falsos, las hipotecas no declaradas, los problemas de entrega de urbanizaciones o promotores, las infracciones de las normas de propiedad extranjera y la ocupación de suelo público estatal plantean riesgos considerables para la vivienda.
Vivienda en Camboya
La vivienda en Camboya incluye habitaciones y pisos de alquiler, casas, locales con vivienda, urbanizaciones Borey, edificios en copropiedad, viviendas familiares y casas autoconstruidas. La propiedad es común: la Encuesta Socioeconómica de Camboya de 2023 registró que el 91,8 % de los hogares eran propietarios, el 4,9 % alquilaba y el 3,2 % vivía en una vivienda sin pagar alquiler. El alquiler es mucho más común en Phnom Penh, donde el 25,9 % de los hogares alquilaba, que en las zonas rurales, donde lo hacía el 0,4 %.
Consejo
Elige el alquiler cuando valores la flexibilidad o no puedas verificar los documentos de propiedad; considera la compra o un arrendamiento de larga duración registrado solo cuando estén documentados los derechos, costes y condiciones de salida. Los principales riesgos prácticos son las transferencias no registradas, las condiciones de alquiler poco claras, las hipotecas ocultas, las restricciones a la propiedad extranjera y las viviendas situadas en suelo público estatal. Incluye los impuestos, costes de registro y gestión actuales en la decisión, no los dejes para más adelante.