Những hình thức nhà ở tư nhân nào phổ biến tại Campuchia?

Các hình thức phổ biến gồm thuê nhà trên thị trường, ở cùng gia đình hoặc ở miễn phí, tự xây nhà, khu dân cư Borey, tòa nhà đồng sở hữu, nhượng quyền đất xã hội và mua nhà chính thức. Khảo sát Kinh tế Xã hội Campuchia năm 2023 ghi nhận sở hữu là hình thức phổ biến nhất, còn thuê nhà phổ biến hơn đáng kể ở Phnom Penh.

Người thuê cần kiểm tra gì trong hợp đồng thuê nhà tại Campuchia?

Người thuê nên kiểm tra mô tả tài sản, các bên, tiền thuê, tiền cọc, tiện ích, sửa chữa, danh mục tài sản, thời hạn báo trước, quyền cho thuê lại và tình trạng bàn giao. Cho thuê lại cần được hợp đồng cho phép rõ ràng hoặc có chấp thuận của chủ sở hữu.

Người mua có thể xác minh quyền sở hữu nhà đất tại Campuchia như thế nào?

Người mua nên xác minh danh tính người bán, giấy tờ sở hữu hoặc chiếm hữu, ranh giới thửa, thế chấp, quyền địa dịch, thuế và giấy tờ xây dựng qua Cục Địa chính hoặc Văn phòng Đất đai cấp tỉnh hay đô thị liên quan. Chuyển nhượng tư nhân chưa đăng ký có thể không bảo vệ người mua trước bên thứ ba.

Người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ riêng tại Campuchia không?

Người nước ngoài đủ điều kiện pháp lý có thể sở hữu căn hộ riêng trong tòa nhà đồng sở hữu phía trên tầng trệt, tùy hạn mức dành cho người nước ngoài, hạn chế biên giới và các điều kiện luật định khác. Chủ sở hữu nước ngoài không sở hữu đất bên dưới và cùng chịu nghĩa vụ với khu vực chung và phí quản lý tòa nhà.

Hộ gia đình có thể xin hỗ trợ nhà ở nào tại Campuchia?

Các lựa chọn có thể gồm dự án nhà ở giá phù hợp, nhượng quyền đất xã hội, tái định cư và bố trí nhà ở công tư. Dự án hoặc cơ quan liên quan quyết định điều kiện; Campuchia chưa xác định quyền lợi nhà ở phổ quát hoặc quyền nhà ở tự động trên toàn quốc.

Nhà ở tại Campuchia

Nhà ở tại Campuchia gồm phòng thuê, căn hộ, nhà riêng, nhà phố kết hợp cửa hàng, khu dân cư Borey, tòa nhà đồng sở hữu, nhà ở gia đình và nhà tự xây. Sở hữu nhà phổ biến: Khảo sát Kinh tế Xã hội Campuchia năm 2023 ghi nhận 91,8% hộ gia đình là chủ sở hữu, 4,9% thuê nhà và 3,2% ở nhà không phải trả tiền thuê. Nhà thuê phổ biến hơn nhiều ở Phnom Penh, nơi 25,9% hộ gia đình thuê, so với khu vực nông thôn là 0,4%.

Tip

Hãy chọn thuê khi cần linh hoạt hoặc không thể xác minh giấy tờ sở hữu; chỉ cân nhắc mua hoặc hợp đồng thuê dài hạn đã đăng ký khi quyền, chi phí và điều kiện chấm dứt được lập thành hồ sơ. Rủi ro thực tế lớn nhất là chuyển nhượng chưa đăng ký, điều khoản thuê không rõ, thế chấp bị che giấu, hạn chế sở hữu của người nước ngoài và nhà ở trên đất công. Hãy tính thuế, phí đăng ký và chi phí quản lý tòa nhà hiện hành ngay trong quyết định, thay vì để phát sinh sau này.

tác giả:Sreyneang&Sok

Campuchia có các thể chế về bất động sản và hợp đồng thuê đã hình thành, nhưng con đường tiếp cận nhà ở còn phân tán. Người dân có thể thuê theo thị trường, ở cùng gia đình hoặc ở miễn phí, tự xây nhà, nhận nhượng quyền đất xã hội, được bố trí tái định cư hoặc mua nhà chính thức. Borey là khu dân cư quy hoạch có thể gồm nhà ở, lô đất và tiện ích chung. Tòa nhà đồng sở hữu có căn hộ riêng cùng khu vực chung như đất, kết cấu, lối đi và đường ống nước, điện hoặc gas dùng chung. Quyền bất động sản có thể được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu và Sổ Địa chính. Giấy chứng nhận quyền chiếm hữu là bằng chứng về việc chiếm hữu nhưng không tự động mang lại mức độ an toàn như quyền sở hữu đã đăng ký. Người mua nên xác minh danh tính người bán, giấy chứng nhận sở hữu hoặc giấy tờ chiếm hữu, ranh giới thửa đất, khoản thế chấp, quyền địa dịch, hợp đồng thuê dài hạn, thuế và giấy tờ xây dựng hoặc sử dụng qua Cục Địa chính hoặc Văn phòng Đất đai cấp tỉnh hay đô thị có liên quan. Hợp đồng chuyển nhượng tư nhân chưa đăng ký có thể không bảo vệ người mua trước bên thứ ba. Hợp đồng thuê nhà ở có thể xác định thời hạn hoặc không xác định thời hạn. Hợp đồng bằng văn bản nên nêu rõ tài sản, các bên, tiền thuê, tiền đặt cọc, tiện ích, sửa chữa, danh mục tài sản, thời hạn báo trước, quy tắc cho thuê lại và tình trạng bàn giao. Cho thuê lại cần được hợp đồng cho phép rõ ràng hoặc có sự chấp thuận của chủ sở hữu. Hợp đồng thuê miệng được xem là tạm thời và nhìn chung có thể chấm dứt với thời hạn báo trước tương ứng kỳ thanh toán tiền thuê. Người thuê nên kiểm tra tình trạng nhà, bảo dưỡng thông thường và chịu chi phí hư hỏng bất thường do mình gây ra; chủ nhà chịu trách nhiệm cung cấp nhà không có khuyết tật tiềm ẩn và bảo đảm người thuê được yên ổn sử dụng. Chưa có bằng chứng về mức trần tiền thuê toàn quốc hay chế độ tiền đặt cọc và trục xuất toàn diện trên toàn quốc, vì vậy hợp đồng bằng văn bản và thông lệ địa phương có vai trò đáng kể. Người nước ngoài không thể sở hữu đất tại Campuchia, nhưng người nước ngoài đủ điều kiện pháp lý có thể sở hữu căn hộ riêng trong tòa nhà đồng sở hữu phía trên tầng trệt, tùy hạn mức căn hộ dành cho người nước ngoài và quy tắc trong phạm vi 30 km tính từ biên giới cùng các ngoại lệ. Chủ sở hữu nước ngoài không sở hữu đất bên dưới và cùng chia sẻ trách nhiệm đối với khu vực chung và phí quản lý. Tòa nhà trên đất thuê của bên thứ ba có thể liên quan đến quyền theo hợp đồng thuê vĩnh viễn. Hợp đồng thuê dài hạn đã đăng ký có thời hạn tối thiểu 15 năm và tối đa 50 năm, thường có thể chuyển nhượng, thừa kế hoặc cho thuê lại theo luật và hợp đồng, đồng thời phải đăng ký. Khi hết hạn, bên cho thuê thường nhận các cải tạo và công trình mà không bồi thường, trừ khi thỏa thuận có quy định khác. Tài chính nhà ở qua ngân hàng và tổ chức tài chính vi mô là con đường đã hình thành, nhưng điều kiện, lãi suất và yêu cầu tài sản bảo đảm tùy từng tổ chức. Có thể sử dụng dịch vụ xác minh liên quan và tổ chức tài chính để kiểm tra bất động sản, lịch sử thuê và thế chấp. Thuế bất động sản áp dụng cho bất động sản tại thủ đô và thành phố cấp tỉnh nếu giá trị áp dụng vượt 100.000.000 KHR. Thuế suất hằng năm là 0,1% của 80% giá trị đất và công trình được định giá sau khi khấu trừ 100.000.000 KHR; thời gian kê khai và nộp thường từ ngày 1 tháng 1 đến 30 tháng 9. Cách tính thuế chuyển nhượng và thuế trước bạ có thể thay đổi, gồm các miễn trừ hoặc ưu đãi hiện hành, vì vậy cần xác nhận quy định áp dụng với Tổng cục Thuế hoặc chi cục thuế địa phương. Phí dịch vụ địa chính cũng theo biểu công bố và có thể thay đổi. Khi cư trú, trách nhiệm về tiện ích, vệ sinh, nước, điện, thu gom rác, sửa chữa và phí quản lý tòa nhà đồng sở hữu phụ thuộc vào hợp đồng, nhà cung cấp và quy tắc tòa nhà. Khi kết thúc hợp đồng thuê, các bên nên tuân theo hợp đồng, ghi nhận tình trạng nhà và quyết toán tiện ích cùng tiền đặt cọc. Việc chuyển nhượng đã đăng ký, thừa kế và thay đổi hợp đồng thuê dài hạn cần được cập nhật với Cục Địa chính. Tranh chấp về quyền chiếm hữu đất có thể được đưa ra Ủy ban Địa chính; bên không đồng ý có thể khiếu nại tại tòa. Chính sách nhà ở quốc gia hướng đến toàn dân, gồm hộ thu nhập thấp và trung bình cùng các nhóm dễ bị tổn thương. Có dự án nhà ở giá phù hợp, nhượng quyền đất xã hội, tái định cư và bố trí nhà ở công tư, nhưng việc tiếp cận tùy thuộc vào dự án hoặc cơ quan, không phải quyền được hưởng tự động trên toàn quốc. Chưa xác định được mô hình tương đương với một bộ luật thuê nhà ở thống nhất toàn quốc, cổng thông tin tiếp cận nhà ở công cho thuê trên toàn quốc hoặc trợ cấp nhà ở phổ quát. Giấy chứng nhận không được xác minh, giấy tờ giả, thế chấp không công bố, vấn đề bàn giao của chủ đầu tư hoặc Borey, vi phạm hạn chế sở hữu của người nước ngoài và việc chiếm dụng đất công đều tạo ra rủi ro nhà ở đáng kể.