Vivienda en Bután

Bután no tiene una única vía nacional para acceder a una vivienda. Los contratos formales de alquiler y compraventa conviven con acuerdos familiares e informales. La Encuesta de Hogares y Nivel de Vida (HCES 2025), que se refiere a 2024, abarcó 159.808 hogares: el 59,8 por ciento vivía en una casa, el 34,4 por ciento en un apartamento, el 4,6 por ciento en una casa parcial o un apartamento compartido y el 1,1 por ciento en otras formas de vivienda. El 53,2 por ciento de las viviendas eran ocupadas por sus propietarios. La proporción era del 75,8 por ciento en zonas rurales y del 16 por ciento en las ciudades; el 66,9 por ciento de los hogares urbanos vivía en apartamentos, mientras que el 82,2 por ciento de los hogares rurales vivía en casas. Esto indica la gran importancia de la vivienda propia y familiar en las zonas rurales de Bután, y de los apartamentos alquilados o comprados en las ciudades. La Ley de Arrendamientos se aplica al alquiler de viviendas privadas o públicas y a ciertos arrendamientos de terrenos. No contempla los alquileres comerciales o de corta duración de hasta un mes. El contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito antes de la mudanza o al comienzo del arrendamiento, firmarse por las partes y dos testigos independientes, sellarse legalmente y prepararse en tres originales. Cada parte recibe una copia y la tercera debe entregarse dentro de dos semanas a la autoridad competente de la administración distrital (Dzongkhag), la administración municipal (Dzongkhag Thromde) o el bloque administrativo local (Gewog). El contrato especifica, entre otros datos, las partes, la vivienda, la duración, el alquiler, el uso previsto y el estado de entrega. Pueden alquilar una vivienda los ciudadanos butaneses y los ciudadanos extranjeros con un permiso de residencia válido; antes de firmar, el propietario comprueba los datos de los inquilinos extranjeros con el Departamento de Inmigración. Al comprar, transferir, regalar o heredar una propiedad, se consultan el registro local de tierras (Thram) y el certificado de propiedad de la tierra (Lagthram). La revisión también incluye los datos del terreno y el edificio, las hipotecas existentes, un certificado de ocupación válido y, cuando corresponda, el expediente de construcción. Las ventas y otras transferencias requieren instrumentos prescritos, el consentimiento necesario de familiares o copropietarios, dos testigos, el sellado legal y el procedimiento de inscripción de tierras eSaKor (eSaKor). Tras una consulta pública de 30 días, la Secretaría de la Comisión Nacional de Tierras inscribe definitivamente la transferencia. Para las tierras familiares se exige consentimiento familiar por escrito; en caso de subdividir terrenos, los umbrales de menos de 10 decimals en zonas rurales o menos de 13 decimals en un Thromde pueden dar lugar a una revisión adicional, según el tipo de terreno. Un apartamento en un complejo de propiedad horizontal incluye la propiedad exclusiva de la unidad y derechos compartidos sobre el terreno y las zonas comunes. La posibilidad documentada de alquilar para ciudadanos extranjeros no crea automáticamente el derecho a adquirir una propiedad. Toda persona que construya o modifique un edificio utiliza el Sistema de Aprobación de Construcción (CAS). La aprobación de construcción por sí sola no permite ocupar el edificio: se necesita un certificado de ocupación válido para todo el edificio o parte de él. El certificado dura inicialmente cinco años durante los primeros 15 años y, después, tres años. Para edificios de más de 50 años, la autoridad competente también exige un informe de seguridad de un ingeniero certificado y su renovación anual. Las normas de construcción y vivienda tienen en cuenta la seguridad, la resiliencia y la arquitectura tradicional butanesa. La Corporación Nacional de Desarrollo de Vivienda Limitada (NHDCL) ofrece viviendas asequibles y servicios relacionados. Se prevé que las solicitudes, las consultas de estado, la asignación de viviendas y el mantenimiento estén disponibles en línea. Un proyecto subvencionado prevé aproximadamente 2.500 apartamentos; su primera fase comprende unas 1.026 a 1.062 unidades en determinados Dzongkhags. El proyecto se dirige a hogares de bajos ingresos, incluidos aproximadamente un 70 por ciento de empleados públicos de bajos ingresos y un 30 por ciento de empleados de bajos ingresos del sector no público, incluidas personas que trabajan en asentamientos informales. Los acuerdos de alquiler con opción a compra y otras reformas dependen del proyecto, la disponibilidad y los criterios específicos; no existe un derecho general a recibir un apartamento de la NHDCL. Los bancos conceden préstamos para vivienda después de revisar por su cuenta los ingresos, la garantía, el documento de identidad ciudadana, el certificado de propiedad vigente, el plano del sitio, el plano de construcción aprobado, la aprobación municipal o de Dzongkhag, el seguro y, cuando corresponda, la escritura de compraventa. La garantía por sí sola no asegura la financiación. La entidad crediticia correspondiente determina el plazo, la tasa de interés y los costos adicionales. No hay una comparación nacional fiable de alquileres, por lo que los anuncios particulares de una ciudad no representan a todo Bután. Los propietarios deben proporcionar una vivienda segura y habitable, servicios básicos y recibos de pago por escrito. Por lo general, asumen el costo de las reparaciones causadas por el desgaste normal o fenómenos naturales, y no pueden desalojar ilegalmente a los inquilinos, impedirles el acceso a la vivienda ni cortarles los servicios necesarios. Los inquilinos tienen derecho a la privacidad y al uso pacífico de la vivienda conforme al contrato. Deben mantenerla en condiciones higiénicas, pagar los servicios y tasas municipales acordados, abstenerse de modificar elementos estructurales o del edificio sin consentimiento escrito y subarrendar solo si el contrato lo permite. Para realizar reparaciones, inspecciones o actuar por otro motivo permitido por el contrato, por lo general el propietario debe avisar con al menos una semana de antelación; ese aviso no es necesario en caso de emergencia. El propietario puede subir el alquiler no antes de que hayan transcurrido dos años desde el comienzo del arrendamiento o desde el último aumento y nunca más de un 10 por ciento al mes. Debe notificarlo por escrito con tres meses de antelación. El depósito de garantía no puede superar dos meses de alquiler y solo se puede solicitar una vez. Cuando el inquilino se marcha, el propietario lo devuelve, descontando los daños demostrables que excedan el desgaste normal; una retención injustificada puede generar, además de la devolución, una indemnización del 24 por ciento anual. La reclamación del depósito debe realizarse en un plazo de dos meses. Para poner fin al arrendamiento de manera ordinaria, por uso personal o por un motivo de desalojo reconocido legalmente, el propietario suele avisar por escrito con dos meses de antelación. La mora equivalente a dos meses de alquiler, la negativa a desalojar, el incumplimiento del contrato y las perturbaciones o peligros graves pueden justificar un desalojo. En general, el inquilino debe dar un mes de aviso por escrito. Si se vende la propiedad, el arrendamiento vigente continúa con el mismo uso; de lo contrario, puede ser necesario un aviso escrito con dos meses de antelación. En ciertos arrendamientos de terrenos pueden aplicarse seis meses. En caso de disputa, conviene empezar intentando llegar a un acuerdo amistoso; después, se puede recurrir al Comité Local de Resolución de Disputas o a la autoridad competente del Dzongkhag, Gewog o Dzongkhag Thromde. El Departamento de Asentamientos Humanos del Ministerio de Infraestructura y Transporte supervisa y apoya la aplicación, aunque la administración concreta puede variar entre niveles locales. Al mudarse, las partes preparan conjuntamente un informe sobre el estado de la vivienda, entregan la unidad a más tardar a medianoche del último día del arrendamiento, retiran las pertenencias personales y liquidan los servicios pendientes. El propietario conserva los artículos abandonados durante un máximo de dos meses y después los gestiona conforme a las normas aplicables. El Departamento de Registro Civil y Censo (DCRC) gestiona un servicio aparte para notificar mudanzas y registrar hogares en el Sistema de Registro Civil de Bután (BCRS), disponible para ciudadanos butaneses y ciertos casos de estatus especial; pueden exigirse formularios y las firmas y consentimientos de los adultos del hogar. Por lo general, para crear un hogar nuevo se necesita un documento Lagthram, un derecho de propiedad y una revisión de legalidad; esto no se deriva automáticamente del contrato de arrendamiento. Los centros de evacuación y refugios de emergencia de las autoridades locales sirven exclusivamente para la ayuda en desastres, no para el alquiler ordinario ni para establecer derechos de propiedad; en caso de desastre, se utiliza el 999 y, para incendios, el 110.