Quels documents dois-je vérifier avant d’acheter une maison, un terrain ou un appartement au Bangladesh ?

Vérifiez l’identité du vendeur, la chaîne des titres, les mentions du registre foncier, le document foncier concerné, les reçus actuels de l’impôt foncier, les documents de mutation, une recherche des charges sur douze ans, les limites et l’accès. Pour un appartement, vérifiez également les plans approuvés, les accords entre le promoteur et le propriétaire du terrain, la procuration et les preuves d’achèvement ou d’occupation.

Comment sécuriser contractuellement une location résidentielle au Bangladesh ?

Un contrat écrit devrait couvrir le logement, la durée, le loyer, le paiement anticipé ou le dépôt, le délai de préavis, les services, les réparations, la sous-location, les visiteurs et la remise des lieux. Conservez les reçus de paiement et vérifiez l’habilitation du propriétaire ou de l’agent ; la loi de 1991 sur le contrôle des loyers peut imposer des limites supplémentaires aux paiements de prime et aux loyers payés d’avance dans les locaux couverts.

Quelles autorités sont responsables du logement, des registres fonciers et des permis de construire au Bangladesh ?

L’autorité est responsable des projets de logements et de terrains publics ; le ministère des Terres et l’agent foncier local, le commissaire adjoint aux terres (Assistant Commissioner (Land)), s’occupent des registres fonciers et de la mutation ; et le bureau de l’enregistrement des actes (Sub-Registry or District Registry) s’occupe de l’enregistrement et des recherches d’actes. RAJUK ou l’autorité régionale de développement compétente gère l’usage des terrains et la construction, tandis que les municipalités, les fournisseurs de services et les organismes de sécurité incendie ont d’autres responsabilités locales.

Quels risques de sécurité dois-je vérifier avant d’emménager dans un appartement ou une maison au Bangladesh ?

Vérifiez la sécurité structurelle, le plan de construction approuvé, les itinéraires d’évacuation, l’accès des services d’incendie, les risques électriques et liés au gaz, l’eau, l’assainissement et l’évacuation des eaux. Selon le lieu, tenez également compte des inondations, de la stagnation des eaux, de la chaleur, des cyclones, de l’érosion des rivières ou des glissements de terrain ; dans les villes densément construites, la sécurité incendie et les itinéraires d’évacuation sont particulièrement importants.

Le logement au Bangladesh

Q: Quels types de logements et quelles voies d’accès sont disponibles pour le logement privé au Bangladesh ?

Le logement au Bangladesh s’obtient auprès de propriétaires et d’agents privés, de la famille, d’employeurs, dans des hébergements partagés, par l’achat d’un terrain et l’autoconstruction, auprès de promoteurs ou dans le cadre de programmes de l’autorité. Les quartiers informels et les hébergements partagés offrent également des logements, mais avec souvent moins de documents et de sécurité.

Le logement au Bangladesh comprend la propriété, la location, l’hébergement partagé et l’habitat informel. Environ 80,79 % des ménages sont propriétaires de leur logement ; la location est beaucoup plus fréquente dans les villes que dans les zones rurales. L’accès, la sécurité, les coûts et les droits dépendent fortement du lieu, des documents disponibles et du caractère formel ou informel de l’occupation.

Conseil

Choisissez le mode de logement en fonction de la sécurité juridique, des documents disponibles, des coûts récurrents et des risques propres au lieu. Considérez les promesses orales, l’occupation informelle et la propriété incertaine comme des risques non résolus tant que le contrat, les preuves et les responsabilités n’ont pas été vérifiés. Avant d’emménager, une remise des lieux documentée, des réseaux sûrs et un bâtiment habitable sont essentiels.

parAyesha&Rahim

Le Bangladesh présente de fortes différences entre les zones rurales, Dacca et les autres villes, ainsi qu’entre les quartiers formels et informels. Les termes courants comprennent la maison ou le logement (bari or basha), l’hébergement partagé (mess), l’habitat informel ou le bidonville (bosti or slum) et l’abri de fortune rudimentaire (jhupri). Selon le recensement de la population et du logement de 2022, 80,79 % des ménages étaient propriétaires de leur logement. Dans les villes, la proportion de propriétaires était de 55,62 %, tandis que 34,70 % louaient leur logement et en possédaient également un ; dans les zones rurales, la proportion de propriétaires était de 92,32 %. Au Bangladesh, le logement s’obtient auprès de propriétaires et d’agents privés, de la famille, d’employeurs, dans des hébergements partagés, par l’achat d’un terrain et l’autoconstruction, auprès de promoteurs ou dans le cadre de programmes par projet de l’autorité nationale du logement (National Housing Authority). L’autorité peut attribuer des logements et des terrains au moyen d’appels d’offres liés à des projets, de candidatures, de procédures de sélection ou de tirages au sort ; il n’existe pas de droit uniforme au logement public dans tout le pays. La société publique de financement du logement (Bangladesh House Building Finance Corporation) et les banques commerciales peuvent proposer des financements, mais les décisions de prêt dépendent notamment de la chaîne des titres de propriété, des revenus, des pièces d’identité, des documents fiscaux, de la mutation et des documents de construction approuvés. Avant un achat, vérifiez l’identité du vendeur, la chaîne des titres de propriété, les mentions du registre foncier (Khatian or Porcha), le document foncier concerné (DCR), les reçus actuels de l’impôt foncier, le registre de mutation foncière (Namjari or Mutation), une recherche des charges sur douze ans, ainsi que les limites et l’accès. La propriété est transférée par un acte enregistré ; ensuite, le registre de mutation doit être mis à jour. Pour les appartements, l’examen doit aussi porter sur l’accord avec le promoteur et le propriétaire du terrain, une procuration, les plans approuvés, l’usage autorisé, les preuves d’achèvement ou d’occupation, ainsi que les dispositions relatives aux parties communes et aux raccordements aux réseaux. Pour une location, un contrat écrit devrait préciser le logement, la durée, le loyer, le paiement anticipé ou le dépôt, le délai de préavis, les services, les réparations, la sous-location, les visiteurs, l’inventaire et la remise des lieux. Le propriétaire ou l’agent devrait prouver qu’il est habilité à agir ; les paiements et les reçus doivent être conservés. La loi sur le contrôle des loyers des locaux de 1991 (Premises Rent Control Act of 1991) limite notamment les paiements de prime et le loyer payé d’avance au-delà d’un mois dans les locaux couverts, sauf consentement du contrôleur compétent ou exception prévue par la loi. Dans la pratique, l’application dépend néanmoins du lieu, du contrat et des éléments de preuve disponibles. La construction et l’utilisation nécessitent des permis de l’autorité de développement compétente, telle que l’autorité de développement de Dacca, RAJUK, ou une autre autorité régionale, selon le secteur. Avant d’emménager, vérifiez un plan approuvé, un permis de construire et, lorsque cela est requis, un certificat d’occupation. Le code national du bâtiment du Bangladesh (Bangladesh National Building Code), ainsi que les exigences en matière de sécurité incendie, de structure et d’assainissement, fournit une base technique. Avant l’utilisation, vérifiez également les sorties, l’accès des services d’incendie, les risques électriques et liés au gaz, l’évacuation des eaux, l’approvisionnement en eau et les risques d’inondation éventuels. L’électricité, l’eau, l’assainissement, le gaz de cuisson, la collecte des déchets et l’évacuation des eaux varient selon le lieu et le type d’habitat. Pour les raccordements partagés ou informels, clarifiez expressément les compteurs, la facturation, les arriérés, les frais de service et la responsabilité des réparations. Les inondations, la stagnation des eaux, la chaleur, les cyclones, l’érosion des rivières et les glissements de terrain influencent l’adéquation d’un lieu ; dans les villes densément peuplées, les risques d’incendie, d’itinéraires d’évacuation et de structure s’ajoutent aux autres dangers. Lors de l’emménagement, documentez la remise des lieux, l’inventaire, les relevés des compteurs, les clés ainsi que les paiements du loyer et du dépôt. La fin d’une location dépend du contrat, du droit locatif applicable et des pratiques locales. Après un changement de propriétaire, conservez l’acte, les registres fonciers, les documents de mutation, les reçus fiscaux, les permis et les preuves de paiement. Les occupants informels disposent souvent de documents moins solides et courent un risque plus élevé de déplacement ou d’expulsion ; les programmes d’abris en cas de catastrophe, de réparation ou de relogement sont généralement liés à un projet et à un lieu précis.