コートジボワールの住まい

コートジボワールの住宅市場は大きく分かれています。全国的には簡素な住宅、共有敷地内の住宅や共同住居、テラスハウスが一般的です。アパートは特にアビジャンに集中しています。2021年人口・住宅総調査（RGPH）によると、世帯の平均人数は5.2人です。世帯主の半数弱は持ち家に住み、都市住民の56.6%は賃貸住宅に住んでいます。そのため、アビジャン、他の都市、農村部では、住宅へのアクセス、権利の確実性、法的な権利行使の状況が大きく異なります。 賃貸住宅は通常、家主（bailleur）に直接問い合わせる、地域の紹介を受ける、または不動産会社（agence immobilière）を利用することで見つかります。不動産会社の利用は必須ではありません。専門の仲介業者を利用する場合は、必要な免許・許可があるか、建設・住宅・都市計画省（MCLU）の最新リストに掲載されているか確認してください。相手の身元、物件を貸す権限、住宅の状態、契約書類を確認してから支払いましょう。 居住用賃貸契約（bail à usage d’habitation）は書面で作成し、税務登録する必要があります。契約には、当事者、正確な住所または地番、居住目的、期間、家賃、支払期日、追加費用、保証金、修繕義務、備品一覧、状態確認、解約条件を記載します。期間は定期または無期限です。家賃は市場価格に基づいて設定され、通常は契約で合意した日に毎月支払います。家主は領収書を発行しなければなりません。 建設法典第415条に基づき、家主が前払いとして求められる家賃は最大2か月分です。第416条に基づき、保証金も最大2か月分です。家主と借主が書面で確認する状態確認書（état des lieux）は、遅くとも鍵の引き渡し時に作成し、保証金を設定した場合は賃貸終了時にも作成します。保証金に利息は付かず、鍵の返却から1か月以内に返還されなければなりません。差し引きがある場合は、その根拠を示す必要があります。MCLUが保護する賃貸契約の費用は契約書2部で5,000 FCFAです。認可書店、ラ・ポスト、市役所、GUF事務所、地域当局などで手続きできます。 家主は住宅を使用可能な状態で引き渡し、平穏に使用できるようにし、適切な修繕状態を維持しなければなりません。大規模修繕には、建物の骨組み、屋根、壁、設備、浄化槽または浸透槽、固定設備、エレベーター、階段、床、経年劣化、外壁などが含まれます。正式な催告（mise en demeure）をしても家主が対応しない場合、家主負担で修繕するための裁判所の許可を検討できます。状況によっては、家賃減額や契約解除となることもあります。 借主は契約に従って住宅を使用し、家賃を期限どおりに支払い、改装、改善、用途変更について事前に書面で承認を得なければなりません。転貸や契約の譲渡には、通常、家主の同意が必要です。退去時は、家主が変更を認めていない限り、住宅を元の状態に戻して返却します。支払記録、領収書、メッセージ、鍵の受け渡し記録、状態確認書を保管してください。 誠実な借主に対して、賃貸契約は一般に黙示更新されます。家主が自分または家族の使用を理由に解約する場合、執行官を通じた通知、または受領確認付きの書面によって、少なくとも3か月前に伝える必要があります。家主または受益者は3か月以内に入居し、少なくとも1年間住まなければなりません。そうでない場合、借主は再入居を求められることがあります。正当な理由がある場合、借主は通常、理由を記載し、必要に応じて証拠を添えて3か月前に書面で通知します。通知は執行官、受領確認付き書留、受領確認付き手渡し、または合意がある場合は電子メールで行えます。異議申立ては30暦日以内に行えます。契約違反を理由とする立ち退きは緊急審理裁判官（Juge des référés）を通じて進み、裁判所は最長3か月の支払猶予を認める場合があります。 都市部の土地を購入する場合、最終譲許命令（Arrêté de Concession Définitive（ACD））は、国有都市用地の完全所有権を示す決定的な行政行為です。土地所有権証明書（Certificat de Propriété Foncière）、ACD-TF、CMPFが権利の連鎖に含まれる場合があります。一方、村落証明書、割当通知書、ACP、単純な売買領収書は、同等の最終所有権を自動的に証明するものではありません。支払いの前に、承認済みの分譲計画、現在の権利・負担が記載された土地登記情報（état foncier）、取引履歴、売主の処分権限、抵当権、境界、測量書類、IDUFCI情報を確認してください。土地・住宅ワンストップ窓口（GU FH）、都市計画・土地総局、税務総局、必要に応じて公証人が確認を支援できます。 ACD申請は土地・住宅ワンストップ窓口（GU FH）または地域・県の事務所が担当します。アビジャンでは省庁当局が担当し、アビジャン以外では該当する地方事務所が県知事やその他の行政機関と連携する場合がよくあります。分譲地は行政、民間、農村のいずれかの形で整備されることがあり、事前承認が必要です。村落証明書は手続きの出発点となる場合がありますが、その後にACDまたは適切な権原を得て権利を確保することの代わりにはなりません。 農村部の慣習的権利は、都市部の国有地とは異なる手続きに従います。土地証明書（Certificat Foncier）は農村慣習法に基づく個人または集団の権利を確認するもので、都市部の権原と自動的に同等ではありません。申請は土地所在地の副県知事（Sous-préfet）から始めます。その後、公式調査、隣接地所有者との境界確定、1か月の公告と異議申立期間、農村土地管理村落委員会（CVGFR）の審査、副県農村土地管理委員会（CSPGFR）の承認、農村土地機関（AFOR）による作成、県知事の署名、公報への掲載などが続きます。女性の証明された権利も平等に考慮されます。コートジボワール国籍を持たない人についても、AFOR機関を通じた証明ができれば土地証明書が認められる可能性があります。その後の所有権または借地権の形態は、別途確認する必要があります。 住宅を建てる前に土地の権利状態を明確にしてください。建築許可（permis de construire）が必要です。計画によっては、所有権の証明、所管都市計画事務所の認証、都市計画証明書（certificat d’urbanisme）、建築図面、安全関係書類、構造計画、地盤調査、該当する場合は環境影響評価などを建築申請に含めます。MCLUが示す行政上の目標期間は認証が10日、建築許可が13日です。公表料金は標準案件で50,000 FCFA、不動産事業で100,000 FCFAです。これらは公表された目標期間と料金であり、支払い前に現地で確認してください。建築許可があっても、土地権原の確認は別に必要です。 政府のプログラムは民間市場を補完します。社会・経済住宅大統領プログラム（PPLSE）は、アビジャン、ヤムスクロ、ブアケ、コロゴ、サンペドロなどの社会住宅・経済住宅事業を対象とします。住宅モデルには通常賃貸（location simple）から賃貸購入（location-vente）まであります。賃貸購入では、賃貸契約や分割払い契約を結んでも自動的に所有権を取得するわけではありません。個別の契約条件と資金条件を確認してください。ビンジャービルの事業について2025年に公表された価格は、3部屋のアパートで約13～15 million FCFA、4部屋で16～28 million FCFAでした。価格や参加要件は地域やプログラムによって異なります。MCLU、政府、ANAH、FGLS、CONALOG、または公式に指定された事業窓口に直接確認してください。確認した資料には、全国共通の家賃・住宅給付制度は示されていません。 所有権は、自己資金、銀行・住宅ローン、開発業者のプログラム、または賃貸購入で賄える場合があります。権利が確保されたACDまたはCMPFの権原は市場での売却を容易にし、融資を受けやすくする可能性があります。旧CDMHプログラムに関する過去の情報には、所得、金利、価格、期間の上限が記載されていますが、2026年現在の条件として確認されていません。 領収書のない現金払い、空欄の契約書、未登録契約、村落証明書または割当通知書だけに基づく購入、権原や許可を確認しない建築開始には特別なリスクがあります。賃貸または購入の前に、当事者の身元、処分権限、所有権または使用権、負担、敷地境界、水道、電気、衛生設備、損傷、備品一覧、鍵を記録してください。非公式な慣行は法律上の規則と異なることがあり、実際の権利行使も場所や担当機関によって異なります。