アンゴラの住宅

ポルトガル語の住宅（habitação）、家族向け住居（alojamento familiar）、戸建て住宅（moradia）は住宅を表し、集合住宅の住戸（apartamento）、伝統的な住居（cubata）、簡易住居（barraca）は一般的な住宅や住戸の種類を指します。アンゴラには、民間住宅を取得するための全国一律の窓口はありません。正式な賃貸・購入と、国営の新都市（centralidades）や都市開発地区（urbanizações）、指導付き自己建設（Autoconstrução Dirigida）、民間の自力建設、非公式な都市居住地、農村住宅が併存しています。特に都市周辺部やルアンダ周辺では、非公式な土地占有が重要な取得経路であり続けていますが、民間の領収書、地域での承認、長期間の占有だけでは、安全な権原の証明にはなりません。 アンゴラの土地は、もともと国が所有しています。地上使用権（direito de superfície）はアンゴラ人および外国人に土地の使用権を与えることがあり、民法上の使用権（domínio útil civil）や、特に農村部での慣習法上の使用権（domínio útil consuetudinário）も別の使用権の形態です。通常、コンセッションには土地の有益かつ実効的な利用が必要であり、不使用または不適切な使用によって権利を失うことがあります。政令84/25以降、土地権利認可ワンストップ窓口（Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários）は、国の私有領域にあるコンセッション可能な土地について手続きを提供しています。ただし、公有領域の土地や地域共同体の農村土地は対象外であり、権原の付与を保証するものでもありません。自治体の都市地籍サービスと土地台帳記録（IGCA-Tombo）は、区画とその履歴の確認に役立ちます。 賃借、購入、建築の前に、住所、所有者または権限を与えられた処分者、不動産証明書（Certidão Predial）、不動産台帳（Matriz Predial）、コンセッションまたは地上使用権、登録された負担、分筆状況、計画上の地位、居住適格証明書（Certificado de Habitabilidade）または使用許可、そして電気・水道・衛生設備の実際の状態を確認してください。原本を身分証明書と照合し、独立した登記・地籍確認を受けてください。2024年国勢調査では人口の65.7％が都市部に居住していましたが、公共電力網から電気を得ていた世帯は44.9％、配水網の水道がなかった世帯は59.3％、衛生設備がなかった世帯は40.5％でした。これらの数値は州によって大きく異なるため、広告に記載されたインフラの存在だけでは、特定の住宅が接続済みで利用可能だとは判断できません。 都市賃貸借（arrendamento urbano）は都市賃貸借法（Lei 26/15）により規律されます。都市賃貸借契約は書面で作成し、当事者、物件と所在地、目的、期間、賃料、日付を特定する必要があります。居住適格証明書または関連する証明は契約書類に含めるべきです。契約開始時の前払いは三か月分を超えてはならず、更新時の前払いは30日分を超えてはなりません。契約で期間を定めていない場合、法律上の代替期間は二年で、賃貸期間の上限は30年です。賃料の支払い記録を保管し、転貸には通常、書面による同意と通知が必要です。契約終了を口頭の通知だけに依拠してはなりません。正式な立退きには裁判所または令状による手続きが必要ですが、非公式な立退きについては別途、地域および法的な評価が必要です。 国営住宅は、関係する地方の国の機関が管理し、政策や事業には住宅・都市計画公共事業省（MOPUH）、国立住宅機関（INH）、住宅基金（FFH）または管理主体、州政府、自治体行政が関与します。申請には通常、身分証明書または居住者カードと申請書が必要で、その後、抽選または配分手続きによる選考が行われます。政令278/20は政令84/22により改正され、賃貸、解除条件付き所有権、即時払い、無償配分という複数の契約形態を定めています。示されている事業構成では、賃貸が30％、即時払いの住戸が10％、解除条件付き所有権の住戸が60％です。通常、18歳以上のアンゴラ国民と居住外国人が申請できますが、外国人は賃貸に限られます。賃貸へのアクセスにはアンゴラ居住の証明と支払い能力が必要で、解除条件付き所有権と即時払いにも支払い能力が必要です。無償配分は、深刻な貧困、脆弱性、緊急事態、再定住、生命への脅威などを対象とし、通常は地域の証明が必要です。特定の住戸を自動的に取得できる権利はありません。 購入者または割り当てを受けた居住者は、共用部分を含む維持管理に責任を負いますが、国営インフラと社会施設は州政府の責任に結び付いています。国営住宅は、三回連続または通算六回の月額分割金の不払い、物件の不正使用、虚偽情報などを理由に取り消されることがあります。無償配分は10年間譲渡できず、解除条件付き所有権の住戸は、通常、完全な所有権が移転する前に譲渡または担保設定できません。2008年まで保有されていた国が没収、建設、購入した住宅については、政令147/25が別の手続きを定めています。この手続きは、身元と占有または賃借の証拠を示せる元の国営賃借人を対象とします。支払いは最大24回の分割または一括で行うことができ、一括払いには25％の割引があります。完済証明書（Termo de Quitação）、不動産台帳、私署証書（Documento Particular）は登録を補足でき、登録料または公証手数料は70％に減額されます。 銀行および通達09/24（Aviso 09/24）に基づくアンゴラ国立銀行（BNA）の特別制度は、正式な恒久住宅、整備済み土地、自己建設、または住宅事業からの購入に融資できます。銀行は、収入、物件、事業者、許認可、権原、負担、その他の事業書類を審査します。法的に権原化できない非公式な占有や自力建設は、通常、銀行融資の対象になりません。建築には、適切な土地権利、分筆または建築の有効な許可、承認済みの計画、資格のある建設業者または事業者も必要です。実際のインフラ状況、工事の進捗、予算、契約、支払予定は、広告から推測せず、書面で記録してください。 住宅費には、賃料または購入価格、保証金または前払い、公共サービスへの接続費、維持管理費、登録・公証費用、評価費用、保険料、信用費用が含まれます。アンゴラには、賃料、保証金、処理期間、公共サービス費用について信頼できる全国一律の基準はありません。金額は、物件、通貨、市場、州、手続きの正式性によって決まります。主なリスクには、権原の連続性の欠如、二重売却、偽造書類、未登録のコンセッション、インフラ不足、洪水、不適切な立地、再定住または立退きがあります。住居を移る際は、引き渡し時の状態、メーター、鍵、未払い額、保証金または前払いの精算を記録してください。売買または譲渡には受け入れ可能な証書と登録が必要で、国営住宅には該当する契約と管理主体の規則が適用されます。再定住の場合は、具体的な命令、責任を負う地方機関、代替住宅または補償の根拠、利用できる法的救済を確認してください。