アフガニスタンの住宅

アフガニスタンでは、住宅は通常、地域のネットワーク、家主、仲介業者、家族、またはホスト世帯を通じて確保されます。賃貸は確立した正式な方法ですが、実務は分散しています。入居者審査や賃貸借契約の登録について、全国一律の基準はありません。認可を受けた不動産業者は取引を支援できます。業者は司法省（Ministry of Justice）の規制を受けます。業者免許は三年間で15,000 AFS、発行期間は10営業日と報告されていますが、これは業者免許の費用であり、一般家庭の取引手数料の標準額ではありません。 賃貸借契約では、不動産、許可された用途、期間、賃料を明確にします。賃料は、現金、不動産、利益、その他の許可される約束によって構成される場合があります。アフガニスタン民法の基本原則では、家主が不動産を引き渡し、重大な欠陥に対応する一方、入居者は慣行上の軽微な修繕を行い、有害な改変を避け、重大な欠陥を報告し、同程度の状態で不動産を返還します。健康を危険にさらす状態は、契約取消しの請求を根拠づける可能性があります。転貸には通常、所有者の同意が必要です。期間の定めがある契約の通知、終了、補償に関する規則は存在しますが、実際の執行にはばらつきがあります。預託金、通知期間、賃料上限、退去時検査について、確認済みの全国一律基準はなく、地域の慣行は大きく異なる可能性があります。 所有権に関する書類は慎重に確認する必要があります。シャリーア上の権原証書（Qabala-e-Shariat）または確定権原証書（Qabala-e-Qat'i）は、正式な、または宗教上の権原書類を指し、一方、慣習証書（Qabala-e-Urfi）は慣習上の証書です。Qabala-e-Urfiは所有権の主張を裏付ける場合がありますが、それだけで安全で争いのない権原を証明するものではありません。購入または譲渡を受ける前に、売主または貸主の身分証明書（Tazkira）、不動産に対する権限、完全な書類の連続性、相続書類、競合する主張、土地と建物の状態、証人、支払い記録、占有の証拠を確認してください。税務台帳、電気記録、居住書類は補足的な証拠となり得ますが、信頼できる権原確認の代わりにはなりません。 非公式な居住地には、証書や登記記録がないことがよくあります。そのため、立ち退き、二重の請求、家主やホストとの紛争、国家による回収、正式なサービスや金融へのアクセス不足のリスクが高まる可能性があります。司法省のフクーク行政（Huquq）は民事および財産権に関する問題を扱います。MAIL土地局（MAIL Land Affairs）は、土地権利の特定、土地バンクおよび登録情報、非公式地域の登録、Qabala関連の機能を扱います。都市開発・住宅省（Ministry of Urban Development and Housing, MUDH）と地方自治体は、都市計画、国有地、建築許可、地籍事項、譲渡を扱います。財産紛争は裁判所が扱います。州ごとの責任と実施は重複することがあります。 国有地画地プログラムは、プロジェクトごとに異なります。司法省が2025年に公表した法律は、国有地画地の売却または分配と建築許可に関するもので、実施にはMUDH、地方自治体、MAIL土地局が関与します。適格性があるだけで画地が与えられるわけではありません。プロジェクトで認められる場合、一括払いができなければ分割払いが可能なことがありますが、建設や利用の条件により、再取得のリスクが生じる可能性があります。 住宅ローンはまれです。購入資金は、現金、家族からの支援、民間信用、またはゲーラウィ（Geerawi）によって調達されることが多くなっています。Geerawiは、資金が返還されるまでの居住のために支払う固定額の前払いであり、契約には返還条件、期間、占有権、紛争処理の方法を明記すべきです。全国的な公的住宅ローン制度や住宅補助への経路は確認されていません。確認した情報源では、全国的な社会賃貸制度も特定されていません。家族またはホストとの住宅が、実務上の代替手段になることがあります。 住宅状況は、居住権の不安定さと限られたサービスの影響を受けることがよくあります。非公式で、計画されておらず、都市周辺にある居住地には、過密状態や、弱い給水、衛生、暖房、構造、気象保護を伴う泥造り、未完成、または仮設の住宅が存在する場合があります。2025年4月のUNHCR帰還者サンプルでは、71%が基準を満たさない泥造りの住居に住み、62%が賃貸、17%が家族または友人と同居し、15%が所有または相続した住宅に住んでいました。調査対象となった賃借人のうち、61%は賃料を支払う余裕がなく、60%は賃料のために借入を行い、31%は立ち退きの脅威に直面していました。サンプルでは、一室あたり最大四人の居住を含む過密状態、15%の複数世帯による共同居住、14%の単一室世帯も記録されました。これらの数値は全国的な有病率や普及率を示すものではありません。 正式な民法の原則は、女性の所有権と相続権を認めていますが、実際のアクセスはなお不安定です。UN-Habitatの概要資料は、土地書類に女性の家族構成員が含まれる割合は5%未満と推定しています。女性世帯主の世帯は、所得や担保へのアクセスが弱く、男性の後見人がいなければ家主に断られることがあると報告されており、住宅探し、契約、サービス、紛争へのアクセスに影響する制限を受ける場合があります。正式な権利があっても、実際のアクセスが平等になるとは限りません。 紛争は、家主または所有者との交渉、長老、シューラ（Shura）またはジルガ（Jirga）、認可を受けた法律・不動産専門家、Huquq、または裁判所を通じて進めることができます。慣習的な調停は地域によって有効な場合がありますが、不平等であったり、不在者に対する執行が困難であったりする可能性があります。特に女性が関係する場合や権原が争われている場合はその傾向があります。司法省は188を通じた無料法律相談を案内しています。UNHCRは、難民、帰還者、国内避難民に対する法律支援および住宅・土地・財産支援を掲載していますが、対象地域と適格性は州およびプログラムによって異なります。 賃料水準、預託金、通知の慣行は、地域性が強く変動しやすいものです。2025年のShelter Clusterの協議では、調査地域の賃料が約10%から40%上昇したことが示されましたが、これは全国的な率ではなく、参考値です。署名済みまたは慣習上の賃貸借契約、領収書、証人の詳細、状態の証拠、書面による通知を保存してください。更新、終了、新所有者による請求、家主自身の使用を理由とする請求、不払い、返還をめぐる紛争については、全国一律の結果が保証されていないため、個別の検討が必要です。