टोगो में आवास

टोगो में निजी आवास में किराये के घर, अपनी संपत्ति, नियोक्ता द्वारा दिया गया आवास, मुफ्त आवास और चरणबद्ध स्व-निर्माण शामिल हैं। लोग आम तौर पर निजी मकान-मालिकों या मान्यता प्राप्त रियल एस्टेट पेशेवरों के जरिए आवास खोजते हैं। शहरों में किराये की माँग अधिक है: 2018/19 आवास सर्वेक्षण में सभी परिवारों में लगभग 30%, शहरी परिवारों में लगभग 53% और Lomé में लगभग 56% किरायेदार थे। लगभग आधे परिवार मालिक या सह-मालिक थे, लेकिन उद्धृत राष्ट्रीय आँकड़ों में केवल दस में लगभग एक मालिक के पास स्वामित्व विलेख था। आवासीय पट्टा, जिसे bail d’habitation कहते हैं, में मकान-मालिक (bailleur) और किरायेदार (preneur या locataire) की पहचान होती है। Grand-Lomé में Décret 2022-001/PR लिखित पट्टे, निश्चित या अनिश्चित अवधि, संभावित स्वतः नवीनीकरण और चाबियाँ सौंपते तथा लौटाते समय état des lieux यानी स्थिति रिपोर्ट का प्रावधान करता है। किराया आपसी सहमति से तय होता है और मासिक, त्रैमासिक, अर्धवार्षिक या वार्षिक दिया जा सकता है। जमा राशि तीन महीने के किराए से अधिक नहीं हो सकती; अलग किराया गारंटी भी तीन महीने से अधिक नहीं हो सकती। इन रकमों के स्थान पर बीमा या बैंक गारंटी दी जा सकती है। चाबियाँ लौटाने और संपत्ति बहाल करने के एक महीने के भीतर जमा राशि लौटाई जानी चाहिए; बकाया पानी, बिजली, टेलीफोन, इंटरनेट, बोरहोल या सेप्टिक टैंक शुल्क जैसी उचित कटौतियाँ अपवाद हैं। Grand-Lomé के दर्ज नियमों को पूरे देश की किराया व्यवस्था न मानें, क्योंकि Grand-Lomé के बाहर इनका राष्ट्रीय विस्तार स्थापित नहीं है। पट्टा नोटरीकृत या निजी तौर पर हस्ताक्षरित हो सकता है और कर उद्देश्यों के लिए पंजीकृत किया जा सकता है। मकान-मालिक आम तौर पर ढाँचे, छत, सेप्टिक टैंक या सोख्ता गड्ढे की बड़ी मरम्मत कराता है। किरायेदार सामान्यतः किराया देता है, नियमित देखभाल और छोटे किराया-मरम्मत काम करता है तथा अपने नियंत्रण क्षेत्र में हुए नुकसान की भरपाई करता है। ढाँचागत बदलाव के लिए मकान-मालिक की लिखित सहमति चाहिए। किराये की संपत्ति बिकने से पट्टा अपने-आप समाप्त नहीं होता; नया मालिक सामान्यतः मकान-मालिक की भूमिका लेता है। किराया न देने या अन्य उल्लंघन के कारण समाप्ति में अदालत की कार्यवाही जरूरी हो सकती है; नोटरीकृत पट्टे में तत्काल समाप्ति की शर्त और उसके बाद 15-दिन की औपचारिक माँग हो सकती है। अनिश्चित अवधि वाले पट्टे में सामान्यतः दो महीने का नोटिस लागू है, जिसमें मकान-मालिक की स्वयं, परिवार या पेशे की जरूरत भी शामिल है। किरायेदार की मृत्यु के बाद जीवनसाथी, पूर्वज या वंशज दो महीने के भीतर अनुरोध करके पट्टे का उत्तराधिकार पा सकते हैं। भूमि या घर खरीदने के लिए विक्रेता की पहचान जाँचना ही पर्याप्त नहीं है। title foncier पंजीकृत स्वामित्व का सबसे मजबूत प्रमाण है। खरीदार को संबंधित भूमि रिकॉर्ड से title, état des droits et charges, एकल भूखंड संख्या (NUP), सीमाएँ, बंधक, विवाद और विक्रेता की पहचान सत्यापित करनी चाहिए। प्रथागत भूमि अधिकार व्यवहार में महत्वपूर्ण हैं और कानूनी मान्यता पा सकते हैं, लेकिन भरोसेमंद दस्तावेज़ के बिना अनौपचारिक या प्रथागत लेन-देन से दोहरी बिक्री, सीमा विवाद और मुकदमे का जोखिम रहता है। Guichet Foncier Unique और Office Togolais des Recettes (OTR), जिसमें भूमि पंजीकरण सेवाएँ भी हैं, औपचारिक हस्तांतरण प्रक्रिया का हिस्सा हैं। औपचारिक हस्तांतरण के लिए नोटरी विलेख और पंजीकरण आवश्यक हैं। उद्धृत OTR सेवा मानकों में पंजीकरण जमा 2,000 F CFA, निश्चित शुल्क 1,000 F CFA, बाजार मूल्य का 5% और Journal officiel de la République togolaise में प्रकाशन के लिए 10,000 F CFA शामिल हैं। पंजीकरण में लगभग छह से 18 महीने लग सकते हैं। भूखंड विभाजन (morcellement) पर 4% शुल्क और अन्य लागतें बताई गई हैं; इसमें लगभग छह से 11 महीने लग सकते हैं। पूर्ण हस्तांतरण (mutation totale) का निश्चित शुल्क 35,000 F CFA है और लक्षित प्रक्रिया समय लगभग तीन घंटे है; पट्टा पंजीकृत या रद्द करने में किराया मूल्य का 3% और 2,000 F CFA खर्च हो सकते हैं तथा एक से तीन महीने लग सकते हैं। वास्तविक शर्तें और अवधि फाइल तथा सक्षम प्राधिकरण पर निर्भर करती हैं। निर्माण या बड़े कामों के लिए शहरी नियोजन अनुमति, पात्र स्वामित्व दस्तावेज़, परियोजना के अनुरूप तकनीकी दस्तावेज़ और Système Intégré de Gestion des Permis de Construire (SIGPC) के जरिए प्रक्रिया आवश्यक है। Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction (CITC) अनुरूपता प्रक्रिया में शामिल होती है और निर्माण के बाद certificat de conformité मिल सकता है। चरणबद्ध स्व-निर्माण व्यवहार में प्रमुख विकल्प है, लेकिन धीरे-धीरे निर्माण करने से भूमि स्वामित्व या निर्माण अनुमति का जोखिम समाप्त नहीं होता। टोगो के नागरिक खरीद, विरासत, उपहार, विनिमय या निर्माण अनुबंध के जरिए संपत्ति पा सकते हैं। विदेशी नागरिक को टोगो नागरिक और विदेशी के बीच वास्तविक संपत्ति अधिकार के हस्तांतरण तथा नौ वर्ष से लंबे पट्टे के लिए सामान्यतः पहले अनुमति चाहिए। नौ वर्ष तक के सामान्य आवासीय पट्टे को स्वामित्व हस्तांतरण के बराबर न मानें; फिर भी परियोजना और बैंक की आवश्यकताएँ जाँचें। बंधक तक पहुँच स्वामित्व दस्तावेज़, आय और बैंक की ऋण जाँच पर निर्भर करती है। वाणिज्यिक बैंक और बचत एवं ऋण संस्थान Regional Mortgage Refinance Company of the West African Economic and Monetary Union (CRRH-UEMOA) के समर्थन वाले पुनर्वित्त का उपयोग कर सकते हैं, जबकि आवास गारंटी और सार्वजनिक किफायती आवास पहल परियोजना-विशेष हैं। 20,000 किफायती इकाइयों का लक्ष्य दर्ज हुआ है, लेकिन इससे सार्वजनिक घर पाने का सामान्य अधिकार नहीं बनता। शहरी नियोजन, आवास और भूमि के लिए जिम्मेदार मंत्रालय, जिसे उपलब्ध शोध में वर्तमान में MATU कहा गया है, OTR, Agence Nationale du Domaine et du Foncier, communes और mairies, नोटरी, लाइसेंस प्राप्त सर्वेक्षक, बैंक, bailiffs और अदालतों की भूमिका आवास के मामले के अनुसार बदल सकती है। जिम्मेदार संस्था प्रश्न पर निर्भर करती है: किराया, भूमि पंजीकरण, निर्माण अनुमति, स्वामित्व हस्तांतरण, वित्तपोषण और विवाद निपटान की प्रक्रियाएँ अलग हैं।