السكن في ساموا

كان نحو 95% من الأسر في ساموا يشغلون منازلهم بصفتهم مالكين في مسح دخل وإنفاق الأسر لعام 2023. واستأجر نحو 1%، بينما عاش نحو 2% دون إيجار لدى الأسرة أو الكنيسة. وسجل تعداد السكان والمساكن لعام 2021 أن الأرض العرفية شكّلت 54.9% من الحيازة المبلّغ عنها، والأرض الحرة 36.0%. تخضع الأرض العرفية للسلطة العرفية الساموية ولا يمكن التعامل معها كملكية خاصة قابلة للنقل بحرية. ويشمل الوصول الأسري عادةً «أايغا»، أي الأسرة الممتدة، وقد يتطلب مشاركة «ماتاي»، أي صاحب اللقب الأسري، أو «بولي»، أي الشخص أو الجهة التي تسيطر على الأرض أو الترتيب. وقد يكون لمجلس القرية أو اجتماعها، «فونو»، أهمية عملية أيضًا. وقد تتيح هذه الترتيبات السكن من دون إنشاء ملكية فردية أو حق تلقائي في استخدام الأرض ضمانًا لقرض. تتولى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (MNRE)، بما فيها سجل الأراضي وإدارة الأراضي العرفية، معلومات الأراضي الرسمية. وقد يساعد البحث عن الأرض أو شهادة السجل العقاري المحوسب في تحديد فئة الأرض والمالك المسجل أو صاحب السلطة والإيجار أو الترخيص وحقوق الوصول والحدود والمصالح المسجلة. وينبغي فحص الفيضانات والصرف الصحي وإمكانية الوصول إلى الطرق على نحو منفصل، لأن الحيازة لا تضمن توافر الخدمات أو سلامة البناء. يتطلب إيجار الأرض العرفية عادةً طلبًا مكتوبًا من مالك ساموي مستفيد، ويحدد الوكيل والغرض والمدة والأجرة أو المقابل الآخر وشروط المراجعة والتعهدات. ويعمل الوزير أو MNRE أمينًا على مصالح المالكين المستفيدين. وقد يلزم مسح للأرض، ويمكن نشر الإيجار المقترح في صحيفة «سافالي» مع مهلة اعتراض لا تقل عن ثلاثة أشهر. وقد تُحال النزاعات إلى محكمة الأراضي والألقاب. وبعد الموافقة، يوقع الإيجار ويسجل لدى مسجل الأراضي. ويبلغ الحد القانوني المعتاد 20 عامًا للأغراض غير الفندقية وغير الصناعية مع إمكان التجديد حتى 20 عامًا، ويمكن أن تبلغ مدة الأغراض الفندقية والصناعية 30 عامًا مع إمكان التجديد حتى 30 عامًا. وينبغي التحقق من الغرض المصرح به والموافقة على الإيجار والتسجيل والرسوم الحالية للمعاملة المحددة. تشمل أشكال المساكن الفالي الساموي المفتوح والمنازل ذات الطراز الأوروبي المغلقة أو المفتوحة. وسجل تعداد 2021 المنازل الأوروبية المغلقة والممتدة المغلقة والمفتوحة والفالي الساموي المفتوح ضمن الفئات الرئيسية. وكانت المنازل الأوروبية ذات الطابق الواحد هي السائدة في مسح 2023، بينما شاعت المساكن المفتوحة خصوصًا في المناطق الريفية والخارجية من أوبولو وسافاي. وينبغي تقييم التهوية والتعرض للعواصف والخصوصية ومرافق الطبخ والغسل والصرف الصحي وتخزين المياه وحالة السقف والبناء. يحتاج من يبني منزلًا أو يوسعه عمومًا إلى موافقة تطوير من وكالة التخطيط والإدارة الحضرية (PUMA) قبل طلب رخصة البناء من وزارة الأشغال والنقل والبنية التحتية (MWTI). وتراجع PUMA الآثار التنموية والبيئية والاجتماعية والاقتصادية. وتحال المشروعات التي تزيد قيمتها على 1,000,000 تالا إلى مجلس التخطيط والإدارة الحضرية، وتتولاها PUMA إذا كانت دون هذا الحد. وتتراوح رسوم موافقة التطوير المدرجة بين 30 و2,000 تالا بحسب القيمة الرأسمالية، وهي غير قابلة للاسترداد. ولا توجد مدة معالجة قياسية منشورة. قد يتطلب طلب رخصة البناء موافقة التطوير ومجموعتين من الرسوم الإنشائية المعتمدة للتنفيذ ومخططًا للموقع أو المنطقة ومخططات الطوابق والواجهات والقطاعات والتفاصيل الإنشائية ومخططات السباكة والصرف ومعلومات الكهرباء وإثبات حقوق الأرض وتوقيع مالك المبنى والأرض. وتتطلب المباني السكنية ذات الطابقين عمومًا حسابات إنشائية من مهندس محترف معتمد. وقد يلزم أيضًا أن يعالج التصميم مخاطر الفيضانات والارتفاع عن سطح البحر وخزانات الصرف الصحي أو حفر الامتصاص والارتدادات. وقد تتطلب موافقات الامتثال مشاركة هيئة النقل البري وخدمات الإطفاء والطوارئ وشركة الطاقة الكهربائية وهيئة المياه في ساموا. تقدم شركة الإسكان في ساموا (SHC) بعض التمويل والسكن الإيجاري، لكنها ليست نظامًا وطنيًا لتخصيص المساكن. وتشمل منتجاتها القياسية المدرجة قرض ضمان شخصي حتى 30,000 تالا بفائدة 14% سنويًا ولمدة تصل إلى خمس سنوات، وقرضًا مضمونًا برهن حتى 250,000 تالا بفائدة 8% إلى 11% ولمدة 15 إلى 25 سنة، وقرض شراء أرض حرة سكنية يتطلب مساهمة ذاتية 30%. ويبلغ مرفق المنحة الحكومية للإسكان 6,000,000 تالا، ويستهدف من يملكون منزلًا لأول مرة أو الأسر الكبيرة عبر منتجات قد تصل إلى 50,000 تالا دون ضمان أرض أو 250,000 تالا برهن، وبفائدة 5% عمومًا. وقد تتغير الشروط، لذا ينبغي الحصول مباشرةً من SHC على الشروط والأهلية والرسوم وتقييم السداد الحالية. وتدير SHC أيضًا 73 منزلًا متين البناء للإيجار في مواقع تشمل الواجهة البحرية لفايالا وتاوميسيينا أو مواتا وفاغاليي أو فايماوغا وموتووتوا. وتشمل الأهلية الجنسية الساموية، ويدفع المستأجر إيجارًا شهريًا وتأمينًا يعادل إيجار شهر. ويُرد التأمين عند انتهاء الإيجار مع مراعاة الأضرار الكبيرة أو متأخرات الإيجار. ولا تثبت المواد الرسمية المتاحة وجود بوابة إيجار وطنية عامة أو نظام ضبط إيجارات أو خدمة واسعة لتخصيص الإسكان الاجتماعي. ينظَّم الإيجار الخاص أساسًا بموجب قانون الملكية لعام 1952 وشروط الإيجار المكتوبة. ولا تحدد المواد الرسمية التي تمت مراجعتها تشريعًا منفصلًا لإيجار المساكن. وينبغي أن تحدد الاتفاقية المكتوبة المدة والإيجار والتأمين والمرافق والإصلاحات والشاغلين والتأجير من الباطن وحالة المأجور عند الخروج. ويمكن عمومًا إنهاء الإيجار حسب الطلب بإشعار مكتوب قبل شهر. ويدفع المستأجر الإيجار عادةً ويحافظ على العقار في حالة صالحة معقولة ويعيده عند انتهاء الإيجار. وإذا جعل الحريق أو الفيضان أو العاصفة أو الزلزال المأجور غير صالح للسكن دون تقصير من المستأجر، فقد يُخفض الإيجار أو يعلق. وعلى المؤجر تقديم إشعار معقول للتفتيش أو الإصلاح. وقد يدعم تأخر الإيجار شهرًا أو خرق تعهد إعادة الدخول، لكن المصادرة تتطلب إشعارًا بالخرق وفرصة لمعالجته. وصلت الكهرباء العامة إلى 99% من الأسر في مسح 2023، ووصلت المياه العامة إلى 86%. وانخفضت النسبة في المناطق الريفية والخارجية من أوبولو، حيث استخدم 64% المياه العامة الرئيسية. لذا ينبغي لفحص الإيجار اختبار ترتيبات الكهرباء والماء والصرف الصحي والتصريف والنفايات الفعلية بدل افتراض تساوي مستوى الخدمة في أنحاء ساموا. وعند انتهاء الإيجار، ينبغي للمستأجرين توثيق التسليم وحساب التأمين. وينبغي تسجيل عقود الإيجار المسجلة وتعديلاتها وإنهائها والتنازل عنها وإبراء الرهون ومستندات الأرض لدى الجهة المختصة وحفظها مع سجلات السكن.