السكن في توغو

يشمل السكن الخاص في توغو المنازل المستأجرة والعقارات المملوكة والسكن الذي يوفره صاحب العمل والإقامة المجانية والبناء الذاتي التدريجي. ويبحث الناس عادةً عن السكن عبر الملاك الخاصين أو المهنيين العقاريين المعترف بهم. والطلب على الإيجار الحضري مرتفع: مثّل المستأجرون نحو 30% من جميع الأسر في مسح الإسكان لعام 2018/19، ونحو 53% من الأسر الحضرية ونحو 56% في لومي. وكان نحو نصف الأسر من المالكين أو الشركاء في الملكية، لكن نحو واحد من كل عشرة مالكين فقط كان لديه سند ملكية وفق البيانات الوطنية المشار إليها. يحدد عقد الإيجار السكني (bail d’habitation) المالك (bailleur) والمستأجر (preneur أو locataire). وفي لومي الكبرى، ينص المرسوم 2022-001/PR على عقد مكتوب ومدة محددة أو غير محددة وتجديد ضمني محتمل ومحضر حالة (état des lieux) عند تسليم المفاتيح وإعادتها. ويُتفق بحرية على الإيجار ويمكن دفعه شهرياً أو ربع سنوي أو نصف سنوي أو سنوياً. ولا يجوز أن يتجاوز التأمين ثلاثة أشهر من الإيجار، كما لا يجوز أن يتجاوز ضمان الإيجار المنفصل ثلاثة أشهر. ويمكن استبدال هذه المبالغ بتأمين أو ضمان مصرفي. وينبغي رد التأمين خلال شهر من إعادة المفاتيح وإعادة العقار، مع مراعاة الخصومات المبررة مثل فواتير المياه والكهرباء والهاتف والإنترنت والبئر وخزان الصرف الصحي غير المدفوعة. ولا ينبغي افتراض أن قواعد لومي الكبرى الموثقة تمثل نظام إيجار وطنياً، لأن تعميمها خارج لومي الكبرى غير مثبت. يمكن توثيق عقد الإيجار لدى كاتب العدل أو توقيعه عرفياً وتسجيله لأغراض ضريبية. ويتولى المالك عادةً الإصلاحات الكبرى المتعلقة بالهيكل والسقف وخزان الصرف الصحي أو حفرة الامتصاص. ويدفع المستأجر عادةً الإيجار ويجري الصيانة المعتادة والإصلاحات البسيطة الخاصة بالإيجار ويتحمل الضرر الناشئ ضمن نطاقه. وتتطلب التغييرات الهيكلية موافقة خطية من المالك. ولا ينهي بيع العقار المؤجر عقد الإيجار بحد ذاته؛ إذ يتولى المالك الجديد عموماً صفة المؤجر. وقد يتطلب إنهاء العقد بسبب عدم الدفع أو إخلال آخر إجراءات قضائية، بينما قد يتضمن العقد الموثق لدى كاتب العدل شرط إنهاء فوري يتبعه إنذار رسمي مدته 15 يوماً. ويُستخدم عادةً إشعار مدته شهران لعقد الإيجار غير محدد المدة، بما في ذلك لحاجة المالك الشخصية أو العائلية أو المهنية. وقد يكون استمرار الإيجار بعد وفاة المستأجر متاحاً للزوج أو الأصل أو الفرع الذي يطلبه خلال شهرين. يتطلب شراء أرض أو منزل أكثر من التحقق من هوية البائع. ويعد سند الملكية العقارية المسجل (titre foncier) أقوى إثبات للملكية المسجلة. وينبغي للمشتري التحقق من السند وحالة الحقوق والأعباء (état des droits et charges) ورقم القطعة الفريد (NUP) والحدود والرهون والنزاعات وهوية البائع عبر سجلات الأراضي ذات الصلة. وتظل الحقوق العرفية على الأراضي ذات أهمية عملية وقد يعترف بها القانون، لكن المعاملات العرفية أو غير الرسمية التي تفتقر إلى وثائق موثوقة تنشئ مخاطر البيع المزدوج ونزاعات الحدود والتقاضي. وتدخل الشباك العقاري الموحد (Guichet Foncier Unique) وOTR، بما فيها خدمات تسجيل الأراضي، ضمن إجراءات النقل الرسمي. ويلزم صك موثق لدى كاتب العدل وتسجيل رسمي لنقل الملكية. تحدد معايير خدمة OTR المشار إليها وديعة تسجيل قدرها 2,000 F CFA ورسماً ثابتاً قدره 1,000 F CFA ونسبة 5% من القيمة السوقية و10,000 F CFA للنشر في الجريدة الرسمية لجمهورية توغو (Journal officiel de la République togolaise). وقد يستغرق التسجيل نحو ستة إلى 18 شهراً. ويتضمن تقسيم القطعة (morcellement) رسماً معلناً نسبته 4% إضافةً إلى تكاليف أخرى، وقد يستغرق نحو ستة إلى 11 شهراً. وتبلغ الرسوم الثابتة المعلنة للنقل الكامل (mutation totale) 35,000 F CFA مع مدة إنجاز مستهدفة تقارب ثلاث ساعات، بينما قد يكلف تسجيل الإيجار أو إلغاؤه 3% من قيمة الإيجار إضافةً إلى 2,000 F CFA ويستغرق نحو شهر إلى ثلاثة أشهر. وتتوقف المتطلبات الفعلية والمدة على الملف والجهة المختصة. يتطلب البناء أو إجراء أعمال كبيرة ترخيصاً للتخطيط العمراني وسند ملكية مستوفياً للشروط ووثائق فنية مناسبة للمشروع ومعالجة عبر النظام المتكامل لإدارة تصاريح البناء (Système Intégré de Gestion des Permis de Construire، SIGPC). وتشارك اللجنة الوزارية المشتركة لمراقبة أعمال البناء (Commission Interministérielle de Contrôle des Travaux de Construction، CITC) في إجراءات المطابقة، ويمكن الحصول على شهادة مطابقة (certificat de conformité) بعد البناء. والبناء الذاتي التدريجي خيار عملي محوري، لكن البناء على مراحل لا يلغي مخاطر سند الأرض أو تصاريح البناء. يمكن لمواطني توغو الوصول إلى العقار بالشراء أو الميراث أو الهبة أو المبادلة أو عقد البناء. ويحتاج الأجنبي عموماً إلى موافقة مسبقة لنقل الحقوق العينية بين مواطن توغولي وأجنبي، وكذلك لاستئجار يتجاوز تسع سنوات. ولا ينبغي مساواة عقد الإيجار السكني المعتاد الذي لا يتجاوز تسع سنوات بنقل الملكية، لكن يجب التحقق من متطلبات المشروع والمصرف المنطبقة بصورة منفصلة. ويتوقف الحصول على رهن عقاري على ضمان السند والدخل وتقييم المصرف للطلب. وقد تستخدم المصارف التجارية ومؤسسات الادخار والائتمان إعادة التمويل المدعومة من شركة إعادة التمويل العقاري الإقليمية لاتحاد النقد لغرب أفريقيا (CRRH-UEMOA)، بينما تظل مبادرات ضمان الإسكان والإسكان العام الميسر خاصة بمشاريع محددة. وقد وُثق هدف لبرنامج يضم 20,000 وحدة ميسرة، لكنه لا ينشئ حقاً عاماً في الحصول على منزل حكومي. قد تؤدي أدواراً مختلفة الوزارة المسؤولة عن التخطيط العمراني والإسكان والأراضي، المشار إليها حالياً باسم MATU في البحث المتاح، وOTR والوكالة الوطنية للممتلكات والأراضي (Agence Nationale du Domaine et du Foncier) والبلديات ومكاتب العمد وكتاب العدل والمساحون المرخصون والمصارف والمحضرون والمحاكم، بحسب مسألة الإسكان. وتتغير المؤسسة المسؤولة وفق المسألة: فالإيجار وتسجيل الأرض وتصريح البناء ونقل الملكية والتمويل وتسوية النزاعات تتبع إجراءات مختلفة.