السكن في تنزانيا

سجل تعداد السكان والمساكن لعام 2022 أن 65.0% من الأسر تسكن منازل تملكها، و20.0% في إيجارات خاصة، و5.9% دون إيجار، و2.7% في مساكن حكومية مدعومة، و3.0% في مساكن يوفرها صاحب العمل دون إيجار، و1.5% في مساكن يوفرها صاحب العمل مع إيجار. وكانت ملكية المنازل أكثر شيوعًا لدى الأسر الريفية، بنسبة 75.9%، بينما بلغت نسبة الإيجار الخاص 36.0% والملكية 48.3% لدى الأسر الحضرية. وفي دار السلام، استأجرت 44.4% من الأسر مساكن خاصة وامتلكت 40.4% منازلها. وتصف هذه الأرقام أنماط السكن الوطنية؛ ولا تقدم قائمة إيجارات حديثة لمدينة أو حي بعينه. تستخدم تنزانيا القارية وزنجبار نظامين منفصلين للأراضي والسكن. وفي تنزانيا القارية، تعد الأرض ملكًا عامًا يحتفظ بها الرئيس بصفته أمينًا عليها. ويملك الأشخاص عمومًا حق إشغال ممنوحًا، وهو حق مسجل لاستخدام الأرض لمدة تصل إلى 99 عامًا ويستلزم عادةً علاوة وإيجارًا سنويًا للأرض. ويمكن شغل أراضي القرى بموجب حق إشغال عرفي، مع إيجارات عرفية أو إيجارات من الباطن أو تراخيص أو حقوق انتفاع. ويوفر ترخيص الإقامة شكلًا محليًا من الإشغال للأسر التي لا تملك سندًا رسميًا أو حق إشغال في بعض المناطق الحضرية وشبه الحضرية. وتبلغ مدته ستة أشهر على الأقل وحتى خمس سنوات، ويمكن تجديده، ولا يجوز نقله إلى شخص آخر. وقد تشمل التسوية تسجيل الشاغلين والفصل في المطالبات وتصنيف الأرض وتسجيل الحقوق وتوفير الخدمات عبر وزارة الأراضي والإسكان والتنمية البشرية والمفوض بالأراضي والسلطات المحلية ومجالس الأحياء أو القرى. غالبًا ما تكون وثائق الأراضي غير مكتملة. ومن الأسر التي تعيش في منازل تملكها في 2022، أفادت 33.7% بملكية عرفية، ولم يكن لدى 31.9% أي وثيقة قانونية، وكان لدى 12.2% سند ملكية. وسُجلت سندات ملكية لدى 28.6% من الأسر الحضرية و5.4% من الريفية، وبلغت النسبة 11.6% في تنزانيا القارية و33.3% في زنجبار. وينبغي التحقق من خطاب العرض أو سند الملكية أو غيره من سجلات الإشغال لدى مكتب الأراضي المسؤول ومقارنتها بادعاء المالك. كما ينبغي للمشتري أو الشاغل التحقق من حالة تسوية الأرض أو وجود نزاع دون حل أو مشكلة وصول أو قيود على الخدمات. يُستحصل على السكن عادةً من ملاك خاصين أو أفراد الأسرة أو أصحاب العمل أو مزودي الإسكان الحكومي أو المؤسسة الوطنية للإسكان (NHC) أو وكالة المباني التنزانية (TBA). وقد تكون عقود الإيجار القصيرة التي تصل إلى سنة شفوية أو مكتوبة، لكن الاتفاق المكتوب يوفر دليلًا أوضح على الإيجار والوديعة أو الدفعة المقدمة والمرافق والإصلاحات ومهلة الإشعار وإذن التأجير من الباطن وحالة التسليم. وينبغي أن تتوافق هوية المالك وسلطته في التأجير مع وثائق الملكية أو الإشغال المتاحة. ولا يوجد في تنزانيا سجل إيجارات وطني واحد أو معيار موحد للإيجار والوديعة، لذا ينبغي للبلدية أو مكتب الأراضي أو NHC أو TBA أو المزود المعني تأكيد الشروط المحلية الحالية. في تنزانيا القارية، تلزم قواعد الإيجار الملاك بتمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ بالمسكن وإبقائه صالحًا للسكن وإصلاح الأسقف والجدران والمصارف والمرافق المشتركة. وإذا جعل حريق أو فيضان أو عاصفة أو حدث مشمول آخر المسكن غير صالح للاستخدام، فقد يُعلق الإيجار بنسبة تتناسب مع الضرر. وإذا لم يُعِد المالك المسكن إلى حالته خلال ستة أشهر، يجوز للمستأجر إنهاء الإيجار بإشعار مدته شهر. ويظل المستأجر مسؤولًا عن الإيجار والمصاريف المتفق عليها، وعليه استخدام المسكن على نحو معقول وتنفيذ الإصلاحات البسيطة المتفق عليها وتقديم الإشعارات المطلوبة. في تنزانيا القارية، يتطلب إنهاء الإيجار بسبب المتأخرات عمومًا تأخرًا لا يقل عن 30 يومًا وإشعارًا يحدد الإخلال والمبلغ اللازم لمعالجته ومهلة لا تقل عن 30 يومًا للمعالجة وعاقبة الإنهاء. ولا يجوز للمالك حجز الممتلكات لقاء الإيجار إلا بعد الإشعار المطلوب، وقد يلزم أمر قضائي عند وجود نزاع أو فشل الاسترداد السلمي. ولا تبرر هذه القواعد الإخلاء الذاتي. ولا ينطبق قانون تقييد الإيجار إلا في المناطق الخاضعة لتقييد الإيجار، حيث قد تسري حماية الإيجار القياسي والحيازة؛ ويتطلب تحصيل إيجار مقدّم لأكثر من شهرين موافقة الهيئة بموجب تلك القواعد. وإذا لم يكن للمستأجر مهلة إشعار تعاقدية، تنطبق عمومًا مهلة شهر واحد في تنزانيا القارية. تتبع زنجبار قانون الأراضي وقانون تسجيل الأراضي وقانون الفصل في الأراضي وقانون محكمة الأراضي وقانون لجنة الأراضي الخاصة بها. وبطاقة تسجيل الأراضي وثيقة محلية لتسجيل الأراضي، وتدير مؤسسة الإسكان في زنجبار برامج الإسكان، بما فيها بعض وظائف الإيجار والبيع والإدارة. ويتولى مجلس تقييد الإيجار بعض نزاعات الإيجار والحيازة. وقد تخضع ممتلكات الوقف أو الأمانة لقواعد إضافية، لذا لا ينبغي تطبيق تشريعات أراضي تنزانيا القارية تلقائيًا في زنجبار. يمكن للمواطنين التنزانيين استخدام مسارات إشغال الأراضي العرفية والقانونية. ويرتبط تخصيص الأراضي أو منحها لغير المواطن عمومًا باستثمار معتمد بموجب قانون الاستثمار التنزاني ومن خلال مركز الاستثمار التنزاني، ويُعامل الاستخدام السكني على أنه ثانوي أو تابع لذلك الاستثمار. ولا يمنح عقد الإيجار الخاص المستأجر سند ملكية. وتكون عروض NHC للمساكن والقطع خاصة بمشروعات بعينها؛ فمثلًا يتطلب أحد إجراءات شراء قطعة دفع 25% مقدمًا، والسداد خلال سبعة أيام، وإعادة الاتفاق خلال 14 يومًا، ودفع الرصيد عادةً خلال سنة. وقد استخدم منتج شراء المستأجر من NHC دفعة مقدمة قدرها 25% وشروطًا تصل إلى 120 شهرًا مع مكونات تأمينية. وهذه شروط خاصة بالمنتج، لا معايير وطنية. وأفاد بنك تنزانيا بأن ديون الرهن العقاري السكني بلغت 752 مليار شلن تنزاني في ديسمبر 2025، مع نمو قدره 14.2% خلال 2025. تختلف جودة السكن بحسب الموقع وشبكة الخدمات. وفي 2022، كان لدى 70.1% من الأسر مصدر مياه شرب محسّن، منها 69.5% في تنزانيا القارية و92.6% في زنجبار؛ ووصلت المياه المنقولة بالأنابيب إلى 50.9% وطنيًا و71.6% في المناطق الحضرية و37.3% في الريفية. وبلغت تغطية المراحيض المحسنة 60.2% وطنيًا، ونحو 88.9% في المناطق الحضرية و41.3% في الريفية، مع 59.4% في تنزانيا القارية و89.9% في زنجبار. ووصلت الكهرباء من الشبكة الوطنية إلى 37.4% من الأسر، والإضاءة الشمسية إلى 32.4%؛ وبلغ الوصول إلى الكهرباء 69.4% في المناطق الحضرية و16.4% في الريفية. وغطت الأسقف المحسنة 85.6% من المنازل والأرضيات المحسنة 57.1%. قبل الانتقال، تحقق من هوية المالك وسلطته ووضع سند الملكية أو الترخيص وعقد الإيجار المكتوب وإيصالات الدفع وشروط الوديعة وواجبات الإصلاح وعدادات المرافق والمياه والصرف الصحي وحالة المبنى والتعرض للفيضانات أو الأخطار الأخرى وأي نزاع معروف على الأرض. صوّر الحالة وسجّل التسليم. وعند المغادرة، التزم بشرط الإشعار وسدد الإيجار والإصلاحات المتفق عليها وسجّل قراءات العدادات واحصل على إثبات مكتوب بإعادة المسكن. وتختلف مسؤوليات مزودين مثل NHC وTBA والسلطات المحلية ومجالس الأحياء أو القرى ومسجل السندات ومحاكم الأراضي والمؤسسات الزنجبارية، لذا تعتمد الجهة الصحيحة على الموقع ونوع الحيازة والمعاملة.