السكن في النيجر

لدى النيجر إطار رسمي للإسكان إلى جانب ممارسات الأراضي العرفية. ويوفر القانون رقم 2018-25 الإطار الوطني للبناء والإسكان، بينما ينظم قانون الإيجارات لعام 1996 الإيجار السكني والمختلط بين السكن والعمل. وbail هو اتفاق إيجار، وقد يكون مكتوباً أو شفهياً. ويميز النظام أيضاً بين الحقوق القانونية وحقوق الأراضي العرفية، وهي ذات أهمية خاصة في المناطق الريفية والأماكن التي لم تسجل فيها القطع. تشمل ترتيبات السكن الشائعة الإيجار البسيط والملكية بالشراء أو البناء الذاتي والسكن الأسري والإقامة المجانية والسكن الذي يوفره صاحب العمل والإيجار مع التملك (location-vente)، حيث يخضع الإشغال والتملك اللاحق لشروط متفق عليها. ويستخدم maison en banco أو case أساليب بناء أرضية شائعة محلياً، لكن مادة البناء لا تثبت بمفردها الملكية أو السلامة أو الامتثال القانوني. ويرتبط logement de fonction بالعمل وتختلف قواعد إشغاله عن الإيجار العادي. سجل التعداد الوطني للسكن والسكان لعام 2012 عدد 2,419,116 مسكناً. ووجد أن 77.1% من الأسر على الصعيد الوطني تملك مسكنها، مقارنة بـ43.2% في المناطق الحضرية. وشكل الإيجار البسيط أكثر من 30% من مساكن الحضر و41% في نيامي. وبلغ البناء بالـbanco نسبة 62.76% وطنياً و54.7% في المناطق الحضرية و64.5% في الريف. كما وجد التعداد أن 64% من الأسر لديها ثلاثة أشخاص أو أقل في الغرفة، فيما كان لدى 26% من الأسر أربعة إلى سبعة أشخاص في الغرفة. وتصف هذه الأرقام خط الأساس الوطني المتاح، لا معياراً حالياً للإيجار أو أسعار المساكن. يتطلب الوصول إلى الأراضي تحققاً دقيقاً. وقد تشمل الأرض الحضرية قطعة مخدومة أو تقسيم أراضٍ أو تخصيصاً أو إيجاراً طويل الأمد أو سند ملكية. وفي المناطق الريفية قد تُعترف بالحقوق العرفية حتى إن لم تسجل القطعة. وقد تعمل لجنة أراضٍ (COFO) على مستوى القسم أو البلدية أو القرية في إدارة الأراضي. وقد يقدم زعيم عرفي أو سلطة عرفية أخرى دليلاً على نقل عرفي. وتصريح البناء (permis de construire) ليس إثباتاً للملكية. وقبل الدفع، ينبغي للمشتري التحقق من سند الملكية أو دليل النقل وحالة التسجيل أو التسوية وهوية البائع وعدم وجود مطالبات متنافسة وقابلية البناء والوصول إلى الطرق والماء والكهرباء والصرف. وتنطوي التحويلات غير الرسمية والبيع المتكرر والاحتيال على مخاطر كبيرة. يتطلب البناء عادة تصريح بناء قبل بدء العمل، بما في ذلك بعض المباني التي لا أساس لها. ويقدم الطلب إلى العمدة وتراجعه لجنة تصاريح البناء (Commission des Permis de construire). والرسوم غير قابلة للاسترداد ويحدد مبلغها قرار وزاري. ولا تتجاوز مدة المعالجة 15 يوم عمل. ويسري التصريح أربع سنوات ويجوز تمديده مرة واحدة سنة. ويجب على المنشئ إخطار بدء العمل قبل 48 ساعة على الأقل والتصريح بانتهائه خلال 48 ساعة من اكتماله. وبعد المعاينة، قد تصدر شهادة مطابقة (certificat de conformité) خلال خمسة أيام عمل. وينبغي ألا يبدأ الإشغال قبل صدور تلك الشهادة. وقد يخضع المبنى غير الآمن أو غير الصحي لقرار منع السكن (interdiction d’habiter)، أي حظر إشغاله. توجد برامج الإسكان العام وقطع الأراضي المخدومة، لكنها لا تمنح استحقاقاً عاماً. وقد تنشئ الدولة والسلطات المحلية برامج إسكان اجتماعي. وفي برنامج بانغولا لعام 2025، خُطط لتوفير 15,000 قطعة مخدومة ومسيجة، معظمها لموظفي الدولة. وتكفلت الدولة بشراء الأراضي وتجهيزها، بينما أُبلغ أن تكلفة تسييج المستفيد تتراوح بين 1,257,000 و2,200,000 فرنك CFA للقطعة. ويتوقف الوصول إلى السكن عبر تمويل BHN أو برنامج آخر على الحملة المحددة والوضع الوظيفي وقواعد الأهلية. وقد أُعلن عن مسار عام لغير الموظفين برواتب، لكن لا يوجد استحقاق عام مثبت. بموجب قانون الإيجار، يجب على المالك ضمان الانتفاع الهادئ ومعالجة العيوب وإجراء الإصلاحات العاجلة. وتتطلب الزيارات سبباً جدياً وإشعاراً قبل 48 ساعة على الأقل. وعلى المستأجر استخدام المسكن بحسن نية، ولا يجوز له تغيير شكله أو غرضه دون موافقة، كما يدفع الإصلاحات الصغيرة حتى 10% من الإيجار الشهري. ويستحق الإيجار في موعد أقصاه اليوم الثامن من الشهر التالي. ويمكن للقاضي أن يمنح مهلة دفع استثنائية تصل إلى شهرين، لا يغطي منها أكثر من شهر واحد من الإيجار. ويتفق الطرفان على الإيجار ضمن حدود التعرفة المحلية المنطبقة إن وجدت. ويجوز تعديله مرة في السنة بالاتفاق أو عن طريق قاضي الصلح. ويتحمل المستأجر عادة رسوم التسجيل والطوابع واستهلاك الماء والكهرباء. ويدفع المالك ضرائب العقار والإصلاحات التي تتجاوز 10% من الإيجار الشهري وتفريغ خزانات الصرف وتركيب العدادات. وتتطلب رسوم الخدمات الفعلية كشفاً سنوياً وتبريراً مؤيداً خلال ثلاثة أشهر. لا يوجد ضمان إيجاري إلا إذا نص العقد عليه. ويجب إيداعه في حساب ادخار منفصل يدر فائدة باسم المالك، ويجوز للمستأجر طلب كشوف الحساب. وعلى المالك إعادة الضمان وفوائده خلال ثلاثة أشهر من انتهاء الإيجار، بعد خصم المبالغ المبررة. وفي الإيجار غير محدد المدة، يمنح المالك عادة إشعاراً قبل ثلاثة أشهر والمستأجر قبل شهر؛ وتبدأ المهلة من اليوم الأول للشهر التالي. وينتهي الإيجار محدد المدة في التاريخ المتفق عليه، لكن استمراره الضمني يحوله إلى إيجار غير محدد المدة. ويجوز للمستأجر المغادرة مبكراً بسبب النقل الوظيفي أو سبب جدي. وبالنسبة للسكن المرتبط بالعمل، يجوز للشاغل عادة البقاء 30 يوماً بعد انتهاء العقد الرئيسي، ثم يدفع تعويض إشغال لمدة شهر. عند التسليم، احتفظ بالمفاتيح وسجلات الدفع وأدلة حالة العقار. وقد يساعد محضر معاينة الخروج في إثبات حالة المسكن، ويجوز للقاضي أن يأمر به خلال 30 يوماً. وقد تمر المنازعات أولاً عبر زعيم عرفي أو سلطة إدارية محلية أو إجراء توفيق، ويختص قاضي الصلح بمسائل الإيجار. وقد تتاح إجراءات عاجلة. ويجب عموماً تقديم الاستئناف خلال شهر. وقد تنشئ عمليات الإخلاء غير القانونية والعنف وانتهاك الخصوصية والقطع غير المصرح به للماء أو الكهرباء مسؤولية قانونية. وقد يؤدي قطع الخدمات دون إذن إلى إعادتها وتعويض يعادل إيجار شهر. وإذا حظرت السلطات الإشغال بسبب ظروف صحية خطيرة، تتوقف التزامات الإيجار والدفع من أول يوم في الشهر التالي للإخطار حتى إزالة السبب.