السكن في السلفادور

قد يكون المنزل في السلفادور مملوكاً بالكامل ومدفوع الثمن، أو مملوكاً مع سداد أقساطه، أو مستأجراً، أو معاراً أو ممنوحاً مجاناً، أو مقدماً بسبب العمل، أو خاضعاً لترتيب آخر. وتتطلب الملكية الرسمية عادةً سنداً عاماً وتسجيله. وتخضع ترتيبات الإيجار أساساً للعقد وقانون الإيجار (Ley de Inquilinato) في البلاد. تتولى وزارة الإسكان (Ministerio de Vivienda، MIVI) سياسة الإسكان والإسكان الاجتماعي وتقسيم الأراضي والتخطيط الحضري وإعادة التوطين. ويقدم الصندوق الاجتماعي للإسكان (Fondo Social para la Vivienda، FSV) التمويل العقاري ويدعم شراء المساكن أو بناءها أو توسيعها أو نقل قروضها. ويسجل المركز الوطني للسجلات (CNR)، بما فيه سجل الممتلكات العقارية والرهون (Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas)، الملكية والرهون والشهادات ذات الصلة. ويدعم FONAVIPO المساهمات والمشروعات السكنية. وتصدر البلديات السجلات المساحية وشهادات خلو الذمة والتصاريح المحلية. وتتولى ANDA خدمات المياه والصرف الصحي العامة، بينما تنظم SIGET الكهرباء، ويوفر موردون مثل AES وDELSUR وEDESAL الكهرباء في مناطق خدمتهم. ينبغي للمشتري الحصول على شهادة مستخرج وشهادة سجل كاملة وبحوث السجل ومعلومات عن الأعباء وشهادة تبين ما إذا كان البائع يملك عقارات أخرى مسجلة. ويتبع الشراء المعتاد اتفاق بيع وسنداً عاماً وتسجيله لدى CNR. ويقدم المشتري عادةً DUI ووثائق الملكية ورسوم التسجيل. وقد تنطبق ضريبة نقل الملكية عندما تتجاوز القيمة 28,571.43 دولاراً أمريكياً، مع مراعاة الاستثناءات القانونية. وتنطوي قطع الأراضي غير المسجلة والسندات المفقودة وتقسيم الأراضي غير المكتمل والوثائق المزورة على مخاطر جسيمة. وقد يتطلب تقسيم الأراضي تسجيل MIVI أو تسويته بموجب القانون الخاص المنطبق، ثم إصدار سند فردي وتسجيله لدى CNR. ينبغي أن يكون عقد الإيجار مكتوباً وأن يحدد الأطراف والعقار والإيجار وطريقة الدفع. وعند عدم وجود عقد مكتوب، يتحمل المالك مسؤولية هذا الإغفال، فيما يصعب إثبات الإيجار الشفهي. ولا يوجب انتهاء مدة الإيجار المحددة بحد ذاته على المستأجر المغادرة إذا كان يسدد الإيجار ولا يوجد سبب قانوني لإنهاء الإيجار. وإذا رفض المالك قبول الإيجار، فيمكن للمستأجر استخدام إجراء الإيداع القضائي خلال ثمانية أيام. ويمكن نظر نزاعات الإيجار السكني المتعلقة بالمتأخرات أو الإنهاء أو الإيجار غير المدفوع أو زيادته ضمن إجراء إيجاري مختصر بموجب المادتين 477 و478 من قانون الإجراءات المدنية والتجارية (Código Procesal Civil y Mercantil، CPCM)، أمام محكمة الدرجة الأولى المختصة بموقع العقار. يتطلب الحصول على تمويل FSV عادةً اشتراكات لمدة ستة أشهر على الأقل عبر صندوق تقاعد (AFP، أي Administradora de Fondos de Pensiones) أو IPSFA، أي نظام تقاعد القوات المسلحة، أو نظام مؤهل آخر. ويحتاج العاملون المستقلون عموماً إلى نشاط لمدة عامين. ويُقبل أصحاب الدخل الرسمي عادةً من سن 18 إلى 69 عاماً، وأصحاب الدخل المتغير من 18 إلى 60 عاماً. كما تهمّ أهلية التأمين والقدرة على السداد والسجل الائتماني الجيد وشهادة خلو الذمة من Hacienda؛ وتلزم الشهادة للبيع أو الائتمان بقيمة 30,000 دولار أمريكي أو أكثر. وتبدأ الإجراءات عادةً بالتأهيل المسبق، ثم اختيار خط التمويل والعقار وتقديم الوثائق وسداد الدفعة المقدمة أو المبلغ المكمل والتقييم والقرار وأمر الخصم من الراتب أو التسجيل الاحتياطي وإبرام السند. ويمكن لمتقدمين اثنين التقدم معاً. تشمل خطوط FSV المساكن الجديدة والمستعملة والمستردة وقطع الأراضي والبناء الفردي وRAM ونقل الديون. وبالنسبة إلى المساكن الجديدة التي يصل سعرها إلى 40,000 دولار، قد يصل التمويل لأصحاب الدخل الرسمي إلى 100% بفائدة 4% لمدة تصل إلى 30 عاماً، ولأصحاب الدخل المتغير إلى 97% بفائدة 5% لمدة تصل إلى 25 عاماً. وللأسعار من 40,000.01 إلى 61,000 دولار، قد يصل التمويل إلى 98% للدخل الرسمي و92.5% للدخل المتغير، عادةً لمدة تصل إلى 25 عاماً. وقد تتغير هذه الشروط. وتخدم برامج مثل Casa Joven وCasa Mujer وVivienda en Altura وVivienda Cercana وAporte y Crédito وVivienda Social وFONAVIPO-FSV ظروفاً مختلفة. ويغطي Casa Joven المتقدمين من سن 18 إلى 29 عاماً، وقد يمول حتى 100% من السعر أو التقييم. وتتطلب مساهمة FONAVIPO عموماً قطعة أرض مملوكة ومسجلة لدى CNR لا تتجاوز 600 متر مربع، وأسرة، ودخلاً لا يتجاوز حد أدنى للأجور، وعدم تلقي مساهمة سكنية سابقة. وينطبق تصنيف MIVI للمصلحة الاجتماعية على المساكن التي يصل سعرها إلى 100,156 دولاراً. ولم يوثق في المعلومات التي جرت مراجعتها في سبتمبر 2026 أي بدل إسكان عام أو دعم إيجار شامل من MIVI. قد يتطلب البناء وتقسيم الأراضي مراجعة جدوى من MIVI ومراجعة الطرق والتقسيم التنظيمي وتصاريح التجزئة أو البناء والقبول النهائي. وفي البلديات التي لا توجد لديها مخططات محلية، تبلغ المدد الاسترشادية نحو 20 يوماً للجدوى و25 يوماً للتصريح، لكن اللوائح المحلية قد تغير الإجراء. وتقسم البلاد عادةً لأغراض التخطيط الإداري إلى الغرب والوسط والشرق، وقد تختلف المتطلبات بين الإدارات والبلديات. يتطلب توصيل المياه الجديد من ANDA عادةً وثائق الهوية وسنداً عاماً أو عقد إيجار مع وعد بالبيع وشهادة CNR صادرة خلال الأشهر الثلاثة السابقة وسجلاً مساحياً ورسم تخطيطي. ويبلغ رسم طلب المعاينة 13.56 دولاراً. وقد تقطع ANDA المياه بعد 60 يوماً من عدم السداد. ويتطلب توصيل الكهرباء عادةً كهربائياً معتمداً وفحصاً فنياً، وغالباً ما يستغرق التوصيل من ثلاثة إلى ستة أيام. ولا تتوفر المياه والصرف الصحي والكهرباء بالتساوي في أنحاء السلفادور. أثناء الإشغال، ينبغي للمستأجرين دفع الإيجار في موعده واستخدام العقار على النحو المتفق عليه والاحتفاظ بالإيصالات وتوثيق حالة المنزل في جرد. وينبغي أن يحدد العقد من يدفع كل مرفق ومن يتولى الإصلاحات. وعلى المالكين التحقق من شهادة الخلو البلدي وحالة الرهن والتأمين وقيود CNR. وعند انتهاء الإيجار، يمكن للطرفين ترتيب التسليم الطوعي أو الإخلاء بأمر قضائي؛ وقد تؤدي المتأخرات إلى الإنهاء والإخلاء والمطالبة بالإيجار غير المدفوع. وتتطلب المبيعات والهبات والميراث وإلغاء الرهون على المساكن المملوكة عادةً سنداً وتسجيله لدى CNR. ويظل الرهن ذا صلة بالمساكن الممولة من FSV حتى إلغائه رسمياً. وعند التسليم، ينبغي إغلاق المرافق أو نقلها، والاحتفاظ بسجل موقع وأدلة الدفع.