السكن في جزر البهاما

تضم جزر البهاما منازل منفصلة ومتلاصقة وشققاً ووحدات سكنية ومنازل متلاصقة متعددة الطوابق. سجل تعداد BNSI لعام 2022 عدد 144,198 وحدة سكنية، منها 119,138 مشغولة و25,060 شاغرة. وسجل مسح الأسر لعام 2013 أن 61.1% من المنازل يشغلها مالكوها، و33.5% إيجارات خاصة، و3.9% ترتيبات بلا إيجار؛ وبلغت حصة الإيجار الخاص في نيو بروفيدنس 36.1%. تصف هذه الأرقام أنماطاً سكنية مؤرخة ولا تمثل الإيجارات أو الأسعار أو التوافر الحالي. الإيجار الخاص والملكية مساران راسخان، أما الإسكان العام فأكثر تجزؤاً، والترتيبات العائلية بلا إيجار غير رسمية في الغالب. يمكن أن يكون عقد الإيجار الخاص مكتوباً أو شفهياً، وقد يكون الاتفاق الشفهي قابلاً للإنفاذ. قبل الدفع، تحقق من الاسم الكامل للمالك أو الوكيل وعنوان عمله، وافحص المنزل معه وسجل العيوب بالصور واحتفظ بالعقد الموقع بكل إيصال. ينبغي أن يحدد العقد الإيجار والوديعة والمرافق والإصلاحات وإزالة النفايات والدخول والتأجير من الباطن والحيوانات الأليفة والتأمين. قد تكون الوديعة أي مبلغ ينص عليه العقد، وتساوي عادة إيجار شهر. وتنص الإرشادات الرسمية على ردها خلال سبعة أيام بعد المغادرة بعد خصم الأضرار التي تسبب بها المستأجر أو ضيوفه، مع بيان كتابي مفصل بالخصومات. وإذا لم ترد الوديعة، يمكن مراجعة شؤون المستهلك قبل اللجوء إلى المحكمة. وفي الإيجار الشهري، ينبغي عادة إرسال إشعار الإخلاء قبل نهاية فترة الإيجار بـ30 يوماً على الأقل؛ وللإيجار الأسبوعي، الحد الأدنى المعتاد 14 يوماً. يتحمل المالك مسؤولية إبقاء العقار المؤجر صالحاً للسكن وإجراء الإصلاحات اللازمة للكهرباء والسباكة والتكييف والتجهيزات والأجهزة المقدمة. وإذا كان لديه أربع وحدات على الأقل، فعليه ترتيب إزالة النفايات ودفع تكلفتها. ويتطلب دخول العقار عادة إشعاراً معقولاً قبل أسبوعين على الأقل، باستثناء الطوارئ. ويبقى المستأجر مسؤولاً عن الإيجار والصيانة العادية والأضرار التي يتسبب بها هو أو ضيوفه والامتثال لمتطلبات السلامة السكنية. وقد تلقي عقود الإيجار الحكومية على المستأجر صيانة داخلية إضافية وجميع مدفوعات المرافق. يوفر قانون مراقبة الإيجارات ومجلس مراقبة الإيجارات إطاراً منفصلاً لبعض الإيجارات. وحد قيمة المسكن المشمول هو 75,000 دولار. ينطبق القانون في نيو بروفيدنس، ويمدده الصك القانوني 83/1979 إلى الجزر العائلية؛ لكن يجب التحقق من التغطية والحد للعقد والجزيرة المعنيين. وقد تشمل الإيجارات المشمولة واجبات الإصلاح وسجلات الإيجار والإيصالات وإجراءات النزاع أمام المجلس واستئنافاً أمام المحكمة العليا بشأن مسألة قانونية خلال 21 يوماً. ولا ينبغي اعتبار الإطار سقفاً عاماً للإيجارات. تدير وزارة الإسكان وإصلاح الأراضي الإسكان العام عبر إدارة الإسكان. يقدم برنامج الإيجار الحكومي مساعدة مؤقتة ومساراً محتملاً للإيجار بغرض التملك، بحسب التوافر وليس بموعد ثابت. وتصف معلومات الخدمة الحالية البرنامج بأنه متاح في نيو بروفيدنس: يدفع إيجار الشهر الأول قبل العقد وتسليم المفاتيح، ويستحق الإيجار الشهري في بداية الشهر، وقد يؤدي عدم الدفع إلى الإخلاء. معلومات الأهلية المنشورة غير متسقة تماماً؛ يشير عرض إلى المواطنين البهاميين، فيما تذكر قائمة أخرى المواطنين أو المقيمين بعمر 18 عاماً فأكثر ممن يواجهون مشقة اقتصادية. وتشمل المستندات المطلوبة عادة جواز السفر أو إثبات هوية آخر وبطاقة NIB وإثبات الدخل حتى ثلاثة أشهر وكشوف الأجر وخطاب العمل وتوصية الخدمات الاجتماعية. ينبغي للإدارة تأكيد الأهلية لكل حالة. تشمل مسارات التملك الحكومي شراء المنزل الأول ومنزل الوزارة وقطعة أرض مخدّمة وترتيبات الإيجار بغرض التملك. وقد يحتاج المستأجر الحكومي إلى سجل جيد وأهلية مشتري منزل لأول مرة وتمويل معتمد مسبقاً. تصف معلومات البرامج الحالية حداً أقصى لخدمة الدين قدره 30% من الدخل السنوي الإجمالي، وقرضاً مؤمناً لا يتجاوز 95% من قيمة الإقراض، وسقفاً لقيمة إقراض المنزل السكني قدره 250,000 دولار ورسم تأمين للقرض قدره 0.5%. وقد يستحق المواطنون البهاميون بعمر 18 عاماً فأكثر ممن يشترون منزلهم الأول إعفاءً ضريبياً أو من ضريبة القيمة المضافة أو رسم الدمغة عبر دائرة الإيرادات الداخلية؛ تحقق من الإعفاء الحالي وشروط الطلب قبل التوقيع. تُعرض قطعة الأرض السكنية الحكومية ضمن تقسيم معتمد. وتشمل الشروط المنشورة الجنسية البهامية والسن 18 عاماً فأكثر وعدم تخصيص أرض حكومية سابقة واستيفاء معايير الدخل. تراجع الطلبات حسب ترتيب استلامها قبل العرض والوديعة ونقل الملكية. ويختلف التوافر وبنية التقسيم والإدارة المحلية بحسب الجزيرة، وقد يساعد المدير المحلي في الجزر العائلية على التواصل مع المكتب المسؤول. يمر الشراء الخاص عادة باتفاق البيع ثم نقل الملكية والامتثال للضرائب أو الرسوم المنطبقة وتسجيل المعاملة. تقدم إدارة المسجل العام عمليات بحث برسوم عبر نظام معلومات الصكوك والوثائق؛ وتشير معلومات الخدمة إلى دفع مسبق قدره 10 دولارات لكل ساعة. ينبغي للمشتري التحقق من سند النقل المسجل والملكية والقيود وهوية القطعة والمسح وحالة الإشغال والبناء. وقد يقلل الاستعانة بمحام أو مختص نقل ملكية مرخص ومسّاح من خطر الاعتماد على ملكية ناقصة أو حدود غير مؤكدة. تخضع ملكية غير البهامي لقانون حيازة الأراضي للأشخاص الدوليين ومجلس الاستثمارات. وبحسب المعاملة يحتاج المشتري إلى تسجيل أو تصريح، ويجب أن يتضمن تسجيل إدارة المسجل العام الشهادة أو التصريح المطلوب. كما يخضع إيجار الأعمال الذي تزيد مدته على 21 عاماً لمتطلبات تسجيل المجلس. وقد يكون مالك المنزل مؤهلاً لطلب بطاقة إقامة مالك منزل سنوية له ولزوجه وأطفاله القصر، وفق شروط الهجرة؛ لكن ملكية العقار وحدها لا تنشئ حقاً عاماً في الإقامة أو العمل. وتجعل تعديلات 2024 و2025 و2026 المدرجة في فهرس التشريعات الحالي التحقق من القانون الموحد قبل المعاملة ضرورياً. قد يتطلب استثمار عقاري لغير المقيم تسجيل مراقبة الصرف لدى المصرف المركزي أو صفة الاستثمار المعتمد. ويتوقف تحويل حصيلة البيع أو الإيجار إلى الخارج على المستندات المثبتة. ويمكن للمقيم المؤقت الاعتماد بدلاً من ذلك على تصريح عمل أو تصريح زوجي. وقد يستحق المالك المقيم لأول مرة قرضاً عقارياً من BSD لمسكن قيمته حتى 1,000,000 دولار؛ وقد يتطلب ما يزيد على ذلك، أو كامل القرض حسب الحالة، معاملة بعملة أجنبية وموافقة مسبقة. ولا يشمل تسهيل BSD الأراضي الخالية أو المباني الثنائية أو المنازل الثانية أو العقار السكني للإيجار المختلط الاستخدام أو الاستخدام التجاري، ولا يتيح مشاركة مشتركة مع غير المقيم أو المقيم الاقتصادي. تقدم المصارف والاتحادات الائتمانية قروضاً عقارية محلية. ألغى المصرف المركزي في 2023 شرط تعويض الرهن للدفعات المقدمة المخفضة. ودون تأمين، تظل دفعة 15% أساساً عاماً، مع إمكان أن يحدد المقرض نسبة أقل وفق سياسة المخاطر لديه. وتبلغ نسبة خدمة الدين الإجمالية الحصيفة عادة 50%؛ أما حد 30% في البرنامج الحكومي فهو قاعدة خاصة به. ينبغي مقارنة المقرضين بحسب الفائدة والرسوم والتأمين والعملة والسداد المبكر وأهلية العقار، لا الدفعة المقدمة وحدها. يتطلب بناء المنزل أو تعديله التعامل مع وزارة الأشغال العامة وقسم مراقبة البناء. وتشمل الإجراءات طلب تصريح مكتوباً ومخططات معتمدة وفحوصاً إلزامية، ثم شهادة إشغال بعد اجتياز الفحوص. قد يظل التصريح سارياً حتى 18 شهراً ويمكن تجديده حتى ثلاث فترات إضافية، مدة كل منها 18 شهراً. يمنح تمديد لوائح المباني لعام 2024 الجزر العائلية تغطية مختلفة وقد يتضمن دوراً لمجلس المنطقة أو المدير المحلي. وقد تسري في غراند باهاما وفريبورت قواعد إضافية للبناء والصرف الصحي. وقد يلزم أيضاً اعتماد التخطيط أو تقسيم الأراضي. لذا يبدأ البناء المخصص بتأمين قطعة الأرض والملكية، ثم التصاريح والاستعانة ببناء أو مهندس معتمد. يتحمل المالك عموماً التزامات ضريبة العقار. ويتطلب تصنيف العقار المشغول من مالكه أو الإعفاء تقديم طلب أو تأكيد، وقد تنشأ عن الضريبة غير المدفوعة مخاطر امتياز أو بيع جبري مع مراعاة الاستثناءات القانونية. ينبغي التحقق من التعرض للأعاصير والرياح والفيضانات وخلو العقار والصيانة ومرونة المرافق في الجزيرة للعقار المحدد. تختلف ترتيبات السكن أيضاً بين الجزر: تتركز أكبر خدمات الإيجار الرسمي والإسكان العام في نيو بروفيدنس، بينما تعتمد الجزر العائلية أكثر على الملكية الخاصة أو العائلية والأراضي الحكومية والإدارة المحلية. وتحتاج فريبورت إلى مراعاة قواعدها المحلية الخاصة. ولا تثبت الأبحاث المتاحة بيانات حالية على مستوى الجزر للإيجارات والتوافر.