السكن في أنغولا

تصف المصطلحات البرتغالية السكن (habitação)، والسكن العائلي (alojamento familiar)، والمسكن (moradia)، بينما تشير كلمات apartamento وcubata وbarraca إلى أنواع شائعة من المنازل أو المساكن. ولا توجد في أنغولا قناة وطنية واحدة للحصول على السكن الخاص. فالإيجارات والمشتريات الرسمية تتعايش مع المجمّعات السكنية الحكومية (centralidades) والمناطق الحضرية المخططة (urbanizações)، والبناء الذاتي الموجّه (Autoconstrução Dirigida)، والبناء الخاص الذاتي، والمستوطنات الحضرية غير الرسمية، والمساكن الريفية. ولا يزال شَغل الأراضي بصورة غير رسمية طريقاً مهماً للحصول على السكن، ولا سيما في الأطراف الحضرية وحول لواندا، لكن الإيصال الخاص أو الاعتراف المحلي أو الحيازة الطويلة لا يثبت وحده وجود سند آمن. تعود ملكية الأراضي في أنغولا أصلاً إلى الدولة. ويمكن أن يمنح حق السطح (direito de superfície) الأشخاص الأنغوليين والأجانب حق استخدام الأرض، بينما يوفر حق الانتفاع المدني (domínio útil civil)، ولا سيما في المناطق الريفية، حق الانتفاع العرفي (domínio útil consuetudinário) أشكالاً أخرى من حقوق الاستخدام. ويتطلب الامتياز عادةً استخداماً نافعاً وفعلياً للأرض؛ وقد يؤدي عدم الاستخدام أو سوء الاستخدام إلى فقدان الحق. ومنذ المرسوم 84/25، توفر النافذة الموحدة لمنح حقوق الأراضي (Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários) إجراءً للأراضي القابلة للامتياز الواقعة ضمن الملكية الخاصة للدولة. ولا يشمل ذلك أراضي الملكية العامة أو الأراضي الريفية المجتمعية، ولا يضمن منح السند. وتساعد مصلحة السجل العقاري الحضري في البلدية وسجلات IGCA-Tombo على التحقق من قطعة الأرض وتاريخها. قبل الاستئجار أو الشراء أو البناء، تحقق من العنوان، والمالك أو صاحب الصلاحية في التصرف، وشهادة السجل العقاري (Certidão Predial)، وسجل العقار الضريبي (Matriz Predial)، والامتياز أو حق استخدام الأرض، والأعباء المسجلة، ووضع التقسيم، ووضع التخطيط، وشهادة صلاحية السكن (Certificado de Habitabilidade) أو تصريح الاستخدام، والحالة الفعلية للكهرباء والمياه والصرف الصحي. قارن الوثائق الأصلية بوثائق الهوية، واحصل على عمليات تحقق مستقلة من السجل العقاري وسجل الأراضي. وقد سجل تعداد 2024 أن 65.7% من السكان حضريون، بينما كان لدى 44.9% من الأسر كهرباء من الشبكة العامة، و59.3% منها تفتقر إلى مياه شبكة منقولة بالأنابيب، و40.5% تفتقر إلى مرفق للصرف الصحي. وتختلف هذه الأرقام بشدة بين المقاطعات، ولذلك لا تثبت البنية التحتية المعلن عنها أن عقاراً معيناً متصل بالخدمات أو صالح للاستخدام. ينظم القانون Lei 26/15 الإيجارات الحضرية. وينبغي أن يكون الإيجار الحضري (arrendamento urbano) مكتوباً وأن يحدد الأطراف والعقار والموقع والغرض والمدة والإيجار والتاريخ؛ كما ينبغي أن تندرج شهادة صلاحية السكن أو الإثبات ذي الصلة ضمن الوثائق التعاقدية. ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة المقدمة عند بدء العقد ثلاثة أشهر، ولا يجوز أن تتجاوز الدفعة المقدمة عند التجديد 30 يوماً. وإذا لم يحدد العقد مدة، فالمدة القانونية البديلة سنتان، مع حد أقصى لمدة الإيجار يبلغ 30 سنة. وينبغي الاحتفاظ بسجلات دفع الإيجار، ويتطلب التأجير من الباطن عموماً موافقة خطية وإخطاراً. ولا ينبغي أن يعتمد إنهاء العقد على تصريح شفهي فقط. ويخضع الإخلاء الرسمي لإجراء قضائي أو لإجراء بموجب أمر، بينما يتطلب الإخلاء غير الرسمي تقييماً محلياً وقانونياً منفصلاً. تدير الإسكان الحكومي السلطة الحكومية المحلية المعنية، وتشترك في السياسات والبرامج وزارة الأشغال العامة والتخطيط الحضري (MOPUH)، والمعهد الوطني للإسكان (INH)، وصندوق دعم الإسكان (FFH) أو الجهة المديرة، والحكومة الإقليمية والإدارة البلدية. وتتطلب الطلبات عموماً بطاقة هوية أو بطاقة مقيم واستمارة، يلي ذلك الاختيار عبر القرعة أو التخصيص. ويوفر المرسوم 278/20، بصيغته المعدلة بالمرسوم 84/22، عدة أشكال للعقود: الإيجار، والملكية القابلة للفسخ، والدفع الفوري، والتخصيص المجاني. وضمن مزيج البرامج المذكور، تبلغ نسبة الإيجارات 30%، والوحدات ذات الدفع الفوري 10%، والوحدات ذات الملكية القابلة للفسخ 60%. ويمكن للمواطنين الأنغوليين والأجانب المقيمين الذين تبلغ أعمارهم 18 عاماً أو أكثر التقدم عموماً، لكن المواطنين الأجانب يقتصرون على الإيجار. ويتطلب الحصول على الإيجار إثبات الإقامة في أنغولا والقدرة على الدفع؛ كما تعتمد الملكية القابلة للفسخ والدفع الفوري على القدرة على الدفع. ويستهدف التخصيص المجاني حالات مثل الفقر الشديد أو الهشاشة أو الطوارئ أو إعادة التوطين أو التهديد للحياة، ويتطلب عادةً شهادة محلية. ولا يوجد حق تلقائي في وحدة معينة. يتحمل المشتري أو المقيم المخصص مسؤولية الصيانة، بما في ذلك المناطق المشتركة، بينما تظل البنية التحتية الحكومية والمرافق الاجتماعية مرتبطة بمسؤوليات الحكومة الإقليمية. ويمكن إلغاء الإسكان الحكومي لأسباب تشمل عدم دفع ثلاثة أقساط شهرية متتالية أو ستة أقساط متقطعة، أو إساءة استخدام العقار، أو تقديم معلومات كاذبة. ولا يجوز نقل التخصيصات المجانية لمدة عشر سنوات، ولا يجوز عموماً نقل وحدات الملكية القابلة للفسخ أو ترتيب أعباء عليها قبل انتقال الملكية الكاملة. وبالنسبة إلى المساكن المصادرة من الدولة أو المبنية من الدولة أو المشتراة من الدولة والمحتفظ بها حتى عام 2008، يوفر المرسوم 147/25 إجراءً منفصلاً للمستأجر الحكومي الأصلي الذي يستطيع إثبات هويته وحيازته أو إيجاره. ويمكن الدفع على ما يصل إلى 24 قسطاً أو فوراً، مع خصم 25% عند الدفع الكامل؛ ويمكن أن يدعم محضر إبراء الذمة (Termo de Quitação) وسجل العقار الضريبي والوثيقة الخاصة التسجيل، كما تخفض رسوم التسجيل أو التوثيق إلى 70%. يمكن للبنوك، وكذلك النظام الخاص للبنك الوطني الأنغولي بموجب الإشعار Aviso 09/24، تمويل مسكن رسمي دائم أو أرض مخدومة أو بناء ذاتي أو شراء من مشروع إسكان. ويفحص البنك الدخل والعقار والمطور والتراخيص والسند والأعباء ووثائق المشروع الأخرى. وعادةً لا تكون الحيازة غير الرسمية أو البناء الذاتي من دون سند قابل للتسوية قابلة للتمويل المصرفي. ويتطلب البناء أيضاً حقاً مناسباً في الأرض، وترخيصاً سارياً للتقسيم أو البناء، ومشروعاً معتمداً، ومقاولاً أو مطوراً مؤهلاً. وينبغي توثيق حالة البنية التحتية الفعلية وتقدم البناء والميزانية والعقد وجدول الدفع، لا استنتاجها من الإعلان. تشمل تكاليف السكن الإيجار أو سعر الشراء، والودائع أو الدفعات المقدمة، وتوصيلات المرافق، والصيانة، ورسوم التسجيل والتوثيق، والتقييم، والتأمين، ورسوم الائتمان. ولا يوجد في أنغولا معيار وطني موثوق للإيجارات أو الودائع أو مدد المعالجة أو تكاليف المرافق؛ إذ يحدد المبلغَ العقارُ والعملةُ والسوقُ والمقاطعةُ ودرجةُ الرسمية. وتشمل المخاطر الرئيسية سلاسل الملكية المنقطعة، والبيوع المزدوجة، والوثائق المزورة، والامتيازات غير المسجلة، ونقص البنية التحتية، والفيضانات، والمواقع غير المناسبة، وإعادة التوطين أو الإخلاء. وعند تغيير المسكن، سجل حالة التسليم والعدادات والمفاتيح والمبالغ المستحقة وتسوية أي وديعة أو دفعة مقدمة. ويتطلب البيع أو النقل سنداً مقبولاً وتسجيله، بينما يتبع الإسكان الحكومي العقد ذي الصلة وقواعد الجهة المديرة. وفي حالة إعادة التوطين، تحقق من الأمر المحدد، والسلطة المحلية المسؤولة، وأساس الاستبدال أو التعويض، وسبل الانتصاف القانونية المتاحة.