К местным вариантам жилья относятся частные или семейные договорённости, аренда земли с самостоятельным строительством, а также дома на собственной или унаследованной земле. Единые национальные правила договора аренды, залога, ограничения арендной платы, выселения или защиты арендаторов не подтверждены. Надёжных актуальных официальных данных о ценах на аренду и покупку нет; согласно ориентировочной оценке CAHF, аренда недорогой однокомнатной квартиры стоила около 60 864 KMF за пределами центра и 94 727 KMF в центре, однако эти цифры не являются актуальной национальной гарантией цены. Земельные и жилищные права могут регулироваться одновременно современным законодательством, обычным правом (droit coutumier) и исламским правом. Многие права собственности не зарегистрированы, земельный кадастр развит слабо, споры о земле возникают часто. Перед покупкой, арендой земли или строительством проверьте собственника, границы, историю наследования и зарегистрированные обременения в земельной службе (Service des Domaines) или кадастре; выясните, есть ли семейные или обычные права. Нельзя считать, что одна частная договорённость сама по себе подтверждает официальную регистрацию сделки. До начала строительства жилья требуется разрешение на строительство (permis de construire), в том числе для работ без фундамента и ремонта, меняющего назначение, внешний вид, объём или число этажей. Заявление подаёт собственник, представитель по доверенности или лицо, полномочия которого подтверждены; в заявлении указывают данные заявителя, адрес, местоположение и площадь, собственника, предполагаемое использование и планируемые работы. Мэр действует как местный орган, делегированный министром, отвечающим за градостроительство; к планированию и земельным вопросам также причастны органы градостроительства и MATUAFTT. Для раздела участка (lotissement) до того, как продавец или застройщик предложит его купить или арендовать, требуется разрешение на раздел (autorisation de lotir). До изменения права собственности или аренды нужен сертификат (certificat); мэр должен выдать его бесплатно в течение 15 дней, затем в течение следующих 15 дней может последовать дополнительное решение, причём согласно установленной процедуре возможно молчаливое согласование. Нарушение требований может повлечь лишение свободы на один-три месяца или штраф 500 000 KMF. Разрешение на строительство утрачивает силу, если работы не начались в течение двух лет; возможно однократное продление на год, если запрос подан не менее чем за два месяца до истечения срока. Оно также может утратить силу, если работы прерваны более чем на три года. После завершения строительства уведомите орган власти, чтобы градостроительная служба осмотрела работы, а мэр выдал сертификат соответствия (certificat de conformité). За неподачу уведомления о завершении может быть назначен штраф 250 000 KMF, за отсутствие обязательного уведомления на строительной площадке — 50 000 KMF. Согласно изученным нормам, площадь участка должна составлять около 200 м², а минимальная жилая площадь — 9 м²; однако соблюдение требований ограничено: одна оценка показывает, что в 2017 году строительным нормам соответствовало лишь около 10% домов. На решения о жилье влияют циклоны, наводнения, оползни, землетрясения, береговые и морские риски. По оценке UN-Habitat, в 2020 году около 70% населения жило в неформальных поселениях, подверженных опасностям; поэтому важны одновременно устойчивое строительство, проверки, сертификация и защищённые земельные права. Финансирование может предоставляться Центральным банком Коморских Островов (BCC), Банком развития Коморских Островов (Banque de Développement des Comores), Union des Meck или Sanduk. У BDC есть законодательный мандат на средне- и долгосрочное финансирование недвижимости; он может предлагать жилищный лизинг (crédit-bail immobilier), однако доступ к банковскому финансированию ограничен из-за низкой финансовой доступности, неформальных прав на землю и слабых данных об имуществе. Национальное агентство по жилью (Agence Nationale pour l’Habitat, ANH) действует при MATUAFTT. Программа восстановления после циклона Кеннет была нацелена прежде всего на наиболее уязвимые домохозяйства собственников, пострадавших от циклона: владельцев разрушенного жилья или домов из ненадёжных материалов, перемещённые семьи, домохозяйства во главе с женщинами, пожилых людей, людей с инвалидностью и семьи с детьми младше пяти лет. Сумма около 7 500 долларов США на дом была проектным ориентиром примерно для 1 000 домов, а не общей рыночной ценой. Семейное проживание и наследование могут влиять на право занимать жильё, даже если человек не зарегистрирован как собственник. Согласно статье 82 Семейного кодекса 2005 года, дети имеют право пользоваться семейным домом; дочь также может иметь право на дом, построенный родителями, после вступления в брак по обычному праву. В статье 83 в общем случае установлен режим раздельной собственности, а недвижимость, приобретённая в браке, обычно является совместной, кроме наследуемого имущества; на споры могут влиять обычная практика и интересы детей. В отчёте UN-Habitat за 2023 год указывалось, что, по оценке, более 80% судебных разбирательств касались земли; надёжно подтверждённой централизованной службы прекращения аренды или помощи при переезде нет. Поэтому домохозяйству следует хранить вместе письменные договорённости, документы о собственности, разрешения, подтверждения оплаты и документы о семейных правах.
Жильё на Коморах
Жильё на Коморах преимущественно обеспечивается за счёт семейных или собственных домов, самостоятельного строительства и неформальных земельных договорённостей, а не единой национальной системы аренды или социального жилья. В городах домохозяйства часто арендуют землю и строят дом сами; в сельской местности обычно строят на собственной или семейной земле. Надёжность жилья и его стоимость могут зависеть от прав собственности, разрешений на строительство, семейных прав, риска стихийных бедствий и доступа к финансированию.
Совет
Рассматривайте жильё на Коморах как вопрос прав собственности, разрешений, безопасности и документов, а не только поиска дома. Частная или семейная аренда может быстрее дать место для проживания, тогда как аренда земли с самостоятельным строительством даёт больше контроля, но несёт дополнительные риски по правам собственности, разрешениям, строительству и стихийным бедствиям. До уплаты денег зафиксируйте права на землю, условия в письменном виде, необходимые разрешения, полную стоимость и условия прекращения договорённости.