Logement au Zimbabwe

En ville, le logement peut être une maison entière, un appartement, une chambre ou une occupation comme lodger. Il existe aussi des logements liés à l’emploi ainsi que des occupations familiales ou relationnelles. En milieu rural, les logements sont plus souvent occupés par leur propriétaire ou relèvent de la famille et de la coutume. Ces catégories impliquent des documents, responsabilités et degrés de protection différents ; le ménage doit donc établir le véritable régime d’occupation au lieu de se fier à une description informelle. Une location privée exige généralement un bail écrit signé par les deux parties. Dans les municipalités, villes, autorités locales et certaines zones désignées de Rural District Councils, les Rent Regulations, Statutory Instrument 32 of 2007, peuvent régir le loyer équitable, les paiements excessifs, l’expulsion et les droits des locataires protégés par la loi. Ces règles comportent des exceptions et leur application actuelle peut dépendre du bien et de la localité. Aucun barème national de loyers, montant standard de dépôt ou délai de préavis uniforme n’est attesté pour toutes les locations : le bail et le droit applicable déterminent la situation. Les locations d’État ou d’autorité locale, nouveaux logements locatifs et locations temporaires pendant une absence peuvent relever d’autres règles. Avant tout achat d’une maison ou d’un terrain, effectuez les vérifications avant de verser de l’argent. L’acheteur doit vérifier le titre du vendeur, les plans de construction ou d’ingénierie approuvés, les autorisations de l’autorité locale et la situation du bien au Deeds Registry Office. Une recherche au registre peut révéler le propriétaire, les hypothèques, litiges et oppositions. Le Surveyor-General s’occupe des questions pertinentes d’arpentage et de lotissement ; la Zimbabwe Revenue Authority (ZIMRA) délivre au vendeur le certificat fiscal requis pour le transfert. Un conveyancer prépare généralement le transfert et le dépose. L’acheteur peut également payer des droits de timbre, frais d’enregistrement et frais de transaction. La prise de possession dépend généralement du paiement et des modalités de transfert ; il n’existe pas de délai national unique pour le transfert. Le terrain peut provenir d’un propriétaire privé, de l’État ou d’une autorité locale. L’autorité d’urbanisme locale vérifie la conformité au plan directeur ou local applicable. Les lotissements et regroupements relèvent du cadre Regional, Town and Country Planning et exigent l’approbation du Surveyor-General. Les baux de terrains d’État passent par le Statelands Office compétent. Les terrains résidentiels issus de la National Housing Strategy sont généralement destinés à être viabilisés et aménagés avant la délivrance du titre ; il ne faut pas les occuper avant la disponibilité des services requis. Conservez selon le type de terrain l’offre écrite, le bail, l’attribution, les reçus, l’approbation d’arpentage ou le titre. Les nouvelles constructions, extensions, travaux structurels et aménagements fonciers exigent généralement l’approbation préalable de l’autorité locale. Celle-ci peut examiner les plans de bâtiment et d’égouts, inspecter les travaux à certaines étapes et délivrer un Certificate of Compliance ou Certificate of Occupation selon son régime local. Les formulaires, frais, reculs, étapes d’inspection et délais de traitement varient d’un conseil à l’autre. Une construction non autorisée peut entraîner des risques de sanctions ou de relogement. Le Ministry of National Housing and Social Amenities (MNHSA) soutient les politiques nationales du logement, fonds d’habitation, programmes publics, facilitation des titres et programmes associés. Les municipalités, conseils municipaux, conseils locaux et Rural District Councils gèrent l’urbanisme, les services, attributions et listes d’attente locales. Les programmes publics peuvent comprendre des logements aidés par l’employeur, coopératives d’habitation, formules de location-vente, logements sociaux et financements hypothécaires ou destinés aux utilisateurs finaux. L’admissibilité, le renouvellement et les priorités varient selon le projet. À Harare, par exemple, une procédure de liste d’attente a exigé résidence ou emploi, statut de demandeur d’un premier logement, absence de bien résidentiel dans une zone définie et renouvellement annuel ; ces conditions ne sont pas une règle nationale. Le Zimbabwe ne garantit ni droit général au logement public ni délai d’attribution. Un Housing and Guarantee Fund peut garantir des prêts au logement admissibles en vertu du Housing and Building Act. Le National Housing Fund, Civil Service Housing Loan Fund et Rural Housing Fund constituent des voies institutionnelles, mais l’emploi, l’évaluation de solvabilité, la devise, les taux d’intérêt, les garanties et la disponibilité varient. L’accès des fonctionnaires est lié à leur emploi. Les prêts hypothécaires, locations-ventes et dispositifs patronaux dépendent du prêteur ou programme concerné, et non d’un droit général. Sur les terres communales, l’occupation résidentielle exige l’autorisation du Rural District Council conformément à l’article 8 du Communal Land Act. Le conseil examine le droit coutumier et consulte le chef. Les chefs, headmen et village heads ont aussi des responsabilités au titre du Traditional Leaders Act, notamment pour les demandes d’installation, questions coutumières de limites, registres d’habitants et permis d’établissement. L’autorisation concerne normalement les personnes appartenant à la communauté coutumière ou acceptées par elle. Les terres communales ne sont pas des propriétés privées en pleine propriété : elles ne peuvent pas être vendues ou louées comme un titre privé ordinaire, et la cession de droits d’installation suit des conditions légales, dont celles concernant le ménage adulte et le consentement du conseil. La sécurité dépend donc à la fois de la reconnaissance coutumière et de l’autorisation administrative. Les établissements informels peuvent présenter des attributions en double, terrains non viabilisés, titres manquants, ventes informelles, fraudes, constructions dangereuses et accès limité à l’eau, à l’assainissement ou à l’électricité. La National Housing and Settlement Policy soutient la régularisation et la rénovation sur place lorsque le terrain convient au logement. Les zones humides, berges et bassins fluviaux, servitudes routières, passages de réseaux, terrains réservés aux équipements et zones sous les lignes électriques présentent des risques importants de déplacement ou démolition. Dans les projets concernés, la politique prévoit un hébergement alternatif avant un déplacement ou une démolition, sans garantie universelle. Pendant l’occupation, les obligations découlent du bail, du titre, de l’acte d’attribution, des règles coutumières ou d’un autre instrument d’occupation. Les habitants doivent conserver baux, reçus, titres ou offres, plans approuvés et documents relatifs aux services. Loyers, taxes, charges et services publics doivent être payés comme convenu. La sous-location, les transformations et les nouvelles constructions peuvent nécessiter une autorisation. L’accès du propriétaire ou bailleur, ainsi que ses obligations d’entretien et de services publics, dépendent de l’accord et des règles applicables. L’eau peut être fournie par la Zimbabwe National Water Authority (ZINWA) ou par une autorité locale selon le secteur de desserte. Une nouvelle demande de raccordement exige généralement les renseignements sur le bien ou terrain, l’usage prévu, des informations techniques et les coordonnées du client. La charte de service de la ZINWA prévoit 21 jours ouvrables pour les demandes complètes et exactes, 10 jours ouvrables pour les plaintes, 72 heures pour intervenir sur une panne et trois jours ouvrables pour rétablir un raccordement. Tarifs, frais de raccordement, garanties et égouts varient. La Zimbabwe Electricity Transmission and Distribution Company (ZETDC) assure la distribution et la vente au détail d’électricité. Le raccordement dépend d’une installation approuvée, de la capacité du réseau, d’une preuve d’occupation ou de titre, d’une offre et du paiement des frais applicables ; aucun délai national de raccordement n’est établi. La Constitution protège toute personne contre l’expulsion de son domicile ou sa démolition sans ordonnance judiciaire prenant en considération toutes les circonstances pertinentes. Cette protection s’applique aux acteurs publics et privés, mais ne crée pas un droit inconditionnel à rester. Les litiges locatifs couverts peuvent relever du Rent Board, de l’Administrative Court ou d’un tribunal ordinaire. Le déplacement en zone communale ou dans un établissement informel peut aussi soulever des questions coutumières, administratives ou propres au projet. Les régimes d’occupation prennent fin ou changent par expiration du bail, résiliation convenue, préavis et expulsion licites, vente, transfert, hypothèque, succession, cession ou procédure coutumière d’installation. Un déménagement nécessite généralement la remise des lieux, le relevé des compteurs, la mise à jour des comptes, le rapprochement du dépôt ou des reçus et la conservation des documents. Les objectifs de service du MNHSA prévoient deux semaines pour répondre à une demande de logement, sous réserve de disponibilité ; un mois pour faciliter un titre relatif à un bien du National Housing Fund ou du Housing and Guarantee Fund arpenté et entièrement payé ; deux semaines pour une cession ; et deux mois pour le renouvellement d’un bail. Ce sont des objectifs administratifs, non des garanties de disponibilité du logement, des services ou du titre à la date indiquée. Vérifiez les exigences, procédures et frais actuels auprès du conseil, de l’organisme ou du projet concerné, car ils peuvent changer.