Vivienda en Yibuti

El mercado de la vivienda de Yibuti combina formas formales e informales de alojamiento. Los hogares alquilan o compran en el mercado privado, adquieren parcelas urbanizadas y construyen por cuenta propia, acceden a vivienda social o utilizan fórmulas como el alquiler con opción a compra (location-vente), en las que los pagos de alquiler pueden vincularse a una transferencia posterior de la propiedad. Un arrendamiento de larga duración del terreno (Emphytéose) también puede ser una alternativa funcional a la compra inmediata. Los asentamientos informales tienen especial importancia en la ciudad de Yibuti y sus alrededores, y en Balbala. Programas como el de mejora de barrios (Zéro Bidonville) acondicionan zonas residenciales, desarrollan carreteras, apoyan la titulación de terrenos y reubican hogares desde wadis de alto riesgo; también pueden beneficiar a hogares pobres, personas refugiadas y desplazadas internas, y comunidades de acogida. El Ministerio de la Ciudad, Urbanismo y Vivienda (Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat) desarrolla las políticas públicas de vivienda, desarrollo urbano y suelo. La agencia de vivienda social y renovación de barrios (ARULOS) construye vivienda social y rehabilita barrios desfavorecidos. La agencia de ordenación del suelo y parcelación (SIAF) desarrolla y subdivide terrenos estatales y los acondiciona para la construcción residencial. El fondo de vivienda (Fonds de l’Habitat) ofrece, entre otras cosas, parcelas urbanizadas, viviendas para personas con ingresos muy bajos y préstamos para materiales. La Dirección General de Dominios y Conservación del Suelo (Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière) mantiene los registros de tierras y expide títulos de propiedad. La Dirección de Vivienda y Urbanismo (Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme) tramita los permisos de construcción y el cumplimiento normativo, mientras que los municipios se encargan de los trámites municipales. Para un alquiler privado, las partes pueden celebrar un contrato escrito u oral. Pueden acordar una fianza en el contrato, que no puede superar el equivalente a dos meses de alquiler. Por lo general, el alquiler y las cláusulas de revisión del importe se negocian libremente. Si no hay una cláusula específica, un ajuste por una inflación superior al 10 % puede aplicarse no antes de dos años y no puede exceder la tasa de inflación documentada. El subarriendo está permitido salvo que lo prohíba el contrato; por lo general no puede superar el alquiler principal, excepto en viviendas amuebladas o cuando haya mejoras documentadas. El arrendador debe entregar la vivienda, mantenerla en condiciones de uso, garantizar el disfrute pacífico y reparar los daños importantes, así como los causados por desgaste o defectos. El arrendatario paga el alquiler, utiliza la vivienda conforme al contrato y se ocupa de las reparaciones menores y el mantenimiento habitual. En algunas circunstancias, ante una reparación urgente el arrendatario puede actuar por su cuenta y reclamar el reembolso. Si una reparación dura más de 30 días, puede corresponder una reducción proporcional del alquiler; si la vivienda se vuelve inhabitable, el arrendatario puede rescindir el contrato. En caso de impago, una cláusula resolutoria automática solo surte efecto un mes después de un requerimiento formal o una orden formal de pago (commandement) que no haya dado resultado, y un tribunal puede conceder hasta tres meses para pagar. En general, un arrendatario de buena fe (ocupante de buena fe) conserva la vivienda después de al menos un año mediante el derecho a permanecer en el inmueble (maintien dans les lieux) y la renovación tácita (tacite reconduction). La terminación suele requerir un preaviso de tres meses mediante un instrumento extrajudicial (acte extrajudiciaire) o un agente judicial (Huissier). Por lo general, el arrendatario no necesita alegar un motivo concreto, mientras que el arrendador necesita un motivo reconocido legalmente. Si el arrendador necesita la vivienda para su propio uso, debe avisar con tres meses de antelación; la ocupación debe comenzar en los dos meses siguientes y mantenerse por al menos un año. De lo contrario, puede deberse una indemnización de al menos un año de alquiler. Para comprar, la venta debe inscribirse en los registros de tierras. Un título de propiedad (Titre Foncier) protege la propiedad y también tiene efectos frente a terceros. Para construir o realizar reformas importantes puede ser necesario un permiso simplificado de construcción (Permis de Construire Simplifié) de la Dirección de Vivienda y Urbanismo. La solicitud incluye, entre otros documentos, un certificado de inscripción (Certificat d’inscription), un plano de emplazamiento o catastral y justificante del impuesto sobre materiales; el plazo de tramitación indicado es de siete días. Después puede requerirse un certificado general de conformidad (Certificat de Conformité Générale), que tiene en cuenta, entre otros aspectos, la alineación, la higiene, la instalación eléctrica, la seguridad sísmica y el permiso de construcción. La vivienda social la asignan el Gobierno o los organismos autorizados después de la solicitud, el examen y la adjudicación. Una norma general menciona nacionalidad yibutiana, edad mínima de 18 años, empleo, ingresos mensuales inferiores a 100.000 FDJ y ausencia de propiedad de vivienda o terreno en la unidad administrativa local. Los criterios reales dependen del proyecto; las listas pueden publicarse y la selección puede hacerse mediante un sorteo público. En el programa de 540 viviendas, los criterios incluían residencia en la ciudad de Yibuti, edad mínima de 21 años, empleo formal, ingresos de 60.000 a 150.000 FDJ, no tener título de propiedad, contrato de alquiler con opción a compra ni permiso de ocupación provisional (Permis d’Occupation Provisoire), y contar con al menos 20 años de servicio restantes. Estas condiciones eran propias de ese proyecto y no son criterios generales de acceso. El fondo de vivienda puede financiar hogares para personas con ingresos muy bajos mediante un préstamo que posteriormente permite adquirir la propiedad. Un programa de autoconstrucción documentado incluía, por ejemplo, una casa de 27 metros cuadrados con una habitación, cocina, instalaciones sanitarias, fosa séptica y cerramiento; los materiales se suministraban en tres fases y el préstamo era a 20 años y al 1 %, con apoyo de cooperativas de vivienda. Este ejemplo no constituye una prestación nacional uniforme. Desde 2023, financiación del Banco Mundial ha apoyado, entre otras cosas, garantías parciales de crédito hipotecario, microfinanciación de vivienda, conversión de fórmulas de alquiler con opción a compra en hipotecas y autoconstrucción resiliente al clima; la disponibilidad y el acceso dependen del proyecto correspondiente. La investigación examinada no establece un índice de alquiler público uniforme vigente, un registro general de alquiler público ni ayudas universales al alquiler. Por tanto, los alquileres, costes de construcción, criterios de adjudicación y trámites regionales vigentes deben comprobarse localmente antes de alquilar, comprar, construir o presentar una solicitud.