Wohnen in Vanuatu

Der größte Teil des Landes in Vanuatu ist Gewohnheitsland. Ein „custom owner“ ist eine Person oder Gruppe, die nach örtlichem Gewohnheitsrecht als Inhaberin von Rechten an diesem Land anerkannt ist. Gewohnheitsrechte können das Wohnen im Dorf oder eine ausgehandelte Wohnpacht ermöglichen. Eine informelle Vereinbarung bietet jedoch nicht dieselbe Sicherheit wie eine eingetragene Pacht. Eine Vereinbarung über Gewohnheitsland (kastom land arrangement) sollte mit der zuständigen Gemeinschaft und dem Landbesitzer dokumentiert werden, besonders wenn ein Haushalt ein dauerhaftes Wohnhaus errichten oder darin investieren möchte. Der formelle Zugang zu Wohnraum beruht häufig auf einem Wohnpachtverhältnis und nicht auf Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Auf dem Land kann der Zugang ein Verfahren unter Beteiligung eines Amtes für Gewohnheitslandverwaltung, ein Zertifikat für eine Verhandlungsvertretung (Negotiator Certificate), eine Vermessung und einen Katasterplan sowie anschließend einen Pachtvertrag erfordern. In Städten läuft ein Antrag im Allgemeinen über den Pachtantrag, die Genehmigung durch den Land Management and Planning Committee, eine Bewertung, die vorauszuzahlende Pacht, den Abschluss des Pachtvertrags, die erforderliche Zustimmung, die Stempelung und die Eintragung im Land Registry. Vom Department of Lands ausgegebene Pachtverträge können Laufzeiten von 3 bis 75 Jahren haben. Sie sollten Wohnnutzung, Pacht oder Prämie, Entwicklungsfrist, Zugangsrechte, Straßen- und Ressourcenrechte sowie Einschränkungen bei Übertragung, Unterverpachtung oder Hypotheken klar festhalten. Die Wohnverhältnisse unterscheiden sich stark zwischen Stadt und Land. Zahlen des Vanuatu National Statistics Office für 2020 zufolge besaßen landesweit 78,1 % der Haushalte ihre Wohnung, 8,8 % mieteten und 10,3 % wohnten mietfrei. In städtischen Gebieten lag der Mietanteil bei 31,9 %, in ländlichen bei 0,2 %. Port Vila hat viele informelle Siedlungen, darunter Gebiete mit eingeschränkter Versorgung und Risiken durch Küstenlage, Überschwemmungsgebiete oder steile Hänge. Informelles Wohnen kann dort Zugang ermöglichen, wo formeller Wohnraum fehlt. Es birgt jedoch größere Risiken durch Räumung, unklare Investitionsrechte und schwache Versorgungsanschlüsse. Private Mietverhältnisse unterliegen nach den verfügbaren Informationen keinem einheitlichen nationalen Wohnraummietrecht mit einheitlichen Mietobergrenzen oder Kündigungsfristen. Ein schriftlicher Vertrag sollte Parteien, Miete, Kaution, Versorgungsleistungen, Reparaturen, Kündigung, Untervermietung, Katastrophenschäden und Streitbeilegung regeln. Staatlicher Wohnraum unterliegt gesonderten Wohnraumpolitiken und Mietverträgen. Ein Anspruch kann vom Beschäftigungsverhältnis oder offiziellen Status abhängen und lässt sich nicht auf private Mietverhältnisse übertragen. Strom- und Wasserversorgung hängen vom Standort ab. UNELCO liefert Strom auf Port Vila und Efate und Wasser in Port Vila und den stadtnahen Gebieten. VUI liefert Strom in Luganville und Santo; VANPAWA versorgt Teile von Tanna und Malekula. In anderen Gebieten gibt es möglicherweise Mini-Netze, Genossenschaften, Gemeinschaftssysteme, Regenwasser, Brunnen, Solarstrom oder lokale Abwasserentsorgung. Vor dem Einzug sollten Versorger, Anschlussmöglichkeit, Zuverlässigkeit, Tarif und Abrechnung geklärt werden. Für Bau, Umbau oder größere Verbesserungen können abhängig vom Vorhaben Genehmigungen des DUAP, PWD, der Gemeinde oder Planungsbehörden, des Department of Lands, der Geology and Mines sowie des Fire Service erforderlich sein. Zu den Plänen können Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Statik, Versorgungs- und Klärgrubenpläne sowie Lage- und Vermessungsinformationen und ein Pachtbeleg gehören. Der Vanuatu National Building Code 2025 bildet den nationalen Rahmen für Planung, Entwurf, Bau, Umbau und Instandhaltung. Für manche Projekte ist zusätzlich eine Umweltgenehmigung nötig. Entwässerung, Höhenlage, Hangneigung, Küstenlage, Evakuierungswege, Wasserspeicher, sanitäre Einrichtungen, Dachverankerung, Fensterläden und strukturelle Widerstandsfähigkeit sollten im Hinblick auf örtliche Gefahren bewertet werden. Wohnraumfinanzierungen sind unter anderem über das VNPF Housing Loan, BSP Home Loan und Immobilien- oder Grundstücksdarlehen der NBV verfügbar. Voraussetzungen sind häufig ein formeller Eigentums- oder Pachtanspruch, regelmäßiges Einkommen, Sicherheiten und unterstützende Unterlagen. Veröffentlichte Beispiele für Transaktionsgebühren umfassen etwa VT 17.500 für den Abschluss einer Pacht, etwa VT 3.450 für die ministerielle Zustimmung sowie prozentuale Gebühren für Stempelung und Eintragung. Vermessungs-, Bewertungs-, Rechts- und andere Fachgebühren können den Betrag erheblich erhöhen. Vor Unterzeichnung oder Zahlung sollten die aktuellen Gebührenordnungen geprüft werden. Streitigkeiten um Landbesitz können über Mediation, einen Nakmal oder ein Custom Area Land Tribunal nach dem Custom Land Management Act geklärt werden. Eine endgültige, aufgezeichnete Entscheidung über Gewohnheitsland ist bindend. Eine Überprüfung durch ein Island Court betrifft bestimmte Verfahrensfragen. Ein Green Certificate oder Certificate of Recorded Interest dokumentiert ein Interesse, ersetzt jedoch nicht die Prüfung von Ansprüchen, Grenzen, Belastungen, ausstehender Pacht, Grundsteuer, Zugang, Entwicklungspflichten, Versorgungsleistungen und Gefahren am Standort. Übertragung, Hypothek, Unterpacht, Änderung und Rückgabe sollten über genehmigte und eingetragene Dokumente erfolgen. Bei Ablauf der Pacht kann das Land an den Verpächter zurückfallen. Die Behandlung der Gebäude und etwaige Entschädigung richten sich nach dem Vertrag und anwendbarem Recht. Notunterkünfte oder Übergangsunterkünfte, die das NDMO koordiniert, begründen für sich allein kein dauerhaftes Wohnrecht.