Quels documents faut-il vérifier avant de louer ou d’acheter un logement au Soudan ?

Vérifiez l’identité de l’autre partie, le contrat écrit, les preuves de paiement et les témoins pour une location ou une occupation. Pour un achat ou un transfert, vérifiez l’autorité du propriétaire, une attestation actuelle شهادة البحث si nécessaire, les données de la parcelle ou du relevé et toute procuration, subdivision ou attribution coutumière.

Quelles solutions de logement sont accessibles aux ménages déplacés au Soudan lorsqu’ils n’ont pas de logement privé ?

Les solutions comprennent l’hébergement chez une famille, le logement partagé, les camps, les centres collectifs, les établissements informels, les tentes d’urgence, l’hébergement dans des bâtiments publics et l’aide humanitaire au logement ou aux réparations. Ces arrangements peuvent protéger temporairement les personnes, mais ne leur confèrent pas automatiquement des droits sûrs sur le terrain ni un logement permanent.

Comment l’attribution foncière coutumière affecte-t-elle la sécurité du logement au Darfour, au Soudan ?

Dans le système Hakura, un cheikh ou l’Administration autochtone peut attribuer un Dar, territoire tribal ou communautaire, sous conditions ou pour une durée limitée. L’arrangement devrait être documenté, car une réattribution, des revendications concurrentes ou des litiges liés au retour peuvent affecter la poursuite de l’occupation.

Où peut-on porter un litige concernant un logement ou un terrain au Soudan ?

Les différends coutumiers peuvent d’abord être soumis à l’Administration autochtone ou à des comités locaux. Les litiges relatifs aux terres enregistrées peuvent nécessiter un bureau d’enregistrement foncier, un organisme d’urbanisme, le pouvoir judiciaire ou un tribunal ; des organisations humanitaires peuvent conseiller les personnes déplacées ou de retour sur le logement, les terres et les biens.

Logement au Soudan

Q: Comment un acheteur peut-il vérifier les droits de propriété ou d’usage d’un terrain résidentiel au Soudan ?

Un bureau d’enregistrement foncier peut utiliser une attestation de recherche شهادة البحث pour vérifier les droits enregistrés de propriété ou d’usage et faciliter une vente, un transfert, une hypothèque, une subdivision ou une fusion. L’acheteur doit aussi vérifier les revendications coutumières, la possession, les limites et les occupants concurrents, car la possession seule ne prouve pas un titre sûr.

Au Soudan, le logement comprend la location et la propriété privées, l’hébergement familial ou communautaire, l’occupation informelle, l’attribution par l’État et l’hébergement humanitaire. Le conflit et les déplacements font de l’hébergement temporaire, de la surpopulation, des logements endommagés et de l’insécurité des droits d’occupation des enjeux majeurs dans les 18 États. Les registres fonciers officiels peuvent attester des droits de propriété ou d’usage, mais les arrangements coutumiers et informels influencent aussi l’accès et peuvent être difficiles à prouver. La pertinence d’une solution dépend de la protection, des documents, du droit d’occuper les lieux, de l’état du logement et du caractère temporaire ou durable de l’arrangement.

Conseil

Au Soudan, considérez le logement comme une décision de sécurité et de documentation, pas seulement comme la recherche d’un toit. Si l’arrangement est temporaire, contesté, non documenté ou contrôlé par une autorité incertaine, limitez les paiements à long terme et gardez une solution de rechange. Un arrangement officiel peut demander plus de temps et entraîner des frais, mais il fournit généralement des preuves plus solides qu’une promesse verbale.

parAisha&Mohamed

Le Soudan ne dispose pas d’un système de logement unique. Les personnes se logent par achat ou transfert enregistré, location privée ou sous-location, hébergement familial ou clanique, programmes de logement étatiques, attribution coutumière, établissement informel, construction autonome et aide humanitaire à l’hébergement ou aux réparations. L’accès et la sécurité varient fortement selon l’État, le conflit, les déplacements antérieurs et l’autorité qui contrôle le terrain. Le conflit et les déplacements dominent de nombreuses décisions en matière de logement. Des ménages d’accueil partagent leur domicile surpeuplé avec des familles déplacées, tandis que d’autres vivent dans des maisons endommagées, des camps, des centres collectifs, des quartiers informels, des tentes d’urgence ou des écoles et autres bâtiments publics. En 2024, le HCR a signalé que plus de 63% des ménages déplacés à l’intérieur du pays ne disposaient pas d’un abri adéquat. L’évaluation DTM/MSNA de 2025 a constaté des besoins non satisfaits en matière d’hébergement pour 45% des ménages. Une enquête auprès de ménages urbains menée de mai à juillet 2024 a révélé que 31% des ménages interrogés étaient déplacés. Les logements locaux peuvent comprendre une rakouba ou un tukul. Les organismes humanitaires peuvent fournir des tentes familiales, des poteaux en bois, des nattes de roseau, des toitures en shargani, des cordes, des outils, une aide financière au logement ou des réparations. L’aide au logement est généralement temporaire ou transitoire et ne crée pas automatiquement de droits sûrs sur le terrain. Les droits au logement peuvent être consignés au titre de la Loi de 1925 sur le règlement et l’enregistrement fonciers, modifiée en 1985. Le Registre général des terres relève du pouvoir judiciaire ; celui-ci répertorie 106 bureaux d’enregistrement foncier. Une شهادة البحث, ou attestation de recherche, permet de vérifier les droits de propriété ou d’usage pour une vente, un transfert, une hypothèque, une subdivision ou une fusion. ملكية العين désigne la pleine propriété, tandis que ملكية المنفعة, également appelé حكر, désigne un usufruit ou un droit à bail. Une شهادة حيازة est un certificat de possession utilisé pour certaines parcelles non planifiées ou non enregistrées. Une vente ou un transfert nécessite normalement le propriétaire ou une procuration valable, une carte d’identité ou un passeport électronique et le paiement de frais. Le certificat utilisé pour la vente ou le transfert est valable sept jours ; les informations de procédure indiquent une vérification le jour même, tandis que certaines étapes d’enregistrement peuvent prendre environ 24 à 48 heures lorsque les services fonctionnent. Ces délais ne sont pas garantis dans tout le pays. La possession n’équivaut pas à un titre sûr. Le droit écrit, le droit coutumier et les traditions religieuses coexistent, et les accords verbaux ou coutumiers peuvent être difficiles à prouver. Selon l’ancienne Loi de 1970 sur les terres non enregistrées, les terres non enregistrées peuvent être considérées comme des terres de l’État, ce qui peut créer des conflits entre un titre légal, une revendication coutumière et l’usage ou la possession réels. Au Darfour, le système de Hakura peut attribuer un Dar — un territoire tribal ou communautaire — par l’intermédiaire d’un cheikh ou de l’Administration autochtone. L’attribution peut être conditionnelle ou limitée dans le temps et être réattribuée après une période de non-utilisation. L’Administration autochtone peut servir de médiatrice dans les conflits portant sur les terres, les limites et le pâturage. L’Accord de paix de Juba a reconnu la propriété foncière des populations tribales autochtones et les droits Hakura et prévu la restitution ou une indemnisation pour les logements, terres et biens perdus ou saisis ; le fonctionnement actuel de la Commission nationale des terres et de la Commission des terres du Darfour n’a toutefois pas été vérifié. Les comités étatiques et locaux d’urbanisme, les autorités foncières et les ministères chargés des infrastructures ou du développement urbain peuvent prendre des décisions de planification. Un croquis ou relevé approuvé peut être requis pour ouvrir ou subdiviser un terrain. Les informations disponibles n’établissent pas de procédure nationale actuelle et vérifiée de permis de construire ; les exigences locales doivent donc être confirmées auprès de l’autorité compétente. Le financement du logement peut provenir du Fonds national pour le logement et la reconstruction, des fonds étatiques pour le logement, des banques ou de prestataires de finance islamique. Les programmes peuvent couvrir السكن الشعبي, logement populaire ou social, السكن الاقتصادي, logement abordable, et السكن القومي, logement national, mais l’accès, les priorités, les versements échelonnés et les garanties varient selon le programme et l’État. Aucun droit universel au logement n’est établi au Soudan. Le Diwan de la Zakat peut aider une famille sans logement enregistré par l’intermédiaire d’un bureau local, d’un formulaire de dossier du comité de la Zakat, d’une attestation d’une autorité du logement ou foncière et d’un certificat de résidence actuel ; le coût du service indiqué est nul, mais la disponibilité dépend de la sécurité et de la situation administrative locales. Les locataires et occupants devraient conserver des preuves écrites de l’arrangement, l’identité de l’autre partie, les paiements de loyer ou autres versements et les coordonnées des témoins. Le propriétaire ou l’autorité attributaire devrait pouvoir démontrer un titre valable ou son habilitation, tandis qu’une attribution coutumière devrait préciser l’autorité, la durée et les conditions. Le Soudan ne dispose pas d’un système national uniforme vérifié d’enregistrement des baux résidentiels ni de règles standard sur le préavis, les dépôts ou l’expulsion qui s’appliqueraient à chaque lieu. Les femmes peuvent rencontrer des obstacles supplémentaires : au Darfour, des rapports de l’ONU ont constaté que la pratique Hakura peut ne pas accorder directement de droits fonciers aux femmes et que, dans certains contextes, leur accès dépend de proches masculins. Les ménages dirigés par des femmes, les veuves, l’héritage et la participation à la gouvernance foncière nécessitent donc des vérifications spécifiques plutôt qu’une généralisation nationale. Les ménages nomades et pastoraux peuvent détenir des droits temporaires sur l’eau, les pâturages ou les itinéraires du bétail plutôt que sur un terrain résidentiel permanent. La qualité du logement concerne la sécurité, l’intimité, la protection contre les intempéries, l’eau et l’assainissement, la santé, le drainage et le risque d’inondation. Les réparations, la réhabilitation, le logement transitoire et l’aménagement des sites peuvent améliorer l’habitabilité, mais les fortes pluies, les inondations et les dégâts du conflit varient selon les régions. Dans les zones coutumières, les différends fonciers ou résidentiels peuvent d’abord être soumis à l’Administration autochtone ou à des comités locaux. Les litiges sur des terres enregistrées peuvent relever des bureaux d’enregistrement foncier, des organismes d’urbanisme, du pouvoir judiciaire ou des tribunaux. Les revendications concurrentes, l’occupation illégale, les conflits de limites, le retour, la restitution et l’occupation secondaire comportent des risques élevés. Les organisations humanitaires peuvent offrir une aide juridique ou des conseils sur le logement, la terre et les biens aux personnes déplacées ou de retour. Un retour ou un déménagement après un conflit peut toucher à la fois le ménage qui revient et les personnes qui occupent désormais le bien. Il faut préserver les preuves, telles que les titres, documents d’occupation, baux, attributions coutumières, documents successoraux, dégâts et déclarations de témoins. La restitution ou l’indemnisation ne sont pas garanties, et aucun mécanisme national opérationnel garantissant le retour en sécurité ou un logement de remplacement n’a été vérifié.