Logement aux Îles Salomon

Les Îles Salomon ne disposent pas d’un système national unique de logement ou de location. Dans les villages, les logements sont couramment obtenus par l’intermédiaire d’un groupe propriétaire coutumier, de liens familiaux, d’un héritage ou d’une autorisation coutumière. Un groupe propriétaire coutumier est le groupe qui contrôle l’accès à une terre donnée. Occuper ou posséder une maison ne prouve pas à lui seul la propriété ou la sécurité des droits sur le terrain sous-jacent. Des documents écrits et des accords locaux deviennent particulièrement utiles lorsqu’un arrangement coutumier change ou qu’un ménage s’installe en zone urbaine. Les logements urbains peuvent se trouver sur des terres enregistrées ou aliénées, des baux publics, privés, provinciaux ou ecclésiastiques, ou des terres dont le régime foncier est moins certain. Honiara et ses quartiers périurbains comprennent des arrangements informels où l’occupation peut bénéficier d’une faible protection juridique. Le recensement de 2019, dernier état de référence national du logement largement documenté dans les recherches, a dénombré environ 131 566 ménages. Environ 82,0 % des ménages ruraux étaient propriétaires occupants. Dans les zones urbaines, environ 57,0 % étaient propriétaires de leur logement sans emprunt, 18,2 % louaient auprès d’un propriétaire privé, 9,3 % occupaient gratuitement un logement et 6,2 % bénéficiaient d’un logement locatif subventionné. Honiara regroupait 66,7 % des ménages louant auprès de propriétaires privés. Un domaine perpétuel est un droit foncier de durée indéfinie généralement réservé aux citoyens des Îles Salomon, sous réserve d’exceptions légales. Un domaine à durée déterminée, ou FTE, est un droit limité dans le temps pouvant durer jusqu’à 99 ans. Les titulaires d’un FTE peuvent devoir payer un loyer foncier annuel et respecter des obligations de mise en valeur. Le Land Board fixe le loyer foncier en pourcentage de la valeur non aménagée ; le paiement est dû d’avance le 1er janvier. Avant tout transfert d’argent, il convient de vérifier un bail ou un domaine enregistré auprès du registre et d’obtenir des copies certifiées moyennant le tarif prescrit. L’enregistrement d’un transfert ou d’une concession offre une protection plus forte, mais l’occupation effective, un bail de courte durée ou une location périodique peuvent néanmoins créer un droit opposable. Les contrats de location privés peuvent être écrits ou oraux. Une occupation exclusive contre paiement d’un loyer, sans durée écrite, crée généralement une location périodique dont la période correspond à celle du paiement du loyer. Le préavis de résiliation doit normalement couvrir au moins une période locative et expirer à la date d’échéance du loyer. Un locataire qui respecte ses obligations de loyer et les autres devoirs a droit à la jouissance paisible. Un logement meublé, un appartement ou une chambre doit être habitable au début de la location. Après un incendie, des troubles civils ou un accident dont le locataire n’est pas responsable, le loyer peut être suspendu en totalité ou en partie jusqu’à ce que les lieux soient de nouveau habitables. Si les lieux restent inhabitables pendant au moins six mois, le locataire peut résilier la location avec un préavis écrit d’un mois. Les locataires paient normalement le loyer à temps et règlent les taxes, impôts et autres charges que leur attribuent le contrat ou la loi applicable. Après notification, ils doivent réparer les dommages causés par leur propre manquement ; l’usure normale est exclue. Le bailleur ou son mandataire peut entrer à des heures convenables après un préavis raisonnable. La sous-location ou le transfert de possession nécessite généralement l’accord écrit préalable du bailleur. Un bail peut également imposer l’entretien des limites, des voies d’accès et le respect de conditions de mise en valeur. Le prélèvement de gravier, pierre, corail, sable ou terre sur un domaine à durée déterminée requiert le consentement du Commissaire. Une Temporary Occupation License, ou TOL, peut offrir un moyen officiel d’occuper certaines terres sur lesquelles une maison se trouve déjà. Le demandeur peut obtenir une carte de la zone au guichet clientèle du MLHS pour 30 SBD et adresser une simple lettre au Land Board ou au TOL Officer. Après approbation, les frais s’élèvent à 100 SBD pour chaque année pendant laquelle la maison a occupé le terrain, y compris l’année en cours. Le renouvellement après une expiration de plus d’un an dépend de la durée écoulée depuis l’expiration. La conversion d’une TOL en domaine à durée déterminée exige une demande et une carte, l’évaluation du TOL Officer, une décision du Land Board, le paiement des arriérés et une adresse postale. L’autorisation d’utiliser une terre coutumière ne remplace pas automatiquement les exigences d’urbanisme ou d’enregistrement. Un permis d’urbanisme peut être nécessaire dans une zone soumise au contrôle du développement, auprès du Honiara ou du conseil provincial compétent d’urbanisme. Le Honiara City Council ou le gouvernement provincial compétent peut indiquer la procédure d’urbanisme applicable. Public Service Rental est un dispositif lié à l’emploi et non une aide générale au logement. Les fonctionnaires admissibles suivent normalement une procédure comprenant le formulaire 21 approuvé par les ressources humaines (HRM) et autorisé par le secrétaire permanent, une vérification de conformité par la Government Housing Division, une inspection du logement, une évaluation du loyer, l’approbation du loyer, un contrat de location et le paiement par le ministère via les finances. Les prêts immobiliers commerciaux de BSP ou d’ANZ peuvent financer l’achat, la construction, la rénovation ou le refinancement, mais l’approbation dépend des critères de prêt de la banque, des revenus, de l’emploi, des dettes, des actifs, des taux et des frais. Les banques demandent habituellement des pièces d’identité, un justificatif de domicile et des preuves de revenus ou d’emploi. Les recherches disponibles n’établissent pas d’accès universel à un prêt immobilier public. Les loyers privés, dépôts, services publics, enregistrements, recherches, levés et frais bancaires varient. Il n’existe pas de série nationale fiable des loyers ni de barème normalisé. Le Land Board, le Commissioner of Lands et le Registrar traitent différents aspects de l’attribution, de l’enregistrement, des TOL, du loyer foncier et de la confiscation. Les litiges portant sur des terres coutumières commencent généralement devant la Local Court, avec possibilité d’appel devant la Customary Land Appeal Court dans les trois mois. D’autres affaires foncières et locatives relevant de la loi peuvent être portées devant la High Court. Le Public Solicitor’s Office propose chaque semaine à Honiara des consultations civiles, familiales et foncières ; l’accès à l’aide juridique dépend notamment des ressources, de l’affaire, de l’âge, du handicap et des besoins de communication. Un bailleur qui demande la confiscation pour violation du bail doit préciser le manquement, accorder un délai pour y remédier et recourir à la procédure judiciaire si les lieux sont occupés. Une expulsion par soi-même ne peut être présumée légale. À l’expiration d’un bail à durée fixe, une restitution ou annulation enregistrée peut être nécessaire. Le maintien dans les lieux avec l’accord du bailleur et l’acceptation du loyer peuvent créer une location périodique aux conditions précédentes.