El alquiler privado es la forma habitual de obtener una vivienda en San Marino. Un contrato residencial estándar, denominado locazione ordinaria, suele durar al menos tres años y puede prorrogarse. Un contrato temporal, llamado locazione transitoria, puede durar menos de tres años, pero no puede renovarse sin más; para seguir ocupando la vivienda se necesita un nuevo contrato registrado. Las partes pueden preparar un acuerdo privado por escrito; para otorgar escritura pública o certificar firmas se necesita un Notaio. La inscripción suele exigir el original y una copia certificada, o al menos dos originales fechados y firmados. Cuando se aplican las normas energéticas, el contrato también necesita un APE o una declaración sustitutiva; sin ello, el arrendamiento puede ser inválido. Un inquilino no residente debe adjuntar prueba de un derecho vigente a permanecer o vivir en San Marino, como un permesso di soggiorno o la matrícula universitaria. El contrato de alquiler por sí solo no crea un estatus migratorio o de residencia. Deben comprobarse el contrato y las normas aplicables para conocer los plazos de terminación, ya que las fuentes disponibles no establecen un plazo uniforme para todos los arrendamientos ordinarios. No se identificaron de forma fiable estadísticas oficiales nacionales de alquiler, por lo que los precios solicitados y las inmobiliarias privadas son la referencia práctica principal del mercado residencial. La compraventa de inmuebles requiere gestión notarial y comprobar la situación catastral y urbanística. El Ufficio del Registro e Conservatoria registra las transmisiones y tramita los cambios de transcripción e inscripción; el Notaio prepara la escritura pública o certifica las firmas. El comprador debe comprobar la conformidad urbanística y edificatoria con UPTE y obtener el certificado exigido del Ispettorato que confirme que no hay infracciones pertinentes de construcción o urbanismo pendientes. Los cargos estándar de compraventa indicados en la información pública de San Marino incluyen un impuesto de registro del 2,5 %, un impuesto de transcripción del 1 %, un impuesto del 0,4 % por cambio de inscripción catastral, un timbre de 130 EUR y tasas catastrales de 65 EUR. Una compra que reúna los requisitos de Prima Casa puede reducir los cargos de registro y transcripción a 70 EUR cada uno, pero se debe confirmar la elegibilidad antes de contar con la reducción. La financiación Prima Casa conforme a la Ley 44/2015, modificada por la Ley 64/2025, puede apoyar la compra, construcción, terminación, ampliación, renovación o restauración de una vivienda. La vivienda debe tener menos de 200 metros cuadrados y la cantidad financiada está limitada a 250.000 EUR. La contribución a los intereses es del 65 % para un plazo de hasta 25 años, del 70 % hasta 20 años, del 75 % hasta 15 años y del 80 % hasta 10 años. También pueden aplicarse garantías estatales e instrumentos de apoyo a los intereses. Para acceder, por regla general se exige ciudadanía de San Marino o nacionalidad extranjera junto con al menos cinco años de residencia registrada y efectiva, salvo excepciones limitadas para cónyuges o parejas de unión civil. Normalmente, el solicitante presenta la solicitud dentro de un año desde que contrata la hipoteca, obtiene la documentación de conformidad urbanística dentro de tres años y traslada su residencia dentro de seis meses desde el certificado pertinente. Tener una vivienda residencial existente adecuada o un derecho de arrendamiento que reúna los requisitos puede impedir el acceso conforme a los criterios legales. Por regla general, la vivienda subvencionada no puede venderse hasta que se pague el préstamo, salvo que la Commissione per la Gestione dell’Edilizia Residenziale autorice una excepción por un cambio en las necesidades de vivienda. Edilizia Sociale e Residenziale ofrece vivienda pública dirigida a necesidades concretas, no una alternativa general al alquiler privado. Una asignación temporal conforme al Decreto Ley 30/2018 puede atender a personas o familias con una necesidad de vivienda real y documentada. UPOBIS, Sezione Edilizia Sociale e Residenziale, examina las solicitudes; la asignación depende de una decisión y un acuerdo gubernamentales. Las preguntas frecuentes publicadas utilizan un límite indicativo de ingresos de 11.115 EUR por persona y también examinan la propiedad de inmuebles, la situación laboral y las circunstancias relativas a pensiones. El alquiler depende de los ingresos: 5 % de los ingresos netos por persona hasta 2.582,28 EUR, 10 % hasta 7.746,85 EUR, 15 % hasta 12.911,42 EUR y 25 % hasta 15.493,71 EUR. Las relaciones administrativas existentes se gestionan conforme a los acuerdos aplicables de Contabilità di Stato. Los regímenes especiales de residencia y vivienda compartida siguen normas distintas. Residenza elettiva puede implicar comprar una propiedad por al menos 500.000 EUR o constituir un depósito restringido de 600.000 EUR. La decisión puede tardar hasta 60 días; por lo general, la compra o depósito debe completarse dentro de tres meses y, cuando se requieren reformas, la conformidad urbanística o habitabilidad debe completarse dentro de 24 meses. Este estatus no debe confundirse con la búsqueda ordinaria de vivienda: durante el periodo de consolidación no da acceso a Prima Casa ni a otras ayudas ordinarias de vivienda. Coabitazione Intergenerazionale Temporanea, o CIT, pone en contacto a estudiantes universitarios o titulares de permisos de residencia por trabajo estacional con residentes mayores durante un máximo de 12 meses, con posible prórroga. El procedimiento de asignación, los límites de edad, el espacio habitable mínimo y el tratamiento fiscal dependen de las normas de aplicación, y no constituye una base para residenza atipica. La política de emergencia de vivienda conforme a la Ley 64/2025 prevé medidas como aumentar la oferta, controlar las subidas de alquiler, apoyar renovaciones y ampliar las contribuciones a los intereses o garantías estatales, pero algunos detalles de aplicación dependen de normas posteriores. Los extranjeros no residentes que consideren comprar una vivienda de vacaciones están sujetos a un régimen de autorización independiente: conforme al artículo 18 de la Ley 94/2017, el Consiglio dei XII puede autorizar una vivienda residencial en propiedad plena adquirida a título oneroso y construida o estructuralmente sin terminar antes del 31 de mayo de 2017. El impuesto de registro indicado es del 8 %, sin las concesiones fiscales habituales; la tasa de solicitud de 2026 es de 200 EUR para un máximo de cinco unidades. Cada caso requiere confirmación actualizada de las autoridades competentes.
Vivienda en San Marino
La vivienda en San Marino se organiza principalmente mediante alquiler privado o propiedad. Un contrato residencial estándar suele durar al menos tres años; comprar una vivienda requiere notario, inscripción, impuestos inmobiliarios y comprobar la conformidad urbanística del edificio. La vivienda social, las ayudas Prima Casa y los regímenes especiales de residencia solo se aplican si se cumplen condiciones definidas.
Consejo
Elija el alquiler privado si necesita la opción de vivienda más directa y opte por la propiedad solo después de comprobar el inmueble, los impuestos y la elegibilidad para las ayudas disponibles. Considere Prima Casa, la vivienda social, los regímenes especiales de residencia y la vivienda compartida temporal como programas condicionados, no como alternativas automáticas. Los principales riesgos son firmar un contrato sin la documentación requerida, suponer que el alquiler concede residencia o presupuestar una compra sin incluir los cargos y comprobaciones de conformidad aplicables.