Abitare a San Marino

La locazione privata è il modo abituale per trovare casa a San Marino. Un contratto residenziale ordinario, detto locazione ordinaria, dura normalmente almeno tre anni e può essere prorogato. Una locazione transitoria può durare meno di tre anni ma non può essere semplicemente rinnovata: per continuare a occupare l’alloggio serve un nuovo contratto registrato. Le parti possono predisporre una scrittura privata; atto pubblico o firme autenticate richiedono un notaio. Per la registrazione servono normalmente originale e copia conforme, oppure almeno due originali datati e firmati. Quando si applicano le norme energetiche, il contratto deve includere un APE o dichiarazione sostitutiva; senza, la locazione può essere invalida. Un inquilino non residente deve allegare prova di un diritto di soggiorno o permanenza già esistente, come permesso di soggiorno o iscrizione universitaria. La locazione da sola non crea status migratorio o di residenza. Contratto e norme pertinenti vanno verificati per i termini di disdetta, perché le fonti disponibili non definiscono un unico termine per ogni locazione ordinaria. Non sono state individuate statistiche nazionali ufficiali affidabili sugli affitti; per il mercato abitativo il riferimento pratico principale resta costituito da prezzi richiesti e agenzie private. L’acquisto richiede intervento notarile e verifiche catastali ed edilizie. L’Ufficio del Registro e Conservatoria registra trasferimenti e variazioni, mentre il notaio prepara l’atto pubblico o autentica le firme. L’acquirente dovrebbe verificare conformità edilizia e urbanistica presso UPTE e ottenere dall’Ispettorato il certificato che attesta l’assenza di violazioni edilizie o urbanistiche pendenti rilevanti. Gli oneri ordinari indicati nelle informazioni pubbliche sammarinesi comprendono imposta di registro del 2,5%, imposta di trascrizione dell’1%, imposta di voltura catastale dello 0,4%, bollo di EUR 130 e diritti catastali di EUR 65. Un acquisto Prima Casa ammissibile può ridurre gli oneri di registro e trascrizione a EUR 70 ciascuno; l’ammissibilità va confermata prima di fare affidamento sulla riduzione. Il finanziamento Prima Casa ai sensi della Legge 44/2015, modificata dalla Legge 64/2025, può sostenere acquisto, costruzione, completamento, ampliamento, ristrutturazione o restauro dell’abitazione. L’alloggio deve avere superficie inferiore a 200 metri quadrati e l’importo agevolabile non supera EUR 250.000. Il contributo sugli interessi è del 65% per durata fino a 25 anni, 70% fino a 20 anni, 75% fino a 15 anni e 80% fino a 10 anni. Possono applicarsi anche garanzie statali e strumenti di sostegno agli interessi. In generale è necessario essere cittadini sammarinesi oppure stranieri con almeno cinque anni di residenza registrata ed effettiva, salve limitate eccezioni per coniugi o partner di unione civile. Di norma la domanda va presentata entro un anno dalla stipula del mutuo; la conformità edilizia va documentata entro tre anni e la residenza trasferita entro sei mesi dal certificato pertinente. Un’altra abitazione idonea o un diritto di leasing ammissibile può escludere l’accesso secondo i criteri di legge. L’immobile agevolato generalmente non può essere venduto prima del rimborso del mutuo, salvo autorizzazione della Commissione per la Gestione dell’Edilizia Residenziale per mutate esigenze abitative. L’Edilizia Sociale e Residenziale offre alloggi pubblici mirati, non un’alternativa generale alla locazione privata. Un’assegnazione temporanea ai sensi del Decreto Legge 30/2018 può servire persone o famiglie con necessità abitativa reale e documentata. L’UPOBIS, Sezione Edilizia Sociale e Residenziale, esamina le domande e l’assegnazione segue una decisione governativa e un accordo. Le FAQ pubblicate indicano un limite orientativo di reddito pari a EUR 11.115 per persona e considerano anche proprietà immobiliari, lavoro e pensione. Il canone dipende dal reddito: 5% del reddito netto pro capite fino a EUR 2.582,28, 10% fino a EUR 7.746,85, 15% fino a EUR 12.911,42 e 25% fino a EUR 15.493,71. I rapporti amministrativi esistenti sono gestiti secondo le disposizioni applicabili della Contabilità di Stato. Residenza elettiva e condivisione abitativa seguono regole distinte. La residenza elettiva può prevedere acquisto di immobili per almeno EUR 500.000 o deposito vincolato di EUR 600.000. La decisione può richiedere fino a 60 giorni; acquisto o deposito vanno normalmente completati entro tre mesi e, se serve ristrutturare, conformità edilizia o abitabilità entro 24 mesi. Questo status non va confuso con la normale ricerca di casa: durante il consolidamento non dà accesso a Prima Casa o ad altri benefici abitativi ordinari. La Coabitazione Intergenerazionale Temporanea (CIT) abbina studenti universitari o titolari di permesso di soggiorno per lavoro stagionale a persone anziane per un massimo di 12 mesi, eventualmente prorogabile. Abbinamento, limiti di età, superficie minima e trattamento fiscale dipendono dalle norme attuative; non costituisce titolo per la residenza atipica. Le politiche per emergenza abitativa della Legge 64/2025 prevedono misure come aumento dell’offerta, controllo degli aumenti dei canoni, sostegno alle ristrutturazioni e ampliamento dei contributi agli interessi o garanzie statali; alcuni dettagli attuativi dipendono da norme successive. Gli acquirenti stranieri non residenti interessati a una casa per vacanze sono soggetti a un’autorizzazione distinta: ai sensi dell’articolo 18 della Legge 94/2017, il Consiglio dei XII può autorizzare una sola unità abitativa in piena proprietà acquistata a titolo oneroso e costruita o strutturalmente incompleta prima del 31 maggio 2017. L’imposta di registro indicata è dell’8%, senza le normali agevolazioni fiscali; nel 2026 la domanda costa EUR 200 fino a cinque unità. Ogni caso richiede conferma aggiornata alle autorità competenti.