السكن في جمهورية الكونغو

لدى جمهورية الكونغو مسارات رسمية للإيجار والتملك، لكن كثيرًا من الأسر تدبر السكن عبر البناء الذاتي أو استخدام الأراضي على أساس عائلي أو غير رسمي. وتشمل الأشكال الشائعة عقود الإيجار السكنية الأساسية والاستخدام المختلط للسكن والعمل والسكن المفروش والملكية الخاصة والإسكان الاجتماعي والترتيبات المؤدية إلى التملك بالإيجار. ولا توجد سلسلة وطنية حديثة موثقة بشكل موثوق لأسعار الإيجار أو العقارات؛ إذ تختلف التكاليف كثيرًا بحسب الموقع والقطعة وحالة البناء وأسعار المواد وإمكانية الوصول إلى البنية التحتية. وتكتسب برازافيل وبوانت نوار أهمية عملية خاصة بسبب حجمهما والطلب فيهما. ينطبق القانون رقم 37-2012 (Loi n°37-2012) على عقود الإيجار. وينص القانون على عقد إيجار مكتوب، لكن قد يكون الاتفاق الشفهي صالحًا أيضًا. وينبغي أن يوقع الطرفان الاتفاق ومرفقاته وأن يحصل كل طرف على نسخة؛ وتشمل المرفقات تقرير حالة عند الاستلام (état des lieux d’entrée) وإشعارًا بالعيوب وإيصالًا بوديعة ضمان الإيجار (dépôt de garantie). ويُتفق بحرية على الإيجار الأولي. وينبغي تحديد الدفعة الشهرية وأي تعديل تعاقدي وزيادة محتملة بوضوح في الاتفاق؛ ولا يجوز أن تتجاوز المراجعة 2% سنويًا إذا تضمن الاتفاق بندًا يجيزها. وتساوي وديعة ضمان الإيجار عادةً إيجار شهر إلى ثلاثة أشهر، ولا يجوز زيادتها خلال مدة الإيجار، ويجب ردها عند انتهائه بعد خصم المطالبات أو الإصلاحات الموثقة. المدة القانونية لعقد الإيجار ثلاث سنوات على الأقل. ويتجدد الاتفاق ضمنيًا للمدة نفسها إذا لم يقدم إشعار. وعلى المؤجر والمستأجر مراعاة مهلة إشعار قدرها ثلاثة أشهر. ويجب على المؤجر توفير سكن لائق خالٍ من مخاطر السلامة أو الصحة الواضحة والحفاظ عليه بحالة جيدة وإجراء الإصلاحات اللازمة. وعلى المستأجر الدفع في موعده واستخدام المسكن بهدوء وعدم إجراء تغييرات في الاستخدام أو التوصيلات دون إذن. ولا يحتاج المستأجر إلى التأمين إلا إذا طلبه المالك. وعند وفاة المستأجر أو هجر المسكن أو المغادرة المفاجئة، قد ينتقل عقد الإيجار تلقائيًا إلى الزوج أو الأقارب من الأصول أو الفروع أو المعالين. ويتطلب التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن موافقة المالك الخطية؛ ولا يؤدي بيع المالك أو وفاته إلى إنهاء الإيجار. وعند التسليم، ينبغي للطرفين إجراء معاينة مشتركة للحالة وإخلاء المسكن بالكامل وإعادة كل المفاتيح. ولا يجوز تنفيذ الإخلاء إلا بواسطة محضر قضائي (huissier)؛ وفي حالة متأخرات الإيجار، يتبع أمر الدفع الرسمي (commandement) مهلة دفع مدتها شهران، ثم تُتخذ الإجراءات القضائية إذا لزم الأمر. في الشراء أو البناء الذاتي، يوفر سند ملكية الأرض (titre foncier) أقوى ضمان لملكية الأرض. ولا يعادل تصريح شغل (permis d’occuper) أو اتفاق نقل (contrat de cession) أو أمر إثبات الأراضي العرفية (terres coutumières) أو أي وثيقة مؤقتة أخرى سند الملكية النهائي. وبعد الاستحواذ، يجب إتمام التسجيل خلال 90 يومًا لدى السجل العقاري الوطني (cadastre national foncier)؛ وقد تبلغ كلفة عدم القيام بذلك 100,000 FCFA. وتشمل الجهات المسؤولة بحسب المرحلة مديرية شؤون الأراضي (Direction des affaires foncières) وخدمات المساحة والطبوغرافيا وإدارة الرهون والملكية العقارية (Conservation des hypothèques et de la propriété foncière) ضمن الشباك الموحد العقاري الإقليمي (guichet unique foncier départemental). وتخصص الإجراءات 45 يومًا للنشر والاعتراضات؛ وبعد اكتمال الطلب، يُفترض أن يصدر المسجل (Conservateur) سند الملكية خلال خمسة أيام. وكان تصريح الحكومة لعام 2024 بأن إنجاز الملفات يجب ألا يتجاوز 55 يومًا هدفًا إداريًا، لا مدة معالجة مقاسة على مستوى البلاد. ويتحمل المالك عادةً الرسوم والضرائب؛ وينبغي التحقق محليًا من المعدلات الحالية. وقد تؤدي الحيازة الفعلية والهادئة والعلنية والواضحة لمدة 30 عامًا إلى اكتساب الملكية وفق الشروط القانونية، ولكن في المناطق التي جرى تطويرها فعليًا فقط. وقد يؤدي إشغال الأراضي بصورة غير قانونية إلى الإخلاء القسري (déguerpissement). ويقتصر تملك الأراضي الريفية عمومًا على المواطنين الكونغوليين؛ ويمكن للأجانب تملك الأراضي الحضرية أو شبه الحضرية وفق مبدأ المعاملة بالمثل، لكن لا يمكنهم تملك الأراضي الريفية أو الأراضي المستخدمة بموجب ترتيبات عرفية، إلا في المناطق الاقتصادية الخاصة. يتطلب قانون رقم 6-2019 (Loi n°6-2019) عمومًا رخصة بناء (permis de construire) للمباني الجديدة أو التعديلات في المناطق الحضرية. وتحتاج المباني السكنية إلى مياه الشرب والكهرباء والتخلص من مياه الصرف الصحي. وتشمل الفئة الأولى المباني ذات الطابق الواحد التي لا تتجاوز مساحتها 100 m²، وتشمل الفئة الثانية المباني الأكبر أو متعددة الطوابق، بينما تشمل الفئة الثالثة المشاريع الوطنية أو الدولية. وتتولى الهيئات البلدية الفئتين الأولى والثانية، وتقع الفئة الثالثة ضمن اختصاص الوزارة المسؤولة. ومدة إصدار الرخصة قانونًا 30 يومًا، وتكون صالحة لخمس سنوات ويمكن تمديدها مرة واحدة؛ ويجب أن يبدأ البناء خلال سنتين. ويلزم عادةً الحصول على شهادة مطابقة (certificat de conformité) قبل الاستخدام أو التشغيل التجاري. وإذا لم ترد السلطة المسؤولة خلال 30 يومًا من تقديم طلب المطابقة، فقد يكون الاستخدام ممكنًا بشرط عدم وجود اعتراض. يقدم بنك الإسكان الكونغولي (Banque Congolaise de l’Habitat, BCH) قروضًا عقارية وله مكاتب إقليمية في برازافيل وبوانت نوار ومناطق أخرى. وأُعيد تفعيل الصندوق الوطني للإسكان (Fonds national de l’habitat) كحساب خاص للدولة بموجب قانون ميزانية 2023؛ وأُعلن في عام 2025 عن نقل إدارته إلى BCH، لكن ذلك كان يعتمد على اتفاق ومرسوم. ولا يوجد استحقاق عام موثق للحصول على دعم أو تخصيص سكني. ووفق المعلومات المتاحة، تدعم المصارف أقل من ربع الأسر، وتمثل قروض الرهن العقاري 2.8% من التسهيلات الائتمانية، والقروض العقارية 1.5% من مجموع القروض. وقبل الشراء أو البناء أو الاستئجار طويل الأجل، تحقق من وثائق الأرض والبيانات المساحية والإحداثيات وقياسات الحدود والاعتراضات وصلاحية التصرف ومخطط التطوير وحالة الرخصة.