Logement en République du Congo

En République du Congo, il existe des voies formelles de location et d’acquisition, mais de nombreux ménages se logent par l’autoconstruction, l’occupation de terrains familiaux ou informels. Les formes courantes comprennent le bail d’habitation principal, l’usage mixte résidentiel et commercial, le logement meublé, la propriété privée, le logement social et la location-vente. Il n’existe pas de série nationale actuelle et fiable des loyers ou prix immobiliers ; les coûts varient fortement selon le lieu, la parcelle, l’état de la construction, le prix des matériaux et l’accès aux infrastructures. Brazzaville et Pointe-Noire présentent une importance pratique particulière en raison de leur taille et de la demande. La Loi n°37-2012 s’applique aux baux. Un bail écrit est prévu, mais un accord verbal peut également être valable. L’accord et ses annexes doivent être signés par les deux parties, qui en reçoivent chacune une copie ; ces annexes comprennent un état des lieux d’entrée, un avis de défaut et un reçu du dépôt de garantie du bail. Le loyer initial est librement convenu. Le paiement mensuel, toute modification contractuelle et toute hausse éventuelle doivent être clairement réglés dans le contrat ; une révision ne peut dépasser 2 % par an si le contrat comporte une clause l’autorisant. Le dépôt de garantie équivaut généralement à un à trois mois de loyer, ne peut être augmenté pendant le bail et doit être rendu à son terme, déduction faite des créances ou réparations documentées. La durée légale minimale du bail est de trois ans. Sans préavis, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Le bailleur et le locataire doivent respecter un préavis de trois mois. Le bailleur doit fournir un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, le maintenir en bon état et effectuer les réparations nécessaires. Le locataire doit payer à temps, utiliser le logement paisiblement et ne pas modifier sans autorisation son usage ni ses raccordements. Le locataire n’a besoin d’une assurance que si le propriétaire l’exige. En cas de décès, d’abandon ou de départ inattendu du locataire, le bail peut être transféré automatiquement au conjoint, aux ascendants, aux descendants ou aux personnes à charge. La cession et la sous-location nécessitent l’accord écrit du bailleur ; la vente ou le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Lors de la remise du logement, les parties doivent procéder ensemble à l’état des lieux, vider complètement le logement et rendre toutes les clés. Seul un huissier peut procéder à une expulsion ; en cas d’arriérés de loyer, un commandement de payer est suivi d’un délai de paiement de deux mois et, si nécessaire, d’une procédure judiciaire. Pour l’achat ou l’autoconstruction, le titre foncier offre la meilleure sécurité foncière. Un permis d’occuper, un contrat de cession, un arrêté de reconnaissance des terres coutumières ou un autre document provisoire ne constitue pas un titre de propriété définitif équivalent. Après l’acquisition, l’enregistrement doit être effectué dans les 90 jours auprès du cadastre national foncier ; ne pas le faire peut entraîner une pénalité de 100,000 FCFA. Selon l’étape, les organismes compétents sont la Direction des affaires foncières, les services du cadastre et de la topographie ainsi que la Conservation des hypothèques et de la propriété foncière, au sein du guichet unique foncier départemental. La procédure prévoit 45 jours pour la publication et les oppositions ; après le dépôt complet, le Conservateur est censé délivrer le titre foncier dans les cinq jours. L’annonce du gouvernement en 2024 selon laquelle les dossiers devraient être traités en 55 jours au maximum constitue un objectif administratif, et non un délai mesuré à l’échelle nationale. Les droits et impôts sont normalement à la charge du propriétaire ; les taux en vigueur doivent être vérifiés localement. Une possession réelle, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans peut permettre l’acquisition selon les conditions légales, mais uniquement dans les zones effectivement aménagées. Une occupation illégale peut entraîner un déguerpissement. L’acquisition de terres rurales est généralement réservée aux citoyens congolais ; les personnes étrangères peuvent acquérir des terres urbaines ou périurbaines sous réserve de réciprocité, mais pas des terres rurales ni des terres relevant de régimes coutumiers, sauf dans les zones économiques spéciales. Pour les constructions neuves ou les transformations en zone urbaine, la Loi n°6-2019 exige généralement un permis de construire. Les logements doivent disposer d’eau potable, d’électricité et d’un système d’évacuation des eaux usées. La catégorie I concerne les bâtiments de plain-pied d’une superficie maximale de 100 m² ; la catégorie II concerne les bâtiments plus grands ou à plusieurs étages ; la catégorie III concerne les projets nationaux ou internationaux. Les collectivités municipales traitent les catégories I et II ; la catégorie III relève du ministère compétent. Le délai légal de délivrance est de 30 jours, le permis est valable cinq ans et peut être prolongé une fois ; les travaux doivent commencer dans les deux ans. Avant l’occupation ou l’exploitation commerciale, un certificat de conformité est généralement requis. Si l’autorité compétente ne répond pas dans les 30 jours suivant la demande de conformité, l’occupation peut être possible à condition qu’il n’y ait pas d’objection. La Banque Congolaise de l’Habitat (BCH) propose des crédits immobiliers et possède des agences régionales à Brazzaville, Pointe-Noire et ailleurs. Le Fonds national de l’habitat a été réactivé comme compte spécial de l’État par la loi de finances de 2023 ; le transfert de sa gestion à la BCH a été annoncé en 2025, mais dépendait d’un accord et d’un décret. Aucun droit général à une subvention ou à l’attribution d’un logement n’est documenté. Selon les informations disponibles, moins d’un quart des ménages bénéficiaient du soutien des banques, les prêts hypothécaires représentaient 2,8 % des crédits et les prêts immobiliers 1,5 % de l’ensemble des prêts. Avant d’acheter, de construire ou de louer à long terme, vérifiez les documents fonciers, les données cadastrales, le géoréférencement, les bornages, les oppositions, le droit de disposer du bien, le plan d’aménagement et l’état du permis.