Vivienda en Papúa Nueva Guinea

Papúa Nueva Guinea no tiene una única vía nacional de acceso a la vivienda. En zonas rurales, la tierra consuetudinaria es aquella a la que se accede y que se administra mediante prácticas de clanes, tribus o comunidades, en lugar de mediante un arrendamiento o título estatal registrado. Las familias pueden compartir o construir viviendas con arreglo a acuerdos consuetudinarios, y las viviendas tradicionales varían según la región, como las casas costeras sobre pilotes, las casas de aldeas de las Tierras Altas y las estructuras comunales separadas. El acuerdo debe identificar a los propietarios consuetudinarios competentes, los límites, la duración, la sucesión, los pagos o aportes en especie y el mecanismo para resolver disputas. El acceso consuetudinario no equivale a un título registrado ni a un arrendamiento estatal; conforme a la sección 132 de la Land Act, la enajenación de tierras consuetudinarias está limitada a ciudadanos y debe ajustarse a la costumbre. La vivienda urbana incluye alquileres privados, viviendas en propiedad, apartamentos, dúplex, viviendas de la National Housing Corporation, alojamientos institucionales, viviendas de autoconstrucción y asentamientos precarios o informales. Una aldea urbana tradicional como Hanuabada no es automáticamente un asentamiento informal, pues el liderazgo y la tenencia consuetudinarios pueden proporcionar una forma distinta de seguridad local. En un asentamiento, la ocupación puede carecer de un interés jurídico seguro, servicios planificados, título, suministros regulares o protección frente al desalojo. Un alquiler privado debe formalizarse mediante un acuerdo escrito que identifique al arrendador o agente, su autoridad para alquilar la vivienda, el alquiler, el depósito, los suministros, las reparaciones, el uso permitido, el subarriendo, el preaviso, la rescisión, la entrega y los recibos. Papúa Nueva Guinea no tiene un sistema nacional único y actual de alquiler residencial que establezca de forma fiable depósitos, plazos de preaviso o límites al alquiler. Por ello, importan el contrato, la legislación aplicable y los recursos judiciales o locales disponibles para resolver disputas. Antes de pagar, el inquilino debe inspeccionar el agua, el saneamiento, la electricidad, el acceso y la seguridad. La National Housing Corporation, establecida en virtud de la National Housing Corporation Act 1990, gestiona solicitudes de vivienda, alquileres, ventas, anticipos, urbanización de terrenos residenciales y mantenimiento dentro de su mandato. El Department of Lands and Physical Planning y el Land Board gestionan la asignación de tierras estatales y los arrendamientos estatales. Un arrendamiento estatal es un contrato legal con condiciones, alquiler y plazo definidos; no equivale al acceso consuetudinario ni a la propiedad absoluta. La Land Commission y el Registrar of Titles proporcionan información sobre administración y registro de tierras. Los gobiernos provinciales, los gobiernos locales y las autoridades de planificación urbana se ocupan de asuntos de planificación local. En Port Moresby, la Building Authority de la National Capital District Commission tramita las autorizaciones de construcción; los requisitos y formularios son distintos en otros lugares. Un proyecto de compra o construcción privada normalmente exige verificar el interés registrado o el arrendamiento estatal, los estudios topográficos y el título, la diligencia debida sobre los propietarios cuando corresponda, las autorizaciones de planificación y construcción, la financiación y los arreglos de obra. Construir o modificar una vivienda sin la autorización pertinente genera riesgos legales, de seguridad y financieros. Entre los costes pertinentes pueden figurar el alquiler o depósito, los suministros, la seguridad, el transporte, el alquiler y las tasas del arrendamiento estatal, los estudios topográficos, el registro, la tasación, las comprobaciones jurídicas, la indemnización o los términos de consentimiento de los propietarios, los permisos, las infraestructuras, los materiales, la mano de obra, el seguro, el capital propio y los intereses bancarios. Los acuerdos informales o consuetudinarios pueden ser más rápidos, mientras que los procesos formales sobre tierras, títulos, vivienda, construcción y financiación pueden durar meses o años; las disputas pueden prolongarse más. Los productos de vivienda de BSP muestran que la financiación depende de la elegibilidad y de las condiciones del prestamista, no de un derecho general a la vivienda. Según la información disponible, su producto para primera vivienda está destinado a ciudadanos de PNG sin propiedad previa de vivienda y con terrenos sujetos a un arrendamiento estatal; el préstamo mínimo es de K200,000, el máximo es de K2,000,000 y se exige un 10% de capital propio. El préstamo hipotecario estándar se sitúa, según lo informado, entre K20,000 y K4,000,000, con un 20% de capital propio, mientras que un producto de inversión requiere un 40%. El interés es variable, y los criterios del prestamista, las tasas, la tasación y el seguro siguen siendo requisitos independientes. Un Anticipo de Vivienda de Nasfund puede ayudar a cubrir el depósito de un préstamo hipotecario o costes de compra relacionados si se cumplen sus propios requisitos. El censo de 2011 registró que el 68.2% de los hogares urbanos de ciudadanos eran propietarios y el 26.0% inquilinos, pero se trata de un indicador histórico, no de una estimación nacional actual. Las condiciones actuales varían mucho entre comunidades rurales, Port Moresby, Lae y otros centros en crecimiento, y siguen faltando datos nacionales detallados sobre alquileres y tenencia. Antes de pagar u ocupar una vivienda, comprueba los documentos originales del terreno o arrendamiento, la identidad del propietario, la autoridad consuetudinaria, los límites, las autorizaciones, los compromisos relativos a los servicios, los recibos y cualquier reclamación concurrente.