A Papua-Nova Guiné não tem uma única via nacional de acesso à habitação. Nas zonas rurais, a terra de propriedade costumeira é acedida e gerida segundo práticas de clãs, tribos ou comunidades, e não através de arrendamento ou título estatal registado. As famílias podem partilhar ou construir casas segundo disposições costumeiras, e as habitações tradicionais variam por região, incluindo casas costeiras sobre estacas, casas de aldeia nas Terras Altas e estruturas comunitárias separadas. A disposição deve identificar os proprietários costumeiros competentes, os limites, a duração, a sucessão, as condições de pagamento ou em espécie e a instância para litígios. O acesso costumeiro não equivale a título registado ou arrendamento estatal, e a alienação de terra costumeira ao abrigo da secção 132 da Land Act é limitada a cidadãos, em conformidade com o costume. A habitação urbana inclui arrendamento privado, habitação própria, apartamentos, moradias geminadas, habitação da National Housing Corporation, habitação institucional, habitação de autoconstrução e povoações improvisadas ou informais. Uma aldeia urbana tradicional como Hanuabada não é automaticamente uma povoação informal, pois a liderança e o regime de ocupação costumeiros podem proporcionar outra forma de segurança local. A ocupação numa povoação pode continuar sem um interesse jurídico seguro, serviços planeados, título, serviços públicos regulares ou proteção contra despejo. Um arrendamento privado deve utilizar um contrato escrito que identifique o senhorio ou agente, a autoridade para arrendar a habitação, a renda, caução, serviços públicos, reparações, utilização permitida, subarrendamento, aviso prévio, rescisão, entrega e recibos. Não foi demonstrado de forma fiável que a Papua-Nova Guiné tenha um sistema nacional residencial de arrendamento único e atual com cauções, prazos de aviso ou limites de renda normalizados. Por isso, o contrato, a legislação aplicável e os recursos judiciais ou locais disponíveis são relevantes. O inquilino deve inspecionar água, saneamento, eletricidade, acesso e segurança antes de pagar. A National Housing Corporation, criada ao abrigo da National Housing Corporation Act 1990, trata de candidaturas a habitação, arrendamentos, vendas, adiantamentos, desenvolvimento de terrenos residenciais e manutenção dentro do seu mandato. O Department of Lands and Physical Planning e o Land Board tratam da atribuição de terrenos estatais e dos arrendamentos estatais. Um arrendamento estatal é um arrendamento legal com condições, renda e prazo definidos; não equivale ao acesso costumeiro nem à propriedade plena. A Land Commission e o Registrar of Titles fornecem informação sobre administração e registo de terrenos. Os governos provinciais, governos locais e autoridades de planeamento urbano tratam de questões de planeamento local. Em Port Moresby, a Building Authority da National Capital District Commission trata das aprovações de construção; os requisitos e formulários variam noutros locais. Uma compra privada ou projeto de construção normalmente exige verificação do interesse registado ou do arrendamento estatal, consultas de levantamento e título, diligência devida junto dos proprietários quando pertinente, aprovação de planeamento e construção, financiamento e acordos de construção. Construir ou alterar uma habitação sem a aprovação aplicável cria riscos jurídicos, de segurança e financeiros. Os custos pertinentes podem incluir renda ou caução, serviços públicos, segurança, transporte, renda e taxas de arrendamento estatal, levantamentos, registo, avaliação, verificações jurídicas, compensação aos proprietários ou condições de consentimento, licenças, infraestruturas, materiais, mão de obra, seguro, capitais próprios bancários e juros. Disposições informais ou costumeiras podem ser mais rápidas, enquanto os processos formais de terrenos, títulos, habitação, construção e financiamento podem levar meses ou anos; os litígios podem demorar mais. Os produtos de habitação do BSP ilustram que o financiamento depende da elegibilidade e das condições do credor, não de um direito geral à habitação. O produto para primeira habitação divulgado destina-se a cidadãos da Papua-Nova Guiné sem propriedade habitacional anterior e com terreno em arrendamento estatal, com empréstimo mínimo de K200,000, máximo de K2,000,000 e 10% de capitais próprios. O empréstimo habitacional normal é divulgado entre K20,000 e K4,000,000, com 20% de capitais próprios, enquanto um produto de investimento exige 40% de capitais próprios. Os juros são variáveis, e os critérios do credor, taxas, avaliação e seguro continuam a ser requisitos separados. Um Adiantamento Habitacional da Nasfund pode apoiar a caução de um empréstimo habitacional ou custos de compra relacionados se forem cumpridas as respetivas regras de elegibilidade. O recenseamento de 2011 registou 68.2% dos agregados familiares urbanos de cidadãos como proprietários e 26.0% como arrendatários, mas este é um indicador histórico, não uma estimativa nacional atual. As condições habitacionais atuais variam muito entre comunidades rurais, Port Moresby, Lae e outros centros em crescimento, e os dados nacionais detalhados sobre rendas e regimes de ocupação continuam limitados. Antes do pagamento ou da ocupação, verifique os registos originais do terreno ou arrendamento, a identidade do proprietário, a autoridade costumeira, os limites, as aprovações, os compromissos relativos a serviços, os recibos e quaisquer reivindicações concorrentes.
Habitação na Papua-Nova Guiné
A habitação na Papua-Nova Guiné inclui disposições rurais de propriedade costumeira, familiares ou de clã, casas autoconstruídas, arrendamento privado, habitações próprias, habitação institucional e povoações informais. O acesso pode depender de consentimento costumeiro, arrendamento estatal, contrato privado, título registado ou candidatura institucional, pelo que a posse, por si só, não prova a segurança dos direitos. Os custos e a segurança habitacional variam conforme a localização, os serviços, o regime de ocupação, os documentos relativos ao terreno e a via utilizada; não foi identificado um valor nacional atual fiável para as rendas.
Dica
Trate a habitação na Papua-Nova Guiné como uma decisão sobre regime de ocupação e documentação, não apenas como procura de uma casa. Escolha uma via de acesso costumeiro, arrendamento, habitação institucional, arrendamento estatal, compra, construção ou povoação conforme as suas necessidades de segurança, rapidez, serviços, financiamento e autoridade verificável. Não pague nem ocupe antes de verificar quem oferece o acesso, o terreno ou arrendamento, as aprovações e os serviços prometidos.