Wohnen in Niger

In Niger gibt es einen formellen Wohnungsrahmen neben gewohnheitsrechtlichen Landpraktiken. Loi n°2018-25 bildet den nationalen Rahmen für Bau und Wohnen; der Code des baux à loyer von 1996 regelt Wohnraummiete und gemischte Wohn- und Berufsmieten. Ein bail ist ein Mietvertrag; er kann schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Das System unterscheidet außerdem gesetzliche Rechte von gewohnheitsrechtlichen Landrechten, die besonders in ländlichen Gebieten und an Orten relevant sind, an denen Grundstücke nicht registriert sind. Zu den gängigen Wohnformen gehören einfache Miete, Eigentum durch Kauf oder Selbstbau, Familienunterkunft, unentgeltliche Unterkunft, vom Arbeitgeber bereitgestellter Wohnraum und location-vente, bei der Nutzung und späterer Erwerb vereinbarten Bedingungen folgen. Eine maison en banco oder case nutzt örtlich verbreitete Bauweisen auf Erdbasis; das Baumaterial belegt für sich genommen weder Eigentum noch Sicherheit oder Rechtskonformität. Ein logement de fonction ist an ein Arbeitsverhältnis gebunden und unterliegt anderen Nutzungsregeln als eine gewöhnliche Mietwohnung. Die nationale Wohnungs- und Bevölkerungsgrundlage von 2012 erfasste 2.419.116 Wohnungen. Danach besaßen landesweit 77,1 % der Haushalte ihre Wohnung, verglichen mit 43,2 % in städtischen Gebieten. Einfache Miete machte mehr als 30 % des städtischen Wohnens und 41 % in Niamey aus. Banco-Bauweise entfiel landesweit auf 62,76 %, in Städten auf 54,7 % und in ländlichen Gebieten auf 64,5 %. Dieselbe Erhebung ergab, dass 64 % der Haushalte drei oder weniger Personen je Zimmer hatten, während es bei 26 % vier bis sieben Personen je Zimmer waren. Diese Werte beschreiben die verfügbare nationale Grundlage und sind keine aktuellen Richtwerte für Mieten oder Immobilienpreise. Der Zugang zu Land muss sorgfältig geprüft werden. Städtisches Land kann ein erschlossenes Grundstück, eine Aufteilung, Zuweisung, Erbpacht oder einen Grundstückstitel betreffen. In ländlichen Gebieten können Gewohnheitsrechte anerkannt werden, auch wenn ein Grundstück nicht registriert ist. Ein COFO, eine Landkommission, kann auf Bezirks-, Gemeinde- oder Dorfebene in der Landverwaltung tätig sein. Ein traditioneller Anführer oder eine andere gewohnheitsrechtliche Autorität kann ebenfalls Nachweise für eine Übertragung nach Gewohnheitsrecht beibringen. Eine Baugenehmigung, permis de construire genannt, ist kein Eigentumsnachweis. Prüfen Sie vor Zahlung Titel oder Übertragungsnachweis, Registrierungs- oder Regularisierungsstatus, Identität des Verkäufers, konkurrierende Ansprüche, Bebaubarkeit, Straßenzugang sowie Zugang zu Wasser, Strom und Entwässerung. Informelle Übertragungen, Mehrfachverkäufe und Betrug schaffen erhebliche Risiken. Vor Baubeginn ist gewöhnlich eine permis de construire erforderlich, auch für manche Bauwerke ohne Fundament. Der Antrag geht an den Bürgermeister und wird von der Commission des Permis de construire geprüft. Gebühren sind nicht erstattungsfähig; ihre Höhe richtet sich nach einer Ministerialverordnung. Die Bearbeitungszeit beträgt höchstens 15 Arbeitstage. Eine Genehmigung gilt vier Jahre und kann einmal um ein Jahr verlängert werden. Der Baubeginn muss mindestens 48 Stunden vorher gemeldet und die Fertigstellung innerhalb von 48 Stunden nach Abschluss der Arbeiten erklärt werden. Nach einer Inspektion kann innerhalb von fünf Arbeitstagen ein certificat de conformité ausgestellt werden. Die Nutzung sollte erst nach diesem Nachweis beginnen. Für ein unsicheres oder ungesundes Gebäude kann eine interdiction d’habiter ausgesprochen werden, die die Nutzung untersagt. Es gibt öffentlichen Wohnraum und Programme für erschlossene Grundstücke, aber keinen allgemeinen Anspruch darauf. Staat und Gebietskörperschaften können Sozialwohnungsprogramme auflegen. Im Programm Bangoula 2025 waren 15.000 erschlossene und umzäunte Grundstücke vorgesehen, hauptsächlich für Staatsbeschäftigte. Der Staat übernahm Grundstückserwerb und Erschließung; die Einzäunungskosten für Begünstigte wurden mit 1.257.000 bis 2.200.000 FCFA je Grundstück angegeben. Zugang zu Wohnraum über BHN-Finanzierung oder ein anderes Programm hängt von der jeweiligen Kampagne, Beschäftigungsstatus und Anspruchsbedingungen ab. Ein allgemeiner Zugang für nicht angestellte Personen wurde angekündigt, ein allgemeiner Anspruch ist jedoch nicht festgelegt. Nach dem Mietrecht muss der Vermieter den ungestörten Gebrauch gewährleisten, Mängel beheben und dringende Reparaturen ausführen. Besichtigungen benötigen einen wichtigen Grund und mindestens 48 Stunden Vorankündigung. Der Mieter muss die Wohnung sorgfältig nutzen, darf Form oder Zweck ohne Zustimmung nicht ändern und trägt Kleinreparaturen bis zu 10 % der Monatsmiete. Die Miete ist spätestens am achten Tag des Folgemonats fällig. Ein Richter kann ausnahmsweise einen Zahlungsaufschub von bis zu zwei Monaten gewähren; höchstens eine Monatsmiete darf davon erfasst sein. Die Parteien vereinbaren die Miete innerhalb geltender örtlicher Tarifgrenzen. Sie kann einmal jährlich einvernehmlich oder durch den juge de paix angepasst werden. Der Mieter trägt grundsätzlich Registrierungs- und Stempelgebühren sowie Wasser- und Stromverbrauch. Der Vermieter zahlt Grundsteuern, Reparaturen über 10 % der Monatsmiete, Entleerung der Klärgrube und Zählereinbau. Reale Nebenkosten müssen innerhalb von drei Monaten durch eine jährliche Abrechnung und Belege nachgewiesen werden. Eine Mietkaution besteht nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Sie muss auf ein separates verzinsliches Sparkonto im Namen des Vermieters eingezahlt werden; der Mieter kann Kontoauszüge anfordern. Der Vermieter muss Kaution und Zinsen innerhalb von drei Monaten nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, abzüglich begründeter Abzüge. Bei unbefristeter Miete kündigt der Vermieter normalerweise drei Monate und der Mieter einen Monat vorher; die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Folgemonats. Ein befristeter Vertrag endet zum vereinbarten Datum, aber stillschweigende Verlängerung macht ihn unbefristet. Mieter können wegen Versetzung oder aus schwerwiegendem Grund vorzeitig ausziehen. Bei Arbeitgeberwohnungen kann die nutzende Person nach Ende des Hauptvertrags grundsätzlich noch 30 Tage bleiben; danach fällt für einen weiteren Monat eine Nutzungsentschädigung an. Bewahren Sie bei Übergabe Schlüssel, Zahlungsnachweise und Belege zum Zustand der Wohnung auf. Ein Auszugsprotokoll kann den Zustand dokumentieren; ein Richter kann dessen Erstellung innerhalb von 30 Tagen anordnen. Streitigkeiten können zunächst vor einen traditionellen Anführer, eine örtliche Verwaltungsbehörde oder in ein Schlichtungsverfahren gebracht werden; für Mietangelegenheiten ist der juge de paix zuständig. Eilverfahren können möglich sein. Ein Rechtsmittel muss grundsätzlich innerhalb eines Monats eingelegt werden. Rechtswidrige Räumung, Gewalt, Verletzung der Privatsphäre und unbefugtes Abstellen von Wasser oder Strom können Haftung auslösen. Eine unbefugte Versorgungssperre kann zur Wiederherstellung und zu einer Entschädigung in Höhe einer Monatsmiete führen. Wenn Behörden die Nutzung wegen schwerwiegender Gesundheitsgefahren untersagen, ruhen Miete und Zahlungspflichten ab dem ersten Tag des Monats nach der Mitteilung bis zur Behebung des Zustands.