Logement au Monténégro

Les termes locaux comprennent stan pour appartement, kuća pour maison, stanovanje pour logement, zakup pour bail, zakupodavac pour bailleur et zakupac ou podstanar pour locataire. Le recensement de 2023 a dénombré 392 909 logements : 72,72 % étaient des résidences principales, 22,67 % des logements saisonniers et 4,26 % des logements destinés à une activité. Près de 24,92 % des logements destinés à une résidence principale étaient temporairement vacants ou abandonnés; les zones côtières subissent une forte pression saisonnière et Podgorica détient le plus grand parc immobilier. Aucune série nationale fiable sur les loyers actuels n’est établie : toute comparaison doit tenir compte de la municipalité, de la saison, de l’état du bien et du contrat concerné. Un bail privé doit être écrit et certifié. Il doit identifier les parties, l’adresse, la référence cadastrale ou immobilière, la superficie, le loyer, la caution, les charges, la durée, les réparations, la sous-location, le préavis, l’état des lieux, l’inventaire et le règlement de l’immeuble. Le bailleur fournit un logement utilisable et paie normalement les réparations à la charge du propriétaire; le locataire utilise correctement le logement, signale les défauts, prend en charge les petites réparations et frais liés à l’usage, et ne sous-loue pas sans autorisation. Si le contrat, la loi et l’usage local ne prévoient pas de délai différent, le préavis par défaut est de huit semaines. Le locataire peut résilier sans préavis si le logement constitue un danger pour sa santé. Le bailleur peut résilier sans préavis après deux périodes de loyer consécutives impayées, mais le locataire peut régulariser les arriérés avant la notification; une sous-location non autorisée peut aussi justifier une résiliation immédiate. Un achat exige de vérifier l’extrait du registre immobilier (list nepokretnosti), le titre, les charges, les copropriétaires, la parcelle, le statut du bâtiment, l’usage autorisé et la légalisation. Le cadastre immobilier (katastar nepokretnosti) et eKatastar donnent accès aux informations pertinentes. Une vente doit normalement respecter la forme notariale requise; l’inscription au cadastre renforce la sécurité de propriété. La possession, une annonce ou un accord non enregistré n’offre pas la même protection. Le notaire peut transmettre les documents au cadastre par voie électronique. Les étrangers peuvent généralement acheter des appartements et des maisons, mais des restrictions peuvent concerner les terres agricoles, forêts, ressources naturelles, biens d’usage commun, biens protégés et zones soumises à des restrictions de sécurité. Vérifiez la nationalité de l’acheteur, la parcelle et le statut du bien avant tout paiement. Le financement peut prendre la forme d’un prêt hypothécaire bancaire ou d’un autre crédit à la consommation. Une hypothèque doit être constituée par contrat, décision judiciaire ou loi et inscrite au registre immobilier; un accord écrit et authentifié est nécessaire pour une hypothèque contractuelle. Le cadre de crédit à la consommation de la CBCG, en vigueur depuis le 28 novembre 2025, fixe un taux d’intérêt maximal autorisé pour les prêts à la consommation; les frais de traitement des prêts immobiliers et de remboursement anticipé ont été supprimés dans ce cadre. Les banques évaluent individuellement les revenus, l’historique de crédit, l’apport et les garanties. L’emprunteur peut demander un relevé au registre de crédit de la CBCG (Kreditni registar), mais un taux annoncé ou un programme ne constitue pas un droit universel. En 2024, le prix moyen des logements neufs était d’environ 1 844 EUR par mètre carré : environ 1 810 EUR à Podgorica, 2 028 EUR dans la région côtière, 945 EUR dans la région centrale et 1 306 EUR dans le nord. Ces chiffres décrivent le marché de la construction et ne constituent pas un tarif locatif actuel. Les acheteurs et propriétaires peuvent aussi devoir payer un impôt immobilier d’environ 0,25 % à 1,00 % de la valeur marchande, des frais de notaire et de cadastre, des honoraires d’agence, des frais hypothécaires, des frais de légalisation, des réparations et de l’entretien. Le logement social est proposé au moyen de programmes publics nationaux ou locaux et d’appels publiés; il ne constitue pas un droit national automatique. Les citoyens monténégrins résidant au Monténégro, dépourvus de logement adéquat et incapables d’en obtenir un avec leurs revenus, peuvent être admissibles. Les étrangers ou apatrides peuvent l’être si leur statut relève de la loi ou d’un traité applicable. Les priorités peuvent inclure les parents isolés, les personnes handicapées, les personnes de plus de 67 ans, les jeunes ayant grandi sans soins parentaux, les ménages ayant des enfants présentant des difficultés de développement, les communautés rom et égyptienne, les personnes déplacées, les étrangers déplacés admissibles et les victimes de violence domestique. Les autorités locales évaluent le logement, les revenus et actifs, la durée de résidence, la taille du ménage, le handicap ou l’état de santé et l’âge. L’aide peut prendre la forme d’un logement locatif, d’un terrain à bâtir, de matériaux de construction, de subventions ou d’un loyer inférieur au marché. Les baux sociaux durent généralement jusqu’à 10 ans, parfois plus longtemps pour les groupes prioritaires, et ne peuvent normalement pas être rachetés, hérités, sous-loués ou transférés. Les programmes nationaux peuvent durer jusqu’à trois ans et les programmes locaux jusqu’à un an; le parc disponible et les dates d’ouverture dépendent de l’autorité responsable. Les propriétaires d’appartements partagent la responsabilité des parties communes dans le cadre de la copropriété par lots (etažna svojina), de l’assemblée des propriétaires et d’un gestionnaire d’immeuble appelé upravnik. Les travaux réguliers, urgents ou nécessaires, les provisions, l’entretien et la sécurité des ascenseurs concernent propriétaires et locataires; le bail doit donc préciser comment le locataire communique avec le gestionnaire et qui règle chaque frais. La qualité de l’entretien et les capacités municipales varient. Une construction non enregistrée ou illégale entraîne des risques pour la vente, l’hypothèque, l’usage et la sécurité du titre. Selon le régime de légalisation de 2025, le propriétaire d’un bâtiment illégal admissible doit demander son enregistrement sous six mois en fournissant la demande correspondante, le relevé d’un géomètre agréé, une déclaration notariale du constructeur et les frais requis. La légalisation améliore la sécurité du logement mais ne règle pas automatiquement tout problème de titre. La propriété immobilière d’un étranger ne crée pas non plus un droit de séjour. Un séjour temporaire fondé sur l’usage d’un bien immobilier dépend des conditions de la loi sur les étrangers et de justificatifs tels qu’un extrait foncier ou un document de propriété. Pour les séjours de 90 jours au maximum, les obligations de déclaration et de départ dépendent de la présence d’un hébergeur; la procédure applicable peut relever du MUP ou de la police, d’un organisme touristique ou d’une autre autorité locale compétente. À l’entrée dans les lieux, consignez l’état du logement, les clés, compteurs, inventaire et défauts existants, et avertissez le bailleur ou le gestionnaire si nécessaire. Au départ, réglez le loyer, les charges et l’entretien convenu, rendez le logement et les clés et documentez le règlement de la caution. Un bail peut prendre fin à son échéance, d’un commun accord, par résiliation valable, destruction, démolition, décision définitive ou changement d’usage autorisé. Le transfert de propriété exige un notaire et une inscription au cadastre; la radiation d’une hypothèque exige une attestation du créancier et une suppression du registre. La réglementation locative, l’offre de logements abordables, les capacités institutionnelles et l’entretien des immeubles restent des enjeux non résolus : vérifiez les programmes publiés et les procédures locales en vigueur pour chaque cas.