Logement au Malawi

Les conditions de logement diffèrent fortement entre le Malawi urbain et rural. Environ 43,1 % des logements sont permanents, 35,3 % semi-permanents et 21,7 % traditionnels. Les logements permanents sont plus fréquents en ville ; les structures traditionnelles et semi-permanentes sont plus nombreuses en milieu rural. Les logements de trois pièces représentent environ 32,1 % des ménages et ceux de deux pièces, 28,4 %. L’accès à une eau améliorée concerne environ 91 % des ménages, mais l’assainissement amélioré en couvre environ 54,2 %. Environ 15 % seulement utilisent l’électricité pour l’éclairage ; piles et lampes torches restent courantes, et le bois de chauffage est le principal combustible de cuisson pour environ 75,9 % des ménages. Ces différences influent sur la construction, la sécurité, les dépenses des ménages et l’usage quotidien. Les terres du Malawi sont classées comme publiques, coutumières ou privées. Les terres privées peuvent être détenues en pleine propriété, en bail ou comme domaine coutumier. Les terres coutumières sont gérées dans une zone de gestion foncière traditionnelle et par un comité foncier sous l’autorité traditionnelle concernée. Une attribution coutumière peut commencer par une consultation et un bornage et être enregistrée comme domaine coutumier avec un certificat correspondant. Les attributions familiales ou communautaires non enregistrées restent plus informelles et dépendent fortement des coutumes locales et de leur application sociale. L’enregistrement peut améliorer la sécurité, mais ne supprime pas les litiges de limites, de succession ou de communauté. Les terres publiques ou urbaines peuvent être attribuées par le ministère des Terres, un commissaire de district, un conseil municipal, urbain, de ville ou de district, ou la Malawi Housing Corporation (MHC). Les démarches peuvent comporter une demande de parcelle ou de bail, des consultations d’urbanisme et foncières, une approbation ministérielle, une offre de bail, le paiement du loyer foncier initial et d’autres frais indispensables, des travaux d’arpentage ou de plan de parcelle, la signature et l’enregistrement du bail, puis le paiement ultérieur du loyer foncier. Il faut vérifier quel conseil est compétent, car la décentralisation a modifié les responsabilités locales. Le registre foncier et le système d’information foncière (LIMS) prennent en charge l’enregistrement et les mises à jour pendant le cycle de vie du titre. La location est courante dans les villes. Les logements peuvent être proposés par des propriétaires privés, la MHC, des institutions, des employeurs ou d’autres prestataires. Un bail écrit est préférable. Si une location fondée sur un loyer n’a pas d’accord écrit, ou si sa durée et son préavis de résiliation ne sont pas précisés, elle peut fonctionner comme une location périodique, le préavis étant lié à la période de paiement du loyer. Les locataires paient généralement le loyer et les charges convenues, permettent l’accès avec un préavis raisonnable, réparent les dommages qu’ils causent et s’abstiennent de céder ou sous-louer sans consentement écrit. Le propriétaire est implicitement tenu de garantir la jouissance paisible tant que le locataire respecte le bail. Les mises en demeure pour manquement, les recours judiciaires contre la déchéance du bail et la loi sur le contrôle temporaire des locaux peuvent influer sur la réponse aux arriérés ou à l’expulsion. La protection dépend du document et des locaux ; il ne faut pas supposer qu’une expulsion par ses propres moyens est permise. L’occupation non autorisée de terres publiques peut également faire l’objet d’une ordonnance d’expulsion du ministre ou de l’autorité locale. L’achat ou la prise d’un bail exige une recherche officielle du propriétaire, de la parcelle, des charges, oppositions et interdictions. Vérifiez le titre ou le certificat, le numéro de parcelle, l’autorité du vendeur, les restrictions de citoyenneté, l’usage autorisé et l’acte de vente ou de bail écrit. Ne payez pas pour une terre vacante ou non vérifiée. La loi foncière de 2016 et la loi modificative de 2022 restreignent les nouvelles attributions ou ventes de terres à des non-citoyens ; une attribution existante reste valide jusqu’à son expiration, tandis que son renouvellement dépend du développement et de l’usage résidentiel, commercial ou caritatif autorisé. Les terrains vacants détenus en pleine propriété ou à bail peuvent également soulever des questions de développement. La construction résidentielle, le lotissement et les changements importants d’usage nécessitent généralement une autorisation d’aménagement au titre de la loi sur l’aménagement du territoire de 2016. L’autorité d’urbanisme, le comité d’aménagement ou le commissaire à l’aménagement physique compétent peut exiger les formulaires, plans et consultations pertinents. Le titre foncier ne remplace pas l’autorisation d’urbanisme. Une construction non autorisée peut créer des problèmes d’exécution, de financement et de revente. Les banques peuvent proposer des prêts hypothécaires ou un financement pour l’amélioration du logement. Les documents courants comprennent une preuve de revenu, une pièce d’identité, un contrat de vente ou une offre, le titre ou certificat, une recherche officielle, une évaluation, des plans approuvés ou un bordereau de quantités, une assurance et une charge enregistrée. Les conditions varient selon la banque. Parmi les exemples figurent un produit de la National Bank of Malawi exigeant un apport de 10 % et offrant une durée maximale de 15 ans, avec une durée résiduelle du bail d’au moins 15 ans, et un produit de NBS finançant jusqu’à 80 % de la valeur de la garantie pour un logement occupé par son propriétaire sur une période maximale de 180 mois, ou un logement locatif sur 120 mois. Ce sont des exemples propres à des banques, non des normes nationales. Les ménages ruraux recourent souvent à la construction progressive, au financement familial ou au soutien communautaire. La MHC propose également logements, parcelles, locations et régime d’accession à la propriété pour agents publics admissibles. Le Département du logement appuie les conseils sur le logement rural, les modèles, la supervision technique et l’accès au crédit. Les sources disponibles n’établissent ni prestation nationale universelle de logement ni régime centralisé d’attribution de logements publics ; l’accès est réparti entre conseils, MHC, employeurs, institutions, autorités coutumières, communautés, banques et marché privé. Dans la mesure du possible, faites appel à un intermédiaire inscrit ou agréé. La loi sur la gestion immobilière de 2024, entrée en vigueur le 13 janvier 2025, prévoit l’enregistrement et l’agrément des agents, gestionnaires et promoteurs, des certificats de transaction, des registres et des mécanismes de plainte ou de règlement des litiges par le Conseil de l’agence immobilière. Les appartements et copropriétés peuvent relever de la loi de 2024 sur les titres de copropriété, qui prévoit des titres distincts par unité, des parties communes, une association de propriétaires et des règlements. Vérifiez le plan de copropriété enregistré, les contributions et responsabilités de gestion ; une association peut demander un dépôt ne dépassant pas un mois de loyer. Les frais d’accès publiés comprennent des frais de demande de bail de 5 000 MK auprès du ministère, des frais de consentement de 1 000 MK par l’intermédiaire d’un avocat et des frais de certificat foncier ou de bail de 500 MK lorsque l’enregistrement est achevé sans certificat existant. Des droits de timbre, frais d’enregistrement, de bail, d’arpentage, de loyer foncier, d’évaluation, de conseil juridique, d’assurance, de conseil local et de banque peuvent aussi s’appliquer. Loyers et délais de traitement varient selon la ville, le propriétaire, l’institution et la transaction ; aucun délai national universel ne s’applique. Selon le cas, les litiges immobiliers peuvent passer par une autorité traditionnelle ou un comité foncier, un conseil local, le commissaire ou le Département des terres, le registre foncier, un tribunal ou une juridiction.