Les termes locaux comprennent logement, habitation et habitat ; maison individuelle ou villa pour une maison indépendante ; concession pour une propriété ou une cour ; appartement ou maison collective pour un immeuble partagé ou comprenant plusieurs logements. Les modes d’accès courants sont la location, l’achat d’un terrain ou d’un logement, l’autoconstruction, l’héritage ou la copropriété, l’hébergement chez des parents ou des amis, le logement fourni par un employeur et l’occupation informelle. Madagascar ne dispose ni d’un fournisseur national unique de logements ni d’un régime universel d’aide au logement. La politique nationale du logement et les cadres connexes orientent l’action publique, mais ne créent pas automatiquement un droit individuel à un logement ou à une aide au loyer. Les conditions de logement varient fortement entre villes et campagnes. Dans les zones urbaines, la location et les quartiers informels ou non planifiés sont répandus ; selon certaines estimations, plus de 60 % de la population urbaine vit dans de tels quartiers, qui peuvent présenter des droits fonciers précaires et une exposition aux risques. En zone rurale, les logements sont plus souvent occupés par leurs propriétaires sans titre formel. À l’échelle nationale, le recensement de 2018 indiquait que 70,8 % des sols, 71,9 % des murs et 56 % des toits étaient constitués de matériaux précaires. En 2021–2022, 22,5 % des ménages possédaient leur logement avec un titre ou un acte ; la copropriété avec ou sans titre représentait 1,4 % dans chaque cas, le logement fourni par l’employeur 1,5 %, l’occupation anarchique 0,9 % et les autres arrangements 0,3 %. Pour acheter ou construire un logement, vérifiez la situation du terrain avant de payer ou de bâtir. Le titre foncier est un titre de propriété foncière enregistré. Le cadastre recense les informations relatives aux terrains. Le Certificat foncier atteste la propriété privée d’un terrain non titré, appelée propriété foncière privée non titrée (PPNT), et peut permettre une vente, une donation, une succession, une location, un bail emphytéotique ou une hypothèque dans le cadre de la loi foncière de 2022. Les terrains non titrés dépourvus de Certificat foncier sont moins bien documentés et présentent plus d’incertitudes lors d’un transfert. Les petits papiers informels ne sont pas équivalents à un titre ou à un certificat enregistré. Demandez un Certificat de Situation Juridique daté de moins de trois mois et comparez-le avec l’identité du vendeur, les informations cadastrales, les limites et les éventuels droits de copropriété ou de succession. Les organismes publics concernés comprennent le ministère de l’Aménagement du territoire et des Services fonciers, appelé MATSF, la Direction Générale des Services Fonciers (DGSF), les communes et autres collectivités territoriales décentralisées, les services fonciers locaux et le Fokontany, unité administrative locale de proximité. Un notaire ou une agence immobilière qualifiée peut aider lors d’une transaction, mais son intervention ne remplace pas la vérification des documents fonciers. Confirmez l’usage autorisé du terrain, les prescriptions d’urbanisme, le permis de construire, l’exposition aux inondations et autres risques, l’accès routier et les services de base. Le permis de construire est délivré par le service compétent de l’urbanisme ou de la municipalité. Les indications de procédure publiées par Torolalana pour l’achat d’un terrain mentionnent des délais de traitement approximatifs d’environ dix jours ouvrables pour un plan régulier, deux jours pour les prescriptions d’urbanisme, 48 heures pour l’acte de vente et cinq jours ouvrables pour l’enregistrement. Il s’agit d’objectifs de procédure, et non de délais nationaux garantis pour chaque transaction. Les frais et délais effectifs varient selon le dossier et la commune. L’autoconstruction est souvent financée par des fonds personnels, des circuits de financement informels, la main-d’œuvre familiale ou l’entraide. Un certificat foncier peut également faciliter l’accès à un crédit garanti, mais ne garantit pas l’octroi du prêt. Un bail doit identifier le propriétaire, appelé bailleur, et le locataire, appelé preneur, ainsi que le logement, le loyer, le dépôt de garantie appelé caution, les dates de paiement, la durée, les réparations et les charges supplémentaires. L’Ordonnance 62-100 du 1er octobre 1962 établit un cadre spécial central pour les baux d’habitation. Pour un bail mensuel portant sur une chambre non meublée, la caution et le loyer payé d’avance ne peuvent ensemble dépasser deux mois de loyer. Pour un bail à durée indéterminée, le préavis du locataire est d’au moins un mois, tandis que le propriétaire donne généralement trois mois de préavis. Un bail à durée déterminée prend normalement fin au terme convenu, sous réserve du contrat et du droit applicable. Conservez le contrat signé, les reçus de paiement, un état des lieux décrivant l’état du logement lors de la remise des clés et les traces des demandes de réparation. Les litiges formels et les procédures d’expulsion relèvent du tribunal compétent et d’un huissier de justice ; les pratiques informelles ne dispensent pas de suivre la procédure juridique applicable. La qualité d’un logement ne se déduit pas du fait qu’il est possédé ou loué. En 2018, seulement 29,5 % des logements avaient accès à l’eau potable, dont 66 % en zone urbaine et 19,8 % en zone rurale. L’électricité était disponible dans 38,1 % des logements à l’échelle nationale, 71,5 % en ville et 29,2 % en zone rurale. Les toilettes gérées en toute sécurité concernaient 9,3 % des logements et l’évacuation adéquate des eaux usées 22,1 %. Demandez comment sont fournis l’eau, l’électricité, les toilettes, l’évacuation des eaux usées, la collecte des déchets et les réparations, et vérifiez la fiabilité du service tout au long de l’année. JIRAMA peut intervenir pour l’électricité et l’eau, mais la disponibilité du service et les conditions de raccordement varient selon le lieu. Le déficit national de logements est estimé à environ 1,73 million d’unités. Ce chiffre décrit un problème général d’offre et ne crée pas à lui seul un droit individuel à un logement subventionné. Une évaluation réaliste du logement tient donc compte de la sécurité d’occupation, du contrat ou des preuves de propriété, de la qualité de la construction, de l’accès aux services, du coût, des risques du lieu et de la possibilité pratique de quitter ou de transférer le logement.
Logement à Madagascar
À Madagascar, le logement comprend la location, la propriété, la construction, l’héritage ou la copropriété d’un logement, ainsi que l’hébergement fourni par la famille ou un employeur. L’accès est fragmenté et souvent informel : le recensement de 2018 a dénombré 6 108 370 logements, tandis que les données de 2021–2022 indiquaient que 12,5 % des ménages étaient locataires, que 36,7 % étaient propriétaires sans titre ni acte et que 22,9 % étaient hébergés gratuitement chez leurs parents ou des amis. La sécurité de l’occupation dépend du contrat ou de la preuve de propriété, de l’état du logement et de l’accès à l’eau, à l’électricité, à l’assainissement et à l’évacuation des eaux usées. La location urbaine et les quartiers informels sont plus fréquents qu’en zone rurale, où domine l’occupation par des propriétaires sans titre formel.
Conseil
À Madagascar, évaluez un logement selon la sécurité d’occupation et l’accès aux services, et pas seulement selon le type de bien. La location peut convenir si la flexibilité est importante et si le contrat, les paiements et les services sont vérifiables. L’achat ou l’autoconstruction conviennent davantage à un projet de long terme après vérification de la situation foncière, des autorisations d’urbanisme, des risques et des services de base. Les arrangements familiaux, patronaux et informels peuvent réduire les dépenses immédiates, mais exigent des responsabilités écrites et des conditions de départ claires.