Vivienda en Gambia

Las condiciones de vivienda en Gambia difieren notablemente entre el área metropolitana de Banjul, otras zonas urbanas, las ciudades regionales y las comunidades rurales. Un hogar puede alquilar una habitación en un complejo residencial, compartir el agua, los baños o el patio, ocupar una vivienda familiar o usar una casa independiente, apartamento, habitación con dormitorio y sala o estudio. Las viviendas pueden estar amuebladas o sin amueblar. En las zonas rurales, los tipos de edificios y el acceso a los servicios suelen diferir de los de las zonas urbanas. El acceso a la tierra y la vivienda suele basarse en tenencia de dominio absoluto, arrendamiento o tenencia consuetudinaria. El dominio absoluto supone propiedad continuada, sujeta a normas urbanísticas y ambientales. El arrendamiento concede posesión durante un periodo definido, normalmente entre 21 y 99 años. Un arrendamiento presunto documenta la posesión sin conceder al titular un título jurídico formal. El acceso consuetudinario puede implicar administración fiduciaria local y derechos familiares, herencia, donación, venta o alquiler conforme a prácticas locales. Un documento local del Alkalo, de una autoridad tradicional, un consejo de área, un concejo municipal o una alcaldía puede aportar pruebas útiles, pero no constituye automáticamente un título inscrito a escala nacional. En una compra o arrendamiento a largo plazo, comprueba la autoridad del vendedor, los límites de la parcela, la forma de tenencia, las escrituras o contratos de arrendamiento inscritos, las cargas, los recibos de impuestos o tasas municipales, el cumplimiento urbanístico y cualquier reclamación en conflicto. El Departamento de Tierras y Catastro se ocupa de las mediciones, la información catastral, la valoración y la preparación o asignación de arrendamientos. El Registro de Escrituras inscribe instrumentos formales en virtud del marco de registro de tierras. También pueden tener funciones pertinentes los concejos locales, los Alkalo o autoridades tradicionales y el Ministerio de Tierras, Gobierno Regional y Asuntos Religiosos. Un levantamiento de límites y la inscripción formal brindan más protección que confiar solo en un documento local de transferencia. Un contrato de arrendamiento escrito debería identificar al arrendador y al inquilino, la habitación o inmueble exactos, el plazo, el alquiler, la fianza o el pago anticipado, los servicios, las reparaciones, los ocupantes permitidos, el subarriendo, las modificaciones y la rescisión. Conserva los recibos firmados y copias del contrato. Antes de ocupar el inmueble, comprueba el agua, la electricidad, el saneamiento, la ventilación, las cerraduras, el tejado, el drenaje y el riesgo de inundación. Verifica que el agente esté autorizado para actuar en nombre del propietario. En Gambia existen agencias inmobiliarias formales e informales, por lo que se debe verificar la identidad y autoridad del agente. La Ley de Alquileres de 2014 sigue siendo el marco parlamentario vigente, con enmiendas registradas en 2017 y 2024, pero las medidas de aplicación siguen siendo inadecuadas. El Proyecto de Ley de Arrendamientos y Alquileres de 2025 se validó para que lo considerara el Consejo de Ministros y no debe tratarse como legislación vigente. La propuesta de autorizar agentes, establecer normas mínimas de habitabilidad y crear una Comisión de Arrendamientos y Alquileres no sustituye la comprobación de la Ley vigente, el contrato y los procedimientos disponibles en la judicatura. Conserva los registros de alquileres, avisos, defectos, incidentes relacionados con el acceso y solicitudes de reparación. Los residentes que no sean gambianos deben distinguir entre residencia legal y derechos de vivienda. El permiso de residencia A cubre la residencia sin empleo remunerado, mientras que el permiso B cubre la residencia con trabajo. En las transacciones pueden ser pertinentes documentos de identidad, pasaporte y estatus migratorio y, cuando corresponda, documentos certificados por una embajada. El marco de tierras estatales y los documentos de política suelen indicar arrendamientos residenciales presuntos de 21 años para no gambianos y de 99 años para gambianos; aun así, se debería comprobar la legislación vigente aplicable a la transacción concreta. Las restricciones pueden abarcar zonas costeras designadas a menos de 1,5 kilómetros de la línea de pleamar y un máximo de 2.500 metros cuadrados por ciudad, pueblo o aldea. El programa de vivienda de la SSHFC indica que los no gambianos pueden comprar viviendas completas y menciona un gravamen adicional del 20 %; confirma las condiciones actuales de la operación antes de pagar. El Fondo de Financiación de la Vivienda de la SSHFC ofrece una vía de acceso a vivienda asequible o hipotecas, no un derecho universal. Entre las condiciones habituales de elegibilidad están la nacionalidad gambiana, no tener otra propiedad de terreno en el área metropolitana de Banjul o Brikama, demostrar que se dispone de un depósito y acreditar capacidad de reembolso. Los planos arquitectónicos requieren aprobación, y se espera que la vivienda construida en una parcela financiada sea habitable en tres años. El pago total da lugar a la cesión del subarrendamiento. Por lo general, los terrenos consuetudinarios no se aceptan como garantía bancaria, aunque una entidad de microfinanciación puede aceptar un arrendamiento presunto respaldado por un certificado de propiedad. La construcción o las modificaciones importantes requieren planificación adecuada. El Departamento de Planificación Física y Vivienda se ocupa del desarrollo de viviendas, permisos de planificación y control urbanístico, y hay autoridades de planificación en Banjul, el municipio de Kanifing y cada región. Obtén el permiso de desarrollo y los planos aprobados, consérvalos en la obra y comprueba la zonificación, las reservas de carreteras o servicios, los humedales, los cursos de agua y las zonas de riesgo de desastres. Una transferencia de un Alkalo o concejo no autoriza por sí sola la construcción. Los asentamientos no planificados y las infraestructuras deficientes pueden aumentar el riesgo de inundación, incendio, daños estructurales, desalojo o realojo. NAWEC es la empresa de electricidad, agua y saneamiento de Gambia. Por lo general, una nueva conexión exige pruebas de propiedad u ocupación, como escritura, transferencia del Alkalo, transferencia de una autoridad local o recibo de tasas, junto con identificación, un croquis de ubicación, la indicación del poste más cercano y una tasa de tramitación no reembolsable de D500. Las distancias estándar de conexión son hasta 45 metros desde un punto de electricidad de baja tensión y hasta 150 metros desde una tubería principal de agua. Para conexiones más largas, quizá haya que pagar una ampliación o esperar a que se amplíe la red. Los contadores de prepago están sustituyendo progresivamente a los de pospago, por lo que el contrato de alquiler debería especificar quién abre la cuenta, paga las facturas y se encarga del contador. Primero reclama a NAWEC por averías de servicios o problemas de facturación. Si no se resuelven, contacta con Atención al Consumidor de la PURA en el número gratuito 148. La reclamación debería incluir el número de cuenta o contador, el proveedor, los datos de contacto, facturas, recibos y correspondencia anterior. Los reglamentos de 2026 de la PURA exigen aviso por escrito antes de abandonar el inmueble o disponer de él; un plazo de 10 días laborables es pertinente para la lectura del contador y la responsabilidad por desconexión. Una factura final impagada puede transferirse a otra cuenta. Haz una lectura final del contador o una fotografía y solicita una constancia escrita de liquidación al irte. Durante la ocupación, conserva el contrato, los recibos, los extractos de servicios y las fotografías de la inspección. Paga el alquiler y los servicios acordados, informa rápidamente de los defectos y no hagas cambios estructurales ni subarriendes sin consentimiento escrito. Al marcharte, cumple el preaviso contractual o legal aplicable, organiza una inspección conjunta, entrega las llaves, deja constancia del cálculo de la fianza, avisa a NAWEC, registra la lectura final y facilita una dirección de contacto. Para transferir la propiedad hay que recurrir al Departamento de Tierras y Catastro, al Registro de Escrituras o a un profesional jurídico cualificado; las transferencias consuetudinarias también pueden requerir el procedimiento local o tradicional pertinente. El referente de 2013 registró un tamaño medio de los hogares de 8,5 personas; el 58,5 % era propietario, el 31,9 % alquilaba y el 9,5 % ocupaba una vivienda sin pagar alquiler. Datos más antiguos de una encuesta de 2015/16 mostraban una marcada diferencia entre zonas urbanas y rurales, pero no describen el mercado actual. El informe preliminar del censo de población y vivienda de 2024 confirma que hay nuevos datos sobre viviendas y hogares; no se debería inferir de las cifras antiguas un reparto actual detallado de la tenencia. No se ha acreditado la existencia de una prestación universal nacional equivalente a una ayuda de vivienda. Por tanto, las decisiones sobre vivienda deberían basarse en el contrato real, las pruebas de tenencia, los servicios disponibles, la capacidad de pago, la situación urbanística y la seguridad física del inmueble concreto.