Moradia em El Salvador

Uma moradia em El Salvador pode estar totalmente quitada e ser própria, estar sendo paga em parcelas, ser alugada, emprestada ou cedida gratuitamente, fornecida por causa do trabalho ou estar sujeita a outro arranjo. A propriedade formal normalmente exige escritura pública e registro. As locações são regidas principalmente pelo contrato e pela Ley de Inquilinato, a lei de locações do país. O Ministerio de Vivienda, ou MIVI, cuida da política habitacional, moradia social, loteamentos, planejamento urbano e reassentamento. O Fondo Social para la Vivienda, ou FSV, oferece financiamento hipotecário e apoia a compra, construção, ampliação ou transferência de empréstimos habitacionais. O Centro Nacional de Registros, ou CNR, incluindo o Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, registra propriedade, hipotecas e certidões relacionadas. O FONAVIPO apoia contribuições e projetos habitacionais. Municípios emitem registros cadastrais, certidões de quitação de débitos e licenças locais. A ANDA administra os serviços públicos de água e esgoto, enquanto a SIGET regula a eletricidade e prestadores como AES, DELSUR e EDESAL fornecem energia em suas áreas de serviço. Um comprador deve obter uma certidão extrativa, uma certidão registral completa, pesquisas registrais, informações sobre gravames e uma certidão que indique se o vendedor possui outros imóveis registrados. A sequência habitual de compra é contrato de venda, escritura pública e registro no CNR. Em geral, o comprador apresenta DUI, documentos de título e taxa de registro. Pode incidir imposto de transferência quando o valor ultrapassa US$28,571.43, ressalvadas as exceções legais. Lotes não registrados, escrituras ausentes, loteamentos incompletos e documentos fraudulentos criam riscos sérios. Um loteamento pode exigir registro ou regularização no MIVI conforme a lei especial aplicável, seguido de titulação individual e registro no CNR. Um contrato de aluguel deve ser escrito e identificar as partes, o imóvel, o aluguel e a forma de pagamento. Quando não há contrato escrito, o locador é responsável por essa omissão, enquanto um aluguel verbal é mais difícil de provar. O término do período indicado no contrato não obriga, por si só, o inquilino a sair se o aluguel estiver sendo pago e não houver fundamento legal para encerrar a locação. Se o locador se recusar a receber o aluguel, o inquilino pode usar um procedimento judicial de depósito em até oito dias. Disputas residenciais de aluguel envolvendo atrasos, rescisão, aluguel não pago ou aumentos podem tramitar pelo procedimento abreviado de inquilinato dos Artigos 477 e 478 do Código Procesal Civil y Mercantil, ou CPCM, perante o juízo de primeira instância que atende a localização do imóvel. O acesso ao FSV normalmente exige pelo menos seis meses de contribuições por AFP, sigla de Administradora de Fondos de Pensiones, IPSFA, o sistema de pensões das forças armadas, ou outro sistema elegível. Trabalhadores autônomos geralmente precisam de dois anos de atividade. Solicitantes com renda formal geralmente são aceitos dos 18 aos 69 anos, enquanto os de renda variável, dos 18 aos 60 anos. Seguro, capacidade de pagamento, bom histórico de crédito e certidão de quitação da Hacienda também são relevantes; a certidão é exigida para compra ou operação de crédito de US$30,000 ou mais. O processo costuma começar com pré-qualificação, seguida da escolha de uma linha de financiamento e do imóvel, apresentação de documentos, pagamento da entrada ou complemento, avaliação, decisão, ordem de desconto em folha ou registro preventivo e formalização da escritura. Até dois solicitantes podem apresentar pedido em conjunto. As linhas do FSV incluem moradia nova, usada e recuperada, lotes, construção individual, RAM e transferência de dívidas. Para moradia nova com preço de até US$40,000, o financiamento para renda formal pode chegar a 100%, a 4% por até 30 anos; para renda variável, pode chegar a 97%, a 5% por até 25 anos. Para preços de US$40,000.01 a US$61,000, o financiamento pode chegar a 98% para renda formal e 92.5% para renda variável, normalmente por até 25 anos. Essas condições podem mudar. Programas como Casa Joven, Casa Mujer, Vivienda en Altura, Vivienda Cercana, Aporte y Crédito, Vivienda Social e FONAVIPO-FSV atendem situações diferentes. Casa Joven cobre solicitantes de 18 a 29 anos e pode financiar até 100% do preço ou da avaliação. Uma contribuição do FONAVIPO geralmente exige lote próprio registrado no CNR com no máximo 600 metros quadrados, núcleo familiar, renda de até dois salários mínimos e ausência de contribuição habitacional anterior. A classificação de interesse social do MIVI aplica-se a moradias com preço de até US$100,156. Não foi documentado subsídio habitacional geral nem subsídio universal de aluguel do MIVI nas informações analisadas de setembro de 2026. Construção e subdivisão podem envolver análise de viabilidade do MIVI, análise viária e de zoneamento, licenças de parcelamento ou construção e aceitação final. Em municípios sem planos locais, os prazos indicativos são cerca de 20 dias para viabilidade e 25 dias para licença, mas ordenanças locais podem alterar o procedimento. O país é comumente dividido para planejamento administrativo em Occidente, Centro e Oriente, e os requisitos podem variar entre departamentos e municípios. Uma nova conexão de água da ANDA geralmente exige documentos de identidade, escritura pública ou contrato de aluguel com promessa de venda, certidão do CNR emitida nos três meses anteriores, registro cadastral e croqui. O pedido de inspeção custa US$13.56. A ANDA pode interromper o fornecimento de água após 60 dias sem pagamento. Conexões de eletricidade normalmente exigem eletricista certificado e inspeção técnica, e costumam levar de três a seis dias. A disponibilidade de água, esgoto e eletricidade não é uniforme em El Salvador. Durante a ocupação, inquilinos devem pagar o aluguel em dia, usar o imóvel conforme acordado, guardar recibos e registrar as condições da moradia em um inventário. O contrato deve especificar quem paga cada serviço e quem cuida dos reparos. Proprietários devem verificar certidões de regularidade municipal, hipoteca e seguro e anotações no CNR. Ao terminar um aluguel, as partes podem acordar a entrega voluntária ou uma ordem judicial de despejo; atrasos podem levar à rescisão, ao despejo e à cobrança de aluguéis não pagos. Venda, doação, herança e cancelamento de hipoteca de moradia própria normalmente exigem escritura e registro no CNR. Para moradia financiada pelo FSV, a hipoteca continua relevante até seu cancelamento formal. Na entrega das chaves, os serviços públicos devem ser encerrados ou transferidos, e as partes devem guardar um registro assinado e comprovantes de pagamento.