Wohnen in Dschibuti

Der Wohnungsmarkt Dschibutis verbindet formelle und informelle Wohnformen. Haushalte mieten oder kaufen privat, erwerben erschlossene Grundstücke und bauen selbst, nutzen sozialen Wohnungsbau oder Modelle wie den Mietkauf (location-vente), bei dem Mietzahlungen mit einer späteren Eigentumsübertragung verbunden sein können. Ein langfristiges Erbbaurecht (Emphytéose) kann ebenfalls eine praktische Alternative zum sofortigen Kauf sein. Informelle Siedlungen sind in und um Dschibuti-Stadt und Balbala besonders bedeutend. Programme wie das Quartiersverbesserungsprogramm (Zéro Bidonville) verbessern Wohngebiete, bauen Straßen aus, unterstützen die Ausstellung von Grundstückstiteln und siedeln Haushalte aus gefährdeten Wadis um. Auch einkommensarme Haushalte, Geflüchtete, Binnenvertriebene und Aufnahmegemeinschaften können profitieren. Das Ministerium für Stadt, Stadtplanung und Wohnungswesen (Ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat) entwickelt die staatliche Wohnungs-, Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik. Die Agentur für sozialen Wohnungsbau und Quartierserneuerung (ARULOS) baut Sozialwohnungen und saniert benachteiligte Stadtviertel. Die Agentur für Grundstücksentwicklung und Parzellierung (SIAF) entwickelt und parzelliert staatliches Land und erschließt es für den Wohnungsbau. Der Wohnungsfonds (Fonds de l’Habitat) bietet unter anderem erschlossene Grundstücke, Wohnraum für sehr einkommensarme Haushalte und Materialdarlehen an. Die Generaldirektion für Domänen und Grundstückssicherung (Direction Générale des Domaines et de la Conservation Foncière) führt Grundstücksregister und stellt Eigentumstitel aus. Die Direktion für Wohnungswesen und Stadtplanung (Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme) bearbeitet Baugenehmigungen und prüft die Einhaltung von Vorschriften; für kommunale Abläufe sind Gemeinden zuständig. Bei einer privaten Miete können die Parteien einen schriftlichen oder mündlichen Mietvertrag schließen. Eine Kaution kann vertraglich vereinbart werden und darf höchstens zwei Monatsmieten betragen. Miete und Mietanpassungsklauseln sind grundsätzlich frei verhandelbar. Ohne besondere Vertragsklausel darf eine Anpassung wegen einer Inflation von mehr als 10 % frühestens nach zwei Jahren erfolgen und die belegte Inflationsrate nicht übersteigen. Untervermietung ist erlaubt, sofern der Vertrag sie nicht ausschließt; die Untermiete darf grundsätzlich die Hauptmiete nicht übersteigen. Ausnahmen gelten für möblierte Wohnungen oder nachgewiesene Verbesserungen. Der Vermieter muss die Wohnung übergeben, ihre Nutzbarkeit erhalten, den ungestörten Gebrauch gewährleisten und größere Schäden sowie Schäden durch Abnutzung oder Mängel beheben. Mieter müssen die Miete zahlen, die Wohnung vertragsgemäß nutzen und kleinere Reparaturen sowie die laufende Pflege übernehmen. Bei dringenden Reparaturen dürfen Mieter unter bestimmten Umständen selbst tätig werden und Erstattung verlangen. Dauert eine Reparatur länger als 30 Tage, kann eine anteilige Mietminderung entstehen; wird die Wohnung unbewohnbar, kann der Mieter kündigen. Bei Nichtzahlung wird eine automatische Kündigungsklausel erst einen Monat nach erfolgloser förmlicher Mahnung oder Zahlungsaufforderung (commandement) wirksam; ein Gericht kann bis zu drei Monate Zahlungsfrist gewähren. Ein gutgläubiger Mieter (bona-fide occupant) behält die Wohnung im Allgemeinen nach mindestens einem Jahr durch das Recht auf Verbleib in der Wohnung (maintien dans les lieux) und stillschweigende Verlängerung (tacite reconduction). Für die Kündigung sind im Allgemeinen drei Monate Frist durch eine außergerichtliche Urkunde (acte extrajudiciaire) oder einen Gerichtsvollzieher (Huissier) erforderlich. Der Mieter braucht normalerweise keinen besonderen Kündigungsgrund; der Vermieter benötigt einen gesetzlich anerkannten Grund. Bei Eigenbedarf des Vermieters gilt eine Frist von drei Monaten; der Eigenbedarf muss innerhalb von zwei Monaten umgesetzt werden und mindestens ein Jahr bestehen. Andernfalls kann eine Entschädigung von mindestens einer Jahresmiete fällig sein. Bei einem Kauf sollte der Verkauf in den Grundstücksregistern eingetragen werden. Ein Eigentumstitel (Titre Foncier) schützt das Eigentum und wirkt auch gegenüber Dritten. Für Bauarbeiten oder größere Renovierungen kann eine vereinfachte Baugenehmigung (Permis de Construire Simplifié) der Direktion für Wohnungswesen und Stadtplanung erforderlich sein. Zum Antrag gehören unter anderem eine Eintragungsbescheinigung (Certificat d’inscription), ein Lage- oder Katasterplan und ein Nachweis über die Materialsteuer; die angegebene Bearbeitungszeit beträgt sieben Tage. Anschließend kann eine allgemeine Konformitätsbescheinigung (Certificat de Conformité Générale) nötig sein, bei der unter anderem Ausrichtung, Hygiene, Elektroinstallation, Erdbebensicherheit und Baugenehmigung berücksichtigt werden. Sozialwohnungen werden von staatlichen oder zugelassenen Stellen nach Antrag, Prüfung und Vergabe zugeteilt. Eine allgemeine Regel nennt dschibutische Staatsangehörigkeit, Mindestalter 18 Jahre, Beschäftigung, ein Monatseinkommen unter 100.000 FDJ sowie kein Eigentum an Haus oder Grundstück in der örtlichen Verwaltungseinheit. Die tatsächlichen Kriterien hängen vom Projekt ab; Listen können veröffentlicht werden, und die Auswahl kann durch öffentliche Auslosung erfolgen. Für ein Projekt mit 540 Wohnungen galten unter anderem Wohnsitz in Dschibuti-Stadt, Mindestalter 21 Jahre, formelle Beschäftigung, Einkommen von 60.000 bis 150.000 FDJ, kein Grundstückstitel, kein Mietkaufvertrag, keine vorläufige Nutzungserlaubnis (Permis d’Occupation Provisoire) und mindestens 20 verbleibende Dienstjahre. Diese Bedingungen galten für jenes Projekt und sind keine allgemeine Zugangsregel. Der Wohnungsfonds kann Wohnungen für sehr einkommensarme Haushalte über ein Darlehen finanzieren, das später zum Eigentum führt. Ein dokumentiertes Selbstbauprogramm umfasste beispielsweise ein 27 Quadratmeter großes Haus mit einem Zimmer, Küche, Sanitäranlagen, Klärgrube und Einfriedung. Baumaterial wurde in drei Etappen bereitgestellt; das Darlehen lief über 20 Jahre zu 1 % und wurde von Wohnungsbaugenossenschaften unterstützt. Dieses Beispiel ist keine landesweit einheitliche Leistung. Seit 2023 unterstützt die Weltbank unter anderem teilweise Hypothekarkreditgarantien, Mikrofinanzierung im Wohnungsbau, die Umwandlung von Mietkauf in Hypotheken und klimaresilienten Selbstbau. Verfügbarkeit und Zugang hängen vom jeweiligen Projekt ab. Die untersuchten Quellen belegen weder einen einheitlichen aktuellen staatlichen Mietindex noch ein allgemeines öffentliches Mietwohnungsregister oder eine flächendeckende Mietbeihilfe. Aktuelle Mieten, Baukosten, Vergabekriterien und regionale Abläufe sollten deshalb vor Miete, Kauf, Bau oder Antrag vor Ort geprüft werden.