Le logement à Djibouti

Le marché du logement djiboutien associe des formes d’habitat formelles et informelles. Les ménages louent ou achètent dans le secteur privé, acquièrent des parcelles viabilisées pour construire eux-mêmes, accèdent au logement social ou utilisent des formules telles que la location-accession (location-vente), où les loyers peuvent être liés à un transfert ultérieur de propriété. Un bail foncier de longue durée (emphytéose) peut aussi constituer une solution pratique à l’achat immédiat. Les quartiers informels sont particulièrement présents dans et autour de Djibouti-Ville et de Balbala. Des programmes tels que le programme d’amélioration des quartiers (Zéro Bidonville) réhabilitent des zones résidentielles, aménagent des routes, soutiennent l’établissement de titres fonciers et relogent des ménages vivant dans des ouadis à haut risque ; les ménages pauvres, les réfugiés, les déplacés internes et les communautés d’accueil peuvent aussi en bénéficier. Le ministère de la Ville, de l’Urbanisme et de l’Habitat élabore les politiques publiques en matière de logement, d’urbanisme et de foncier. L’agence du logement social et du renouvellement urbain (ARULOS) construit des logements sociaux et réhabilite les quartiers défavorisés. L’agence d’aménagement et de lotissement des terrains (SIAF) aménage et lotit les terrains de l’État et les équipe en vue de la construction résidentielle. Le Fonds de l’Habitat propose notamment des parcelles viabilisées, des logements pour les ménages à très faibles revenus et des prêts pour les matériaux. La Direction générale des Domaines et de la Conservation Foncière tient les registres fonciers et délivre les titres de propriété. La Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme traite les permis de construire et la conformité, tandis que les communes s’occupent des formalités municipales. Pour une location privée, les parties peuvent conclure un bail écrit ou oral. Un dépôt de garantie peut être prévu au contrat et ne peut dépasser deux mois de loyer. Le loyer et les clauses de révision sont généralement librement négociables. Sans clause précise, une révision liée à une inflation supérieure à 10 % ne peut intervenir avant deux ans et ne peut dépasser le taux d’inflation documenté. La sous-location est autorisée sauf exclusion contractuelle ; son montant ne peut généralement pas dépasser le loyer principal, sauf pour un logement meublé ou en présence d’améliorations documentées. Le bailleur doit remettre le logement, en maintenir l’usage et assurer au locataire une jouissance paisible ; il doit effectuer les grosses réparations ainsi que celles dues à l’usure ou à des défauts. Le locataire paie le loyer, utilise le logement conformément au contrat et prend en charge les réparations mineures et l’entretien courant. En cas de réparation urgente, le locataire peut parfois intervenir lui-même et en demander le remboursement. Si les travaux durent plus de 30 jours, une réduction proportionnelle du loyer peut s’appliquer ; si le logement devient inhabitable, le locataire peut résilier le bail. En cas de non-paiement, une clause résolutoire ne prend effet qu’un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer resté sans effet, et le tribunal peut accorder jusqu’à trois mois pour payer. Un locataire de bonne foi conserve généralement le logement après au moins un an grâce au droit au maintien dans les lieux (maintien dans les lieux) et à la reconduction tacite (tacite reconduction). La résiliation nécessite généralement un préavis de trois mois délivré par acte extrajudiciaire (acte extrajudiciaire) ou par huissier (Huissier). Le locataire n’a généralement pas à justifier d’un motif particulier, tandis que le bailleur doit invoquer un motif reconnu par la loi. Si le bailleur reprend le logement pour son usage personnel, un préavis de trois mois s’applique, l’occupation doit commencer dans les deux mois et durer au moins un an ; à défaut, une indemnité d’au moins un an de loyer peut être due. Lors d’un achat, la vente doit être inscrite aux registres fonciers. Un titre foncier (Titre Foncier) protège la propriété et est opposable aux tiers. Une construction ou rénovation importante peut nécessiter un permis de construire simplifié (Permis de Construire Simplifié) délivré par la Direction de l’Habitat et de l’Urbanisme. La demande comprend notamment un certificat d’inscription (Certificat d’inscription), un plan de situation ou cadastral et une preuve du paiement de la taxe sur les matériaux ; le délai de traitement indiqué est de sept jours. Un certificat général de conformité (Certificat de Conformité Générale) peut ensuite être exigé, notamment au regard de l’alignement, de l’hygiène, de l’installation électrique, de la sécurité antisismique et du permis de construire. Les logements sociaux sont attribués par l’État ou des organismes autorisés après dépôt et examen des demandes. Une règle générale mentionne la nationalité djiboutienne, un âge minimum de 18 ans, un emploi, un revenu mensuel inférieur à 100 000 FDJ et l’absence de logement ou de terrain dans l’unité administrative locale. Les critères réels dépendent du projet ; des listes peuvent être publiées et la sélection peut se faire par tirage au sort public. Pour le programme de 540 logements, les conditions incluaient la résidence à Djibouti-Ville, un âge minimum de 21 ans, un emploi formel, un revenu de 60 000 à 150 000 FDJ, l’absence de titre foncier, de contrat de location-accession et de permis d’occupation provisoire (Permis d’Occupation Provisoire), ainsi qu’au moins 20 années de service restantes. Ces conditions concernaient ce projet et ne constituent pas une règle générale d’accès. Le Fonds de l’Habitat peut financer des logements pour les ménages à très faibles revenus au moyen d’un prêt pouvant ensuite donner lieu à un transfert de propriété. Un programme d’autoconstruction documenté comprenait par exemple une maison de 27 mètres carrés avec une pièce, une cuisine, des sanitaires, une fosse septique et une clôture ; les matériaux étaient fournis en trois étapes et le prêt était remboursable sur 20 ans au taux de 1 %, avec le soutien de coopératives d’habitation. Cet exemple ne constitue pas une prestation nationale uniforme. Depuis 2023, des financements de la Banque mondiale soutiennent notamment des garanties partielles de crédit hypothécaire, le microcrédit au logement, la conversion de la location-accession en prêts hypothécaires et l’autoconstruction résiliente au climat ; l’accès dépend du projet concerné. Les recherches examinées ne permettent pas d’établir un indice général des loyers actuellement en vigueur, un registre public général de logements à louer ni une aide universelle au loyer. Les loyers, coûts de construction, critères d’attribution et procédures régionales en vigueur doivent donc être vérifiés localement avant de louer, d’acheter, de construire ou de déposer une demande.