Se loger au Cameroun

L’enquête EESI3 de 2021 a relevé plusieurs situations de logement distinctes au Cameroun. Parmi les ménages, 65,8 % étaient propriétaires, dont 18,1 % avec un titre foncier formel et 47,7 % sans titre. Les locataires représentaient 28,9 %, presque tous dans le cadre d’une location ordinaire (28,0 %), tandis que les arrangements de location-vente représentaient 0,9 %. Une autre part de 4,9 % vivait dans un logement fourni par un tiers, notamment par la famille ou des amis (3,5 %) et les employeurs (1,4 %). En zone urbaine, la location ordinaire atteignait 43,5 %, la propriété avec titre 22,3 % et la propriété sans titre 28,0 %. En zone rurale, la propriété sans titre formel atteignait 74,5 %. Ces chiffres montrent pourquoi une recherche de logement au Cameroun doit distinguer le logement matériel de la base juridique et pratique de son occupation. Les modes d’accès courants comprennent les propriétaires privés, la Société Immobilière du Cameroun (SIC), les agents immobiliers agréés, les intermédiaires informels appelés démarcheurs, la famille ou les proches, les employeurs, les communautés et les autorités coutumières. Certains ménages construisent progressivement sur des terrains familiaux ou coutumiers. Les arrangements formels comprennent le bail, la vente, la location-vente, qui associe le loyer à un achat ultérieur, et la location-accession, où le transfert de propriété intervient selon les modalités de paiement ou de remise prévues par le contrat. Les arrangements informels peuvent reposer sur un accord oral, une courte note écrite, une attribution familiale ou une avance de loyer négociée. Ils peuvent donner accès à un logement, mais offrent généralement des preuves et une sécurité de transaction plus faibles. Avant de prendre possession du logement, vérifiez l’identité et le pouvoir du propriétaire, la chaîne d’acquisition du terrain, le titre foncier, qui constitue la preuve formelle la plus solide des droits fonciers, ainsi que l’adresse et les limites du terrain. Le certificat d’urbanisme doit être vérifié pour une transaction ou une demande concernant l’utilisation du terrain. Examinez l’accès routier, le drainage, l’eau, l’électricité et l’assainissement, et évaluez l’exposition aux inondations, aux glissements de terrain et aux incendies. Un bail écrit doit préciser la durée, le loyer, l’avance, le dépôt de garantie, les charges supplémentaires, les réparations et les reçus. Les sources officielles examinées n’établissent pas de plateforme nationale unique de location, de contrat de bail standard ou de conseil des locataires au Cameroun ; le contrat et les négociations documentées ont donc une importance considérable. L’activité d’agent immobilier professionnel est régie par la loi n° 2001/020 et le décret n° 2007/1138/PM. Un agent agréé doit disposer d’un agrément, d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité professionnelle. Les documents professionnels doivent indiquer le numéro d’agrément et les références. Privilégiez un agent dont le statut et le mandat relatif au bien peuvent être vérifiés. Un démarcheur peut mettre en relation avec un propriétaire, mais n’offre pas les mêmes garanties qu’un agent agréé. Le ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires foncières (MINDCAF) administre l’immatriculation foncière formelle. Pour une immatriculation directe, le demandeur dépose quatre exemplaires à la sous-préfecture ou au service départemental. Un récépissé doit être remis dans un délai maximal de trois jours. Une publication suit pendant 15 jours, puis une commission consultative et un bornage examinent la demande. Après la publication définitive, 30 jours sans opposition peuvent conduire à l’immatriculation au registre foncier et à la délivrance du duplicata du titre. Le guide du MINDCAF indique environ six mois, mais la durée réelle peut varier. Les frais indiqués comprennent 3 000 FCFA pour le dossier, une immatriculation directe urbaine à 5 FCFA par mètre carré avec un minimum de 5 000 FCFA, une immatriculation rurale à 1 FCFA par mètre carré avec un minimum de 3 000 FCFA, 2 % du prix d’achat pour une vente ou un transfert et 1 % du montant total du loyer pour l’enregistrement d’un bail. Des frais de bornage, de timbre, de notaire et d’autres coûts peuvent s’ajouter. Les attributions familiales ou coutumières, les accords privés, l’occupation de fait et l’autoconstruction sont répandus, surtout là où la couverture des titres fonciers formels est faible. Ils peuvent entraîner des litiges de limites, de succession ou de revendications multiples et exposer l’occupant à une expulsion, à des preuves insuffisantes en cas de revente ou à la perte des sommes investies dans la construction. Les autorités locales, un notaire et le MINDCAF peuvent aider à vérifier l’historique du terrain. La présence physique d’une maison ne prouve pas à elle seule la propriété. Les ressortissants étrangers qui achètent ou reçoivent un bien immobilier privé doivent généralement obtenir au préalable une autorisation du MINDCAF, une vérification du site et un visa ministériel pour la donation ou la vente. Le notaire se charge ensuite du transfert ou de la procédure de morcellement avec le MINDCAF pour le titre. Les terrains de l’État peuvent plutôt être attribués par une concession ou un bail emphytéotique, qui peut durer jusqu’à 99 ans selon les conditions applicables. La location ordinaire ne suit pas la même procédure spéciale d’autorisation documentée. Les programmes de logement social font intervenir le ministère de l’Habitat et du Développement urbain (MINHDU), le ministère des Finances (MINFI) et la SIC. Les dispositifs disponibles comprennent la location ordinaire, la location-accession et la vente. Les conditions d’admissibilité documentées comprennent la nationalité camerounaise, l’absence de propriété immobilière urbaine lors de l’acquisition d’un logement, un revenu mensuel du ménage ne dépassant pas 350 000 FCFA pour la location ou 500 000 FCFA pour l’acquisition, et une attribution par ménage. Une exception limitée autorise jusqu’à 5 % d’attributions au-dessus du plafond de revenu. Les personnes déplacées, les victimes de catastrophes, les femmes en détresse et les personnes touchées par une expropriation peuvent être prioritaires. Ces conditions ne garantissent pas une attribution : les logements disponibles, la sélection, le financement et les règles du programme déterminent le résultat. Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) propose notamment le Prêt Foncier Classique, le Prêt Foncier Locatif, le Prêt Promo Foncier et le Plan d’Épargne Logement. Les résidents et les membres de la diaspora peuvent déposer une demande sous réserve de leurs revenus, du titre, de l’apport personnel, de la capacité de remboursement, de l’assurance, des exigences notariales et de la garantie hypothécaire. Un produit social documenté autorise un financement pouvant atteindre 30 000 000 FCFA à 5 % toutes taxes comprises sur une durée maximale de 25 ans, avec un apport personnel d’au moins 10 %. Les conditions en vigueur doivent être confirmées avant toute demande, car l’approbation et les modalités du produit dépendent du dossier. Quiconque construit ou modifie l’utilisation d’un terrain doit vérifier le certificat d’urbanisme, requis pour une transaction immobilière et toute demande relative à l’utilisation d’un terrain. Le permis de construire ou d’installer est délivré par le maire. Le plan doit être établi sous la responsabilité d’un architecte inscrit et une opération d’urbanisme exige également un urbaniste. Le délai d’examen est de 45 jours ; si aucun refus n’est notifié pendant ce délai, le permis est réputé acquis selon la règle documentée. Les travaux doivent commencer dans les deux ans, faute de quoi le permis expire. Un lotissement exige une autorisation préalable de morcellement et une démolition nécessite un permis de démolir. L’accès à l’eau et à l’électricité varie selon les quartiers. CAMWATER gère les raccordements d’eau urbains et périurbains par l’intermédiaire d’une agence ou d’une demande en ligne. Lorsqu’un raccordement privé est indisponible, les ménages peuvent avoir recours à une borne-fontaine collective ou à des vendeurs. Les demandes d’Eneo exigent généralement une pièce d’identité, un plan de localisation, un devis et une preuve de paiement. Les délais de référence cités sont d’environ cinq jours pour un raccordement urbain basse tension, 15 jours en zone rurale et trois jours ouvrables en ville pour installer un compteur sur un raccordement existant après dépôt de garantie, mais les conditions du site peuvent modifier le résultat. Les compteurs partagés et les sous-compteurs nécessitent un accord écrit sur la répartition de la consommation et des charges. L’approvisionnement en eau, l’électricité, l’assainissement et le drainage restent inégaux. L’assainissement individuel est courant et les zones périurbaines ou mal planifiées peuvent être exposées aux inondations. Les terrains en pente peuvent présenter un risque de glissement, tandis que la construction et l’environnement immédiat peuvent accroître le risque d’incendie. Les constructions en bois et en béton présentent des enjeux différents d’entretien et d’adaptation au climat. Avant de signer ou de payer, vérifiez le drainage, l’accès, l’électricité, l’eau, le stockage, l’assainissement et le relief des alentours. Les sources examinées ne fournissent aucun indicateur national fiable des loyers. Le loyer, l’avance, le dépôt de garantie, les frais de courtage ou d’agence, les frais de visite, les services publics et les réparations sont généralement négociés. Des études urbaines et des données de la Banque mondiale indiquent que six à douze mois de loyer d’avance sont fréquents, avec dix à douze mois rapportés dans certains cas à Douala et Yaoundé ; ce n’est pas une règle juridique nationale. Distinguez l’avance de loyer et le dépôt de garantie, consignez leur objet par écrit et demandez un reçu pour chaque paiement. À la fin d’un bail, le renouvellement ou le départ suit le contrat. Consignez l’inventaire, les clés, les relevés de compteur, les reçus, les factures impayées de services publics et le règlement du dépôt et de l’avance. Une vente ou un transfert doit passer par un notaire et le MINDCAF. Dans un arrangement de location-accession, la propriété n’est transférée que conformément au contrat et aux conditions de paiement et de remise. Les sources examinées n’établissent pas de délai de préavis national unique ni de norme de remboursement du dépôt pour toutes les locations privées ; le contrat écrit et les conseils d’un professionnel local sont donc importants.