Logement au Cambodge

Le Cambodge dispose d’institutions foncières et locatives établies, mais les parcours d’accès au logement restent fragmentés. Les personnes se logent par la location sur le marché, l’occupation gratuite ou en famille, l’autoconstruction, les concessions foncières sociales, les projets de réinstallation et les achats officiels. Un lotissement Borey est un ensemble résidentiel planifié qui peut comprendre des maisons, des parcelles et des équipements communs. Un immeuble en copropriété comprend des logements privés ainsi que des parties communes telles que le terrain, la structure, les voies d’accès et les conduites communes d’eau, d’électricité ou de gaz. Les droits de propriété peuvent être constatés au moyen d’un certificat de propriété et du registre foncier. Un titre de possession prouve l’occupation, mais n’offre pas automatiquement la même sécurité qu’un titre de propriété enregistré. Les acheteurs doivent vérifier auprès de l’administration cadastrale ou du bureau foncier provincial ou municipal compétent l’identité du vendeur, le certificat de propriété ou les documents de possession, les limites de la parcelle, les hypothèques, servitudes, baux de longue durée, impôts ainsi que les documents de construction ou d’occupation. Un acte de cession privé non enregistré peut ne pas protéger l’acheteur à l’égard des tiers. Les baux d’habitation peuvent être à durée déterminée ou indéterminée. Un contrat écrit devrait préciser le logement, les parties, le loyer, le dépôt de garantie, les services publics, les réparations, l’inventaire, le préavis, les règles de sous-location et l’état des lieux de remise. Une sous-location exige une autorisation expresse du contrat ou du propriétaire. Un bail oral est considéré comme temporaire et peut généralement être résilié moyennant un préavis correspondant à la période de paiement du loyer. Le locataire doit vérifier l’état du logement, l’entretenir normalement et payer les dégâts anormaux qu’il a causés ; le propriétaire doit fournir un logement exempt de vices cachés et garantir la jouissance paisible du locataire. Aucun plafonnement national des loyers ni régime national général des dépôts de garantie et des expulsions n’est établi ; le contrat écrit et les pratiques locales ont donc un poids important. Un étranger ne peut pas posséder de terrain au Cambodge, mais un étranger juridiquement admissible peut posséder un logement privatif dans un immeuble en copropriété au-dessus du rez-de-chaussée, sous réserve des restrictions légales, du quota de logements étrangers et de la règle des 30 kilomètres des frontières, avec ses exceptions. Le propriétaire étranger ne possède pas le terrain sous-jacent et partage les responsabilités liées aux parties communes et aux frais de gestion. Un bâtiment construit sur un terrain loué à un tiers peut, quant à lui, relever d’un bail perpétuel. Un bail de longue durée enregistré couvre au moins 15 ans et au plus 50 ans ; il peut généralement être cédé, transmis par succession ou sous-loué, sous réserve de la loi et du contrat, et doit être enregistré. À l’échéance, le bailleur acquiert en général les améliorations et constructions sans indemnisation, sauf disposition contraire de l’accord. Les banques et institutions de microfinance proposent des prêts au logement, mais les critères d’admissibilité, les taux d’intérêt et les exigences de garantie varient selon les institutions. Des services de vérification et des établissements financiers peuvent faciliter le contrôle du bien, de l’historique locatif et des hypothèques. L’impôt foncier s’applique aux biens immobiliers situés dans les capitales et villes provinciales lorsque leur valeur atteint le seuil applicable de 100 000 000 KHR. Le taux annuel est de 0,1 % de 80 % de la valeur estimée du terrain et de la construction, après déduction de 100 000 000 KHR ; la déclaration et le paiement sont généralement dus du 1er janvier au 30 septembre. Le traitement des taxes de transfert et de timbre peut changer, notamment en raison d’exemptions ou d’avantages en vigueur ; il convient de faire confirmer la règle applicable par la Direction générale des impôts ou une antenne fiscale locale. Les frais cadastraux suivent également des barèmes publiés susceptibles d’évoluer. Pendant l’occupation, la répartition des responsabilités concernant les services publics, l’assainissement, l’eau, l’électricité, les déchets, les réparations et les frais de gestion d’un immeuble en copropriété dépend du contrat, du prestataire et du règlement de l’immeuble. À la fin d’une location, les parties devraient suivre le contrat, documenter l’état du logement et régler les factures et le dépôt de garantie. Les transferts enregistrés, successions et modifications de baux de longue durée doivent être mis à jour auprès de l’administration cadastrale. Les litiges fonciers relatifs à la possession peuvent être soumis à la Commission cadastrale ; les parties insatisfaites peuvent saisir les tribunaux. La politique nationale du logement vise la population en général, notamment les ménages à revenus faibles ou moyens et les groupes vulnérables. Il existe des projets de logements abordables, des concessions foncières sociales, des programmes de réinstallation et des dispositifs public-privé de logement, mais l’accès dépend de chaque projet ou autorité plutôt que d’un droit automatique valable dans tout le pays. Aucun équivalent d’un code national uniforme sur les locations résidentielles, d’un portail national d’accès au logement public locatif ou d’une prestation universelle de logement n’a été identifié au Cambodge. Les titres non vérifiés, faux documents, hypothèques dissimulées, difficultés de remise de logements par un promoteur ou un lotissement Borey, violations des restrictions de propriété étrangère et occupations de terrains publics de l’État comportent des risques importants.