Habitação em Brunei

Brunei tem quatro distritos e, nas fontes nacionais analisadas, não existe um sistema habitacional separado ao nível das cidades. O Censo da População e Habitação de 2021 registou 83,810 unidades habitacionais ocupadas: 49,872 moradias isoladas, 13,654 moradias em banda, 6,285 moradias geminadas, 5,427 apartamentos e 8,662 outras unidades. Havia 55,064 unidades ocupadas pelos proprietários, enquanto particulares forneciam ou arrendavam 11,142 unidades, o governo fornecia 9,903 e empresas ou associações forneciam 7,669. Kampong Ayer é uma forma distinta de aldeia aquática, com casas construídas sobre estacas. Os arrendatários privados costumam tratar diretamente com o senhorio ou através de um agente. Um contrato escrito deve indicar a renda, o prazo, a caução, as responsabilidades pelas reparações, as regras de aviso prévio, as condições de subarrendamento, o inventário e as leituras dos contadores. Deve verificar-se que o senhorio é proprietário ou tem autorização para arrendar o imóvel. As fontes oficiais analisadas não evidenciam em Brunei um registo central de arrendamentos, controlo geral de rendas ou provedor de justiça para arrendatários. Um instrumento de arrendamento residencial com renda até BND 2,000 está isento de imposto de selo; outros instrumentos de arrendamento ou locação estão sujeitos a imposto calculado segundo a renda anual e o prazo. As transferências de propriedade são registadas no Land Code Register. Um advogado pode apresentar um pedido online com o documento de identidade, o título do terreno e o recibo atual da renda anual do terreno. As transferências envolvem imposto de selo e avaliação; nas transferências de propriedade horizontal usam-se formulários do Land Department. Um título de propriedade horizontal, conhecido localmente como Hakmilik Strata, dá título individual a uma unidade e cria deveres relativos à empresa de gestão e às áreas comuns. Os terrenos também podem estar sujeitos a condições ou encargos registados que afetem o uso ou a transferência. Os não cidadãos não têm um direito geral de adquirir habitação em propriedade plena. Nos termos do Land Code (Amendment) Order 2025, em vigor desde 1 de agosto de 2025, os seus interesses limitam-se em geral a uma hipoteca, locação ou sublocação aprovada. São inválidos os acordos com nomeados ou estruturas fiduciárias destinados a contornar as regras. Em geral, interesses herdados em propriedade plena têm de ser vendidos a um cidadão no prazo de 10 anos ou convertidos em locação; ex-cidadãos e antigos residentes permanentes estão sujeitos à mesma regra de venda em 10 anos. Uma pessoa apátrida pode deter um lote em propriedade plena para residência própria. As locações residenciais, comerciais ou integradas podem ter duração até 60 anos; as locações industriais ou comerciais, até 30 anos, sujeitas à aprovação e às condições aplicáveis. O Housing Development Department, habitualmente chamado Jabatan Kemajuan Perumahan ou JKP, administra os principais programas de habitação pública. O National Housing Scheme, conhecido como Rancangan Perumahan Negara ou RPN e também designado Skim Perumahan Negara ou SPN, destina-se a cidadãos com pelo menos 18 anos, um dependente e sem concessão de terreno, ou com terreno que não possa ser desenvolvido segundo os critérios do governo. O intervalo de rendimentos documentado é BND 445 a BND 3,030. As candidaturas são apresentadas ao balcão com documentos de identidade, casamento ou divórcio, emprego, rendimentos ou atividade empresarial. A atribuição depende do ano de candidatura e da disponibilidade de unidades concluídas; não foi identificada uma política de aceleração. As unidades públicas destinam-se à residência, não a atividade comercial, alojamento de terceiros ou subarrendamento. Podem ser enviados avisos escritos e concedido um prazo razoável para corrigir uma infração antes de outras medidas; a falta de pagamento pode levar a uma reclamação contra o fiador. O programa para famílias Rakyat Jati sem terreno, Skim Tanah Kurnia Rakyat Jati ou STKRJ, tem relevância habitacional documentada, mas a elegibilidade, disponibilidade, reembolso e condições de locação atuais devem ser confirmados com o JKP, pois as informações antigas podem já não se aplicar. As casas do governo são administradas pelo Public Service Department, ou Jabatan Perkhidmatan Awam (JPA), para categorias e níveis elegíveis do serviço público. Os ocupantes devem usar as casas para fins privados, manter a limpeza e a segurança e comunicar a entrada e os dados dos serviços públicos. A tabela do JPA indica renda mensal para ocupantes de BND 55 a BND 130 e encargos por mobiliário de BND 140 a BND 280. O JPA pode cancelar ou mudar uma atribuição mediante aviso prévio de pelo menos um mês. Um trabalhador elegível que conclua uma casa ao abrigo de um programa habitacional que reúna as condições pode ter de cancelar a atribuição e desocupar a casa do governo. O financiamento habitacional é disponibilizado por bancos e empresas financeiras licenciados, supervisionados pelo Brunei Darussalam Central Bank (BDCB). Há financiamento convencional e islâmico, mas a aprovação, as taxas e as condições de reembolso dependem da instituição e do requerente. Não foi estabelecida uma taxa de juro universal atual. Um empréstimo para primeira habitação, incluindo o terreno, até BND 250,000 está isento de imposto de selo; o imposto de selo da hipoteca é BND 1 por cada BND 500. Recorrer a uma instituição licenciada pelo BDCB reduz o risco de lidar com um fornecedor não autorizado. Construções novas e alterações significativas precisam das aprovações aplicáveis. Uma Qualified Person apresenta o pedido através da Authority for Building Control and Construction Industry (ABCi). Os prazos indicativos nos materiais analisados são cerca de 14 dias para aprovação de construção, um dia para a licença de início de obras e sete dias para uma licença de ocupação ou licença temporária de ocupação após o cumprimento das condições. Pode ser necessária uma inspeção dos bombeiros e salvamento. Em geral, é proibido ocupar um edifício sem a licença de ocupação exigida; confirme a licença antes de se mudar ou comprar. O imposto de selo de uma locação ou contrato de arrendamento calcula-se por cada BND 250 de renda anual, ou fração: BND 1 para um prazo até um ano; BND 2 para mais de um ano até cinco anos; e BND 4 para prazos superiores a cinco anos ou indeterminados. As taxas de transferência e avaliação, renda anual do terreno, financiamento, serviços públicos, cauções e reparações são custos separados. O senhorio só pode recorrer à apreensão de bens por rendas em atraso através de mandado judicial ao abrigo do Distress Act, e o processo pode abranger no máximo os 12 meses completos anteriores de rendas em atraso. O Magistrates’ Court trata de reclamações por incumprimento contratual até BND 50,000. O Small Claims Tribunal trata de reclamações até BND 10,000 apenas nas categorias indicadas de contratos, serviços, danos a bens ou consumo; não é um tribunal geral de arrendamento. Por isso, o fim de um contrato privado depende do acordo e do processo judicial aplicável; a saída de programas públicos normalmente exige os formulários relevantes do JKP ou JPA, entrega das chaves e regularização dos reembolsos. Em agosto de 2026, o Housing Developers (Control and Licensing) Act, Cap. 259, ainda não tinha entrado em vigor. Assim, não se deve considerar eficazes as proteções publicitadas de licenciamento ou procedimento de promotores que se baseiem nessa lei. Antes de pagar a um promotor ou senhorio, confirme o título, os encargos registados, as aprovações, a licença de ocupação, o contrato escrito, os pagamentos e a autoridade da outra parte. O registo de nomes comerciais, o registo de um domínio e um direito habitacional são coisas distintas. As fontes oficiais analisadas não estabeleceram uma tabela consolidada atual de rendas no mercado privado.