Le logement au Botswana

Le Botswana compte trois grandes catégories de terres. Les terres tribales (Tribal Land) sont administrées par un Land Board et peuvent donner lieu à un Deed of Customary Land Grant, qui prouve un droit d’usage perpétuel et transférable, mais ne correspond pas à la pleine propriété. Les terres de l’État (State Land) relèvent du Department of Lands ; les terres en pleine propriété (Freehold Land) sont détenues au moyen d’un titre. Un Sub Land Board exerce des fonctions locales dans la zone tribale concernée ; les questions d’urbanisme et de services relèvent du conseil local ou de l’autorité d’urbanisme. Les citoyens âgés d’au moins 18 ans peuvent demander une parcelle résidentielle disponible sur les terres tribales de n’importe quelle zone tribale auprès du Land Board compétent, du Kgotla ou selon la procédure d’avis local. Les demandeurs fournissent généralement un Omang certifié et, le cas échéant, des documents sur le régime matrimonial, des déclarations sous serment ou des preuves liées à un handicap, un décès ou une circonstance particulière. L’attribution dépend de la disponibilité de terrains arpentés et viabilisés, des listes d’attente et des disponibilités locales ; une page officielle indique un délai de trois mois après la mise à disposition du terrain. Une parcelle occupée ou attribuée de manière informelle ne confère pas un droit légal aussi sûr. Un droit coutumier peut être converti en Common Law Lease, indiqué comme valable 99 ans, selon la procédure du Land Board ou du ministère. Les informations publiées indiquent un délai de trois mois et des frais résidentiels uniques de P60 ; vérifiez le formulaire et les frais en vigueur. Les demandes de terres résidentielles de l’État sont traitées par le Department of Lands au moyen des procédures de liste d’attente et SLIMS. Les citoyens et les sociétés détenues par des Batswana peuvent être admissibles, mais les informations officielles indiquent actuellement que les demandes résidentielles sont suspendues. Quand un terrain est disponible, le délai publié est de six mois et le demandeur peut devoir prouver sa capacité à acheter et aménager la parcelle. Des parcelles défectueuses peuvent être proposées par appel d’offres. Les terres de l’État et les terres tribales relèvent de systèmes distincts et ne sont pas interchangeables. Une location privée commence généralement auprès d’un propriétaire ou d’un agent. Aucun guichet national unique couvrant toutes les locations ni plafond universel de dépôt de garantie n’a été établi au Botswana. La Rent Control Act ne s’applique qu’aux zones et locaux concernés par un arrêté ministériel publié au Journal officiel ; vérifiez son champ d’application pour le logement en question. Le contrat écrit doit préciser les parties, les locaux, la durée, le loyer, le dépôt, la date de paiement, les services publics, les réparations, les modifications, la sous-location, le préavis, la résiliation, les inspections et la remise des clés. Les justificatifs de loyer, de services et de réparation facilitent le règlement des litiges. La Botswana Housing Corporation (BHC) propose la location, la vente, l’entretien, des programmes de nouveaux logements, des solutions rent-to-buy et des paiements échelonnés. L’admissibilité dépend de l’avis ou du formulaire en vigueur. Un formulaire de bail BHC entré en vigueur le 22 février 2021 indique un âge d’au moins 21 ans, un Omang ou passeport, des documents matrimoniaux le cas échéant, une fiche de paie, six mois de relevés bancaires et une déclaration sous serment concernant un bien BHC ; ces conditions ne s’appliquent pas automatiquement à tous les programmes actuels. L’offre publique ou aidée comprend aussi la Self Help Housing Agency (SHHA), les programmes Bonno, les parcelles viabilisées et d’autres dispositifs locaux ou institutionnels. Les informations SHHA sur l’amélioration du logement indiquent des conditions liées à la citoyenneté, à l’âge (21 à 60 ans), aux revenus, au Common Lease ou au Certificate of Common Land Grant, à l’Omang, à la fiche de paie, à une caution et à l’existence d’une structure construite ou inachevée. Elles indiquent un maximum de P60 000, des mensualités de P250 sur 20 ans et un taux d’intérêt nul, avec inspection du conseil avant le versement. L’aide turnkey concerne une parcelle non aménagée avec clôture et borne-fontaine, mais les règles Bonno en vigueur peuvent remplacer des informations SHHA plus anciennes. Le programme Bonno 2025-2026 comprend des prêts de développement turnkey, l’amélioration des logements, une aide aux groupes D4 et inférieurs ou équivalents, des programmes ciblés et de partenariat public-privé, des logements commerciaux, de district ou institutionnels et le rent-to-buy. Une déclaration officielle de 2026/27 rapportait un objectif de 979 logements à faible revenu pour 2025/26 : 62 chantiers commencés, 54 logements achevés ou remis et 769 non commencés. Elle indiquait aussi 928 logements commerciaux BHC en construction et 36 865 logements ciblés engagés mais en attente de mobilisation. Ces chiffres décrivent l’avancement des programmes et ne donnent pas automatiquement droit à un logement. Les banques, la Botswana Building Society, la National Development Bank et d’autres prêteurs commerciaux proposent des prêts hypothécaires ou des prêts pour l’achat, les parcelles, la construction, les améliorations, les fonds propres et les avances supplémentaires. Les prêteurs demandent souvent une preuve de revenu, une pièce d’identité, des relevés bancaires, une offre ou un acte de vente, les titres ou baux, une estimation, une inspection structurelle, des plans approuvés et des devis d’entrepreneurs. Les conditions publiées de la Botswana Building Society décrivent des prêts hypothécaires individuels pouvant aller jusqu’à 25 ans et devant être remboursés avant l’âge de 65 ans, selon les revenus, la valeur du bien et l’âge. Une parcelle coutumière peut nécessiter un Tribal Lease, un arpentage et une conversion en Common Law Lease. Un conveyancer enregistre l’hypothèque au moyen du titre, des actes hypothécaires, d’une procuration et d’une résolution du prêteur ; les informations publiées annoncent environ cinq jours ouvrables après réception d’un dossier complet. Les frais d’achat peuvent comprendre l’apport, le conveyancing, l’évaluation, le transfert et l’enregistrement, les frais d’agence, les raccordements, taxes, redevances, services, entretien et travaux. Le traitement du droit de mutation par la BURS diffère selon la citoyenneté ; vérifiez le calcul en vigueur avant de vous engager. Toute construction résidentielle requiert un permis d’urbanisme avant le début des travaux. Le propriétaire ou son représentant autorisé s’adresse à l’autorité locale d’urbanisme ; un Physical Planning Committee décide. La Water Utilities Corporation, la Botswana Power Corporation, les autorités environnementales et les bureaux d’arpentage peuvent également devoir être consultés. Des plans approuvés ou un permis de construire ne prouvent ni la propriété ni la légalité des droits fonciers. Le transfert d’un droit acquis nécessite généralement le titre, bail ou acte d’origine, les pièces d’identité et les documents matrimoniaux, de décès ou de société requis. Une parcelle non aménagée ne peut généralement pas être transférée sans justification ; un consentement adapté au régime foncier et l’enregistrement sont nécessaires. Une remise d’argent ou un accord privé ne les remplace pas. Lors de la remise du logement, consignez son état, les relevés des compteurs, les clés, les défauts et les équipements inclus. Vérifiez si le contrat attribue les services publics, taxes, redevances, réparations et interruptions de service. Pendant l’occupation, obtenez le consentement écrit nécessaire pour les modifications ou la sous-location, et conservez reçus, avis, inspections et échanges. La fin d’une location implique généralement le préavis contractuel, l’inspection, le décompte du dépôt, la clôture ou le transfert des services, la remise des clés et la conservation des documents finaux. Les changements de propriétaire ou de parcelle exigent la procédure approuvée de transfert et d’enregistrement. Les risques liés au logement comprennent les faux certificats, les attributions illégales ou doubles, les droits fonciers incertains ou non enregistrés, les défauts de bornage, les constructions sans droit légal ou permis, l’absence de services, l’insécurité des établissements informels, les litiges de dépôt, les arriérés, l’expulsion et l’exécution par un prêteur. Vérifiez conjointement le site, les registres officiels, les conditions signées, les reçus et le recours à un professionnel du transfert. Le Land Tribunal connaît de certains recours contre les décisions du Land Board et des autorités d’urbanisme, mais pas de tous les litiges de succession, d’indemnisation, de vente, de State Land ou de Freehold Land. Les litiges de loyers réglementés peuvent relever du Rent Control Tribunal ; les autres peuvent nécessiter le tribunal compétent ou un avis juridique.