Que documentos devo verificar antes de comprar uma casa, um lote ou um apartamento no Bangladesh?

Verifique a identidade do vendedor, a cadeia de titularidade, os registos de terras, o documento de registo de terras relevante, os recibos atuais do imposto predial, os registos de mutação, uma pesquisa de ónus relativa a doze anos, os limites e o acesso. No caso de apartamentos, verifique também os planos aprovados, os acordos entre o promotor e o proprietário do terreno, a procuração e as provas de conclusão ou ocupação.

Como posso garantir contratualmente um arrendamento residencial no Bangladesh?

Um contrato escrito deve abranger a habitação, o prazo, a renda, o pagamento antecipado ou a caução, o aviso prévio, os serviços, as reparações, o subarrendamento, os hóspedes e a entrega. Guarde os recibos de pagamento e verifique a autoridade do senhorio ou agente; a lei de controlo das rendas de 1991 pode impor limites adicionais aos pagamentos de prémios e ao pagamento antecipado da renda nas instalações abrangidas.

Quais são as autoridades responsáveis pela habitação, pelos registos de terras e pelas licenças de construção no Bangladesh?

A autoridade é responsável pelos projetos de habitação pública e terrenos; o ministério das terras e o responsável local pelas terras, Comissário Assistente (Terras) (Assistant Commissioner (Land)), tratam dos registos de terras e da mutação; e a conservatória de registo de escrituras (Sub-Registry or District Registry) trata do registo e das pesquisas de escrituras. A RAJUK ou a autoridade regional de desenvolvimento competente trata do uso dos terrenos e da construção, enquanto os municípios, os prestadores de serviços e os organismos de segurança contra incêndios têm outras responsabilidades locais.

Que riscos de segurança devo verificar antes de me mudar para um apartamento ou uma casa no Bangladesh?

Verifique a segurança estrutural, o plano de construção aprovado, as rotas de evacuação, o acesso dos serviços de emergência e combate a incêndios, os perigos elétricos e relacionados com gás, a água, o saneamento e a drenagem. Dependendo da localização, considere também inundações, acumulação de água, calor, ciclones, erosão fluvial ou deslizamentos de terras; nas cidades densamente construídas, a segurança contra incêndios e das rotas de evacuação é especialmente importante.

Habitação no Bangladesh

A habitação no Bangladesh inclui aquisição de casa própria, arrendamento, alojamento partilhado e habitação informal. Cerca de 80,79% dos agregados familiares são proprietários da sua casa; o arrendamento é muito mais comum nas cidades do que nas zonas rurais. O acesso, a segurança, os custos e os direitos dependem fortemente da localização, da documentação e de a solução ser formal ou informal.

Dica

Escolha a solução habitacional de acordo com a segurança jurídica, a documentação disponível, os custos contínuos e os riscos da localização específica. Trate promessas verbais, utilização informal e titularidade pouco clara como riscos não resolvidos até verificar o contrato, as provas e as responsabilidades. Antes da mudança, é essencial documentar a entrega, garantir serviços seguros e confirmar que o edifício é habitável.

porAyesha&Rahim

O Bangladesh apresenta grandes diferenças entre as zonas rurais, Daca e outras cidades, bem como entre assentamentos formais e informais. Os termos comuns incluem casa ou habitação (bari or basha), alojamento partilhado (mess), assentamento informal (bosti or slum) e abrigo improvisado básico (jhupri). De acordo com o Censo da População e Habitação de 2022, 80,79% dos agregados familiares eram proprietários da sua casa. Nas cidades, a percentagem de proprietários era de 55,62%, enquanto 34,70% arrendavam uma habitação e também tinham uma casa própria; nas zonas rurais, a percentagem de proprietários era de 92,32%. A habitação no Bangladesh é obtida através de senhorios e agentes privados, familiares, empregadores, alojamento partilhado, compra de terrenos e autoconstrução, promotores imobiliários ou programas baseados em projetos da Autoridade Nacional da Habitação (National Housing Authority). A autoridade pode atribuir casas e lotes através de concursos baseados em projetos, candidaturas, procedimentos de seleção ou sorteios; não existe um direito uniforme à habitação pública em todo o país. A Corporação Financeira para Construção de Casas do Bangladesh (Bangladesh House Building Finance Corporation) e os bancos comerciais podem oferecer financiamento, mas as decisões de concessão dependem, entre outros fatores, da cadeia de titularidade, dos rendimentos, dos documentos de identidade, dos registos fiscais, da mutação e dos documentos de construção aprovados. Antes de comprar, verifique a identidade do vendedor, a cadeia de titularidade, os registos de terras (Khatian or Porcha), o documento de registo de terras relevante (DCR), os recibos atuais do imposto predial, o registo de mutação (Namjari or Mutation), uma pesquisa de ónus relativa a doze anos, bem como os limites e o acesso. A propriedade é transferida através de uma escritura registada; depois, o registo de mutação deve ser atualizado. No caso de apartamentos, a análise deve abranger adicionalmente o acordo com o promotor e o proprietário do terreno, uma procuração, os planos aprovados, a utilização autorizada, provas de conclusão ou de ocupação e os acordos relativos às áreas comuns e às ligações de serviços. Num arrendamento, um contrato escrito deve indicar a habitação, o prazo, a renda, o pagamento antecipado ou caução, o prazo de aviso prévio, os serviços, as reparações, o subarrendamento, os hóspedes, o inventário e a entrega. O senhorio ou agente deve provar que tem autoridade para arrendar; os pagamentos e recibos devem ser guardados. A Lei de Controlo das Rendas de Imóveis de 1991 (Premises Rent Control Act of 1991) limita, entre outras coisas, os pagamentos de prémios e o pagamento antecipado de renda superior a um mês nas instalações abrangidas, salvo se o Controlador responsável der o seu consentimento ou se for aplicável uma exceção legal. A aplicação prática depende, contudo, da localização, do contrato e das provas disponíveis. A construção e a utilização exigem licenças da autoridade de desenvolvimento competente, como a autoridade de desenvolvimento de Daca (RAJUK) ou outra autoridade regional, consoante a zona. Antes de se mudar, verifique um plano aprovado, uma licença de construção e, quando exigido, um certificado de ocupação. O Código Nacional de Construção do Bangladesh (Bangladesh National Building Code), juntamente com os requisitos de segurança contra incêndios, estruturais e sanitários, fornece uma base técnica. Antes da utilização, verifique também as saídas, o acesso dos serviços de emergência e combate a incêndios, os perigos elétricos e relacionados com gás, a drenagem, o abastecimento de água e a possibilidade de inundações. A eletricidade, a água, o saneamento, o gás de cozinha, a recolha de resíduos e a drenagem variam consoante a localização e o assentamento. No caso de ligações partilhadas ou informais, esclareça expressamente os contadores, a faturação, os pagamentos em atraso, as taxas de serviço e a responsabilidade pelas reparações. As inundações, a acumulação de água, o calor, os ciclones, a erosão fluvial e os deslizamentos de terras afetam a adequação de uma localização; nas cidades densamente povoadas, existem ainda riscos adicionais de incêndio, de rotas de evacuação e estruturais. No momento da mudança, documente a entrega, o inventário, as leituras dos contadores, as chaves e os pagamentos da renda e da caução. O fim de um arrendamento depende do contrato, da legislação aplicável e da prática local. Após uma mudança de propriedade, conserve a escritura, os registos de terras, os registos de mutação, os recibos fiscais, as licenças e os comprovativos de pagamento. Os residentes informais têm frequentemente documentação mais fraca e maior risco de deslocação ou despejo; os programas de abrigos para catástrofes, reparações ou realojamento são normalmente específicos de cada projeto e localização.