Vivienda en Angola

Los términos portugueses habitação, alojamento familiar y moradia designan la vivienda, mientras que apartamento, cubata y barraca se refieren a tipos comunes de casas o viviendas. Angola no tiene un único canal nacional para obtener una vivienda privada. Los alquileres y las compras formales coexisten con las centralidades y urbanizações construidas por el Estado, la autoconstrucción dirigida (Autoconstrução Dirigida), la autoconstrucción privada, los asentamientos urbanos informales y la vivienda rural. La ocupación informal de tierras sigue siendo una vía importante de acceso, especialmente en las periferias urbanas y alrededor de Luanda, pero un recibo privado, el reconocimiento local o una posesión prolongada no demuestran por sí solos la existencia de un título seguro. La tierra en Angola pertenece originalmente al Estado. Un derecho de superficie (direito de superfície) puede otorgar a personas angoleñas y extranjeras el derecho a utilizar la tierra, mientras que el dominio civil de uso (domínio útil civil) y, especialmente en las zonas rurales, el derecho consuetudinario de uso (domínio útil consuetudinário) ofrecen otras formas de derechos de uso. Una concesión normalmente exige un uso útil y efectivo de la tierra; la falta de uso o el uso indebido pueden provocar la pérdida del derecho. Desde el Decreto 84/25, la Ventanilla Única para la Concesión de Derechos sobre la Tierra (Janela Única de Concessão de Direitos Fundiários) ofrece un procedimiento para las tierras susceptibles de concesión pertenecientes al dominio privado del Estado. No cubre las tierras del dominio público ni las tierras rurales comunitarias, y no garantiza que se conceda un título. El servicio municipal de catastro urbano y los registros del IGCA-Tombo ayudan a verificar la parcela y su historial. Antes de alquilar, comprar o construir, comprueba la dirección, al propietario o persona autorizada para disponer del inmueble, el certificado del registro de la propiedad (Certidão Predial), la matriz predial (Matriz Predial), la concesión o el derecho de superficie, las cargas registradas, la situación de subdivisión, la situación urbanística, el certificado de habitabilidad (Certificado de Habitabilidade) o la autorización de uso, y el estado real de la electricidad, el agua y el saneamiento. Compara los documentos originales con los documentos de identidad y obtén comprobaciones independientes del registro y del catastro. El censo de 2024 registró que el 65,7 % de la población era urbana, mientras que el 44,9 % de los hogares tenía electricidad de la red pública, el 59,3 % carecía de agua de la red canalizada y el 40,5 % carecía de una instalación de saneamiento. Estas cifras varían mucho entre provincias, por lo que la infraestructura anunciada no demuestra que una propiedad concreta esté conectada o sea utilizable. Los alquileres urbanos se rigen por la Lei 26/15. Un arrendamiento urbano (arrendamento urbano) debe constar por escrito e identificar a las partes, el inmueble y su ubicación, la finalidad, la duración, el alquiler y la fecha; el certificado de habitabilidad o una prueba relacionada debe formar parte de la documentación contractual. El pago anticipado inicial no puede superar tres meses, y el pago anticipado de una renovación no puede superar 30 días. Si el contrato no fija un plazo, el plazo legal sustitutivo es de dos años, con una duración máxima del alquiler de 30 años. Deben conservarse los justificantes del pago del alquiler, y el subarriendo generalmente requiere consentimiento escrito y notificación. La terminación no debe basarse únicamente en una declaración oral. El desalojo formal sigue un procedimiento judicial o de orden, mientras que el desalojo informal requiere una evaluación local y jurídica independiente. La vivienda estatal es administrada por la autoridad estatal local competente, con políticas y programas en los que participan MOPUH, INH, FFH o la entidad gestora, el gobierno provincial y la administración municipal. Las solicitudes generalmente requieren un documento de identidad o tarjeta de residente y un formulario, seguidos de una selección mediante sorteo o asignación. El Decreto 278/20, modificado por el Decreto 84/22, establece varias formas contractuales: alquiler, propiedad resoluble, pago inmediato y asignación gratuita. En la combinación de programas indicada, el 30 % son alquileres, el 10 % unidades de pago inmediato y el 60 % unidades de propiedad resoluble. Los ciudadanos angoleños y los extranjeros residentes mayores de 18 años pueden solicitarla generalmente, pero los ciudadanos extranjeros están limitados a los alquileres. El acceso al alquiler requiere acreditar la residencia en Angola y la capacidad de pago; la propiedad resoluble y el pago inmediato también dependen de la capacidad de pago. La asignación gratuita se dirige a situaciones como pobreza extrema, vulnerabilidad, emergencias, reasentamiento o amenazas para la vida, y normalmente requiere certificación local. No existe un derecho automático a una unidad concreta. El comprador o residente asignado es responsable del mantenimiento, incluidas las zonas comunes, mientras que las infraestructuras estatales y las instalaciones sociales siguen vinculadas a las responsabilidades del gobierno provincial. La vivienda estatal puede cancelarse por motivos como tres cuotas mensuales consecutivas o seis intermitentes impagadas, el uso indebido de la propiedad o la información falsa. Las asignaciones gratuitas no pueden transferirse durante diez años, y las unidades de propiedad resoluble generalmente no pueden transferirse ni gravarse antes de que se transmita la propiedad plena. Para las viviendas confiscadas por el Estado, construidas por el Estado o compradas por el Estado y mantenidas hasta 2008, el Decreto 147/25 establece un procedimiento separado para el arrendatario estatal principal que pueda demostrar su identidad y pruebas de posesión o arrendamiento. El pago puede hacerse en hasta 24 cuotas o de inmediato, con un descuento del 25 % por el pago íntegro; el certificado de finiquito (Termo de Quitação), la matriz predial y el Documento Particular pueden respaldar la inscripción, y las tasas registrales o notariales se reducen al 70 %. Los bancos y el régimen especial del BNA conforme al Aviso 09/24 pueden financiar una vivienda permanente formal, terrenos urbanizados, autoconstrucción o la adquisición de una vivienda de un proyecto habitacional. Un banco examina los ingresos, la propiedad, el promotor, las licencias, el título, las cargas y otros documentos del proyecto. La posesión informal o la autoconstrucción sin un título legalizable normalmente no puede financiarse mediante un banco. La construcción también requiere un derecho sobre la tierra adecuado, una licencia válida de subdivisión o construcción, un proyecto aprobado y un constructor o promotor cualificado. El estado real de las infraestructuras, el avance de la construcción, el presupuesto, el contrato y el calendario de pagos deben documentarse, no inferirse de la publicidad. Los costes de la vivienda incluyen el alquiler o el precio de compra, los depósitos o pagos anticipados, las conexiones de servicios, el mantenimiento, los gastos registrales y notariales, la tasación, el seguro y las comisiones del crédito. Angola no tiene un estándar nacional fiable para los alquileres, depósitos, plazos de tramitación o costes de los servicios; el inmueble, la moneda, el mercado, la provincia y el nivel de formalidad determinan el importe. Los principales riesgos incluyen cadenas de titularidad defectuosas, ventas duplicadas, documentos falsificados, concesiones no registradas, falta de infraestructuras, inundaciones, ubicaciones inadecuadas y reasentamientos o desalojos. Al cambiar de vivienda, registra el estado de entrega, los contadores, las llaves, los importes pendientes y la liquidación de cualquier depósito o pago anticipado. Una venta o transferencia requiere una escritura aceptable y su inscripción, mientras que la vivienda estatal se rige por el contrato correspondiente y las reglas de la entidad gestora. En un caso de reasentamiento, verifica la orden concreta, la autoridad local responsable, la base de sustitución o compensación y el recurso jurídico disponible.