La palabra catalana para vivienda es vivienda en catalán (habitatge). Las personas que alquilan una vivienda en Andorra suelen utilizar el mercado privado a través de una agencia, directamente con el propietario o mediante anuncios públicos. El contrato de arrendamiento (contracte d’arrendament), es decir, el contrato de alquiler, debe constar por escrito. La fianza de alquiler (fiança) no puede superar el importe de dos meses de alquiler; como alternativa, puede acordarse una garantía bancaria. Según la situación, la administración de residencia exige una copia del contrato, una prueba de la propiedad o un certificado de alojamiento público. Después de recibir la autorización de inmigración, normalmente hay que registrar la residencia ante la administración comunal competente (Comú) en un plazo de tres meses. Quien no sea el inquilino normalmente necesita el consentimiento del propietario para registrar su residencia. Por lo general, existe una excepción para los cónyuges, las parejas registradas y los familiares de primer grado en línea directa. Los compradores extranjeros necesitan una autorización previa a través de la plataforma en línea de trámites electrónicos (e-tramits) antes de adquirir un inmueble si no son residentes en Andorra, han vivido allí menos de tres años, actúan como persona jurídica extranjera o representan a una empresa andorrana con más del 5 % de capital extranjero o de derechos de voto extranjeros. La solicitud requiere un número de identificación (NIA). Tras la aprobación, la compra se formaliza mediante una escritura pública notarial. La tasa administrativa es de 300 euros; la decisión tarda como máximo dos meses y puede prorrogarse un mes. En 2026, el impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera es del 6 % para el primer inmueble y del 10 % para el segundo. Este impuesto se refiere a la decisión de adquisición, pero no sustituye la evaluación del precio de compra ni de los demás costes de adquisición. El programa de primera vivienda puede proporcionar una garantía de préstamo del 100 % y una bonificación de intereses. Entre los requisitos figuran, entre otros, al menos siete años de residencia legal, efectiva y continuada; no tener una vivienda en propiedad en Andorra ni en el extranjero; disponer de un patrimonio inferior al 30 % del precio de compra; tener unos ingresos anuales de al menos el doble del salario mínimo vigente; y no tener deudas públicas. El parque público de viviendas de alquiler asequible es administrado por el Instituto Nacional de la Vivienda (Institut Nacional de l’Habitatge) y el registro de solicitantes (Registre de sol·licitants). Para inscribirse normalmente se requieren al menos cinco años ininterrumpidos de residencia legal, efectiva y continuada; no tener una vivienda en propiedad; y no tener un derecho de superficie ni un usufructo sobre una vivienda en Andorra o en el extranjero. Existe necesidad de vivienda cuando el alquiler representa más del 30 % de los ingresos o cuando ya existe una solución administrativa de vivienda. Los ingresos netos ordinarios deben superar 1,01 veces el salario mínimo y no superar 2,2 veces dicho salario. Para las familias con al menos dos hijos menores a cargo, el límite superior es de 2,5 salarios mínimos cuando ambos progenitores tienen ingresos ordinarios. El patrimonio no puede superar cuatro veces el salario mínimo anual y no debe haber deudas públicas. La solicitud es gratuita y puede presentarse en línea con un certificado electrónico o a través del servicio de trámites administrativos (Servei de Tràmits); el plazo máximo de resolución es de dos meses. Solo una decisión positiva del INH crea la inscripción efectiva. La adjudicación se realiza mediante convocatorias públicas separadas por tipo de hogar y de vivienda, con un sorteo notarial en caso de empate. En 2026, el parque oficial consta de 150 viviendas. El contrato público dura cinco años y puede renovarse anualmente; tras la aprobación, el contrato y la entrada en la vivienda deben producirse en el plazo de un mes. Es obligatorio contar con un seguro de responsabilidad civil. Si se pierde la elegibilidad, la renovación también puede finalizar. La ayuda al alquiler de 2026 exige al menos cinco años de residencia legal y efectiva. Los ingresos no pueden superar 1,2 veces el umbral de ingresos legal (LECS); la tasa de la ayuda es normalmente del 30 % y del 35 % para los grupos prioritarios. La ayuda dura doce meses y puede solicitarse en cualquier momento de 2026 en línea o a través del servicio de trámites. La ayuda para la emancipación juvenil exige además tener entre 22 y 30 años, cinco años de residencia, ingresos superiores al salario mínimo e ingresos brutos inferiores a 24.000 euros; cubre dos fianzas de alquiler y el mes en curso. Los datos de alquiler registrados del sistema de datos de alquileres registrados (SICAR) y de las administraciones comunales (Comuns) muestran unos 4.300 contratos declarados y un alquiler medio declarado de 13 euros por metro cuadrado en noviembre de 2025. Esta cifra describe únicamente la muestra registrada y no constituye una oferta general del mercado. Durante el alquiler, se deposita una copia del contrato ante la administración comunal competente; las administraciones comunales proporcionan los datos al sistema. Las reparaciones ordinarias relacionadas con la antigüedad corresponden normalmente al propietario, mientras que el inquilino responde de los daños causados por un uso indebido. Las modificaciones y mejoras requieren el consentimiento del propietario. La venta no pone fin automáticamente al contrato; el comprador asume la posición del propietario. El propietario devuelve la fianza al entregar las llaves, descontando los alquileres impagados acreditados o las reclamaciones por daños justificadas contractualmente. El inquilino puede marcharse antes con un preaviso de un mes; no se aplica ninguna penalización excepcional por ello. El plazo de preaviso para no renovar es de tres meses. A partir del 1 de enero de 2027, la Ley 11/2026 (Llei 11/2026) cambiará gradualmente el sistema de prórrogas contractuales forzosas. En 2027, el propietario podrá poner fin a los contratos de 2012 o anteriores y a los contratos con un alquiler inferior a 6 euros por metro cuadrado. Si el preaviso exigido no se entrega con seis meses de antelación, el alquiler se ajusta según el índice de precios de consumo y el contrato se prorroga tácitamente por un año. Para los contratos nuevos, los límites de incremento anual dependen del alquiler anterior: hasta 7 euros por metro cuadrado, el 6 % más el índice de precios de consumo; por encima de 7 y hasta 8 euros, el 5 % más el índice de precios de consumo; por encima de 8 y hasta 9 euros, el 4 % más el índice de precios de consumo; por encima de 9 y hasta 10 euros, el 3 % más el índice de precios de consumo; por encima de 10 y hasta 12 euros, el 2 % más el índice de precios de consumo; y por encima de 12 euros, el 1 % más el índice de precios de consumo. Para 2027, el índice de precios de consumo está limitado al 2,5 %. Por tanto, la evaluación concreta depende de la fecha del contrato, la superficie, el alquiler anterior y la entrega acreditable del preaviso. La recuperación de una vivienda para uso propio del propietario o para familiares de hasta segundo grado requiere un preaviso de seis meses, una declaración jurada y una prueba del vínculo familiar. Los contratos protegidos están sujetos a restricciones especiales para su rescisión por renovación. Quien deba abandonar una vivienda pública porque ha dejado de cumplir los requisitos puede permanecer en una lista de espera adecuada. El programa de renovación de viviendas (Renova) apoya las obras que mejoran la habitabilidad, la accesibilidad, la seguridad o la eficiencia energética. En el caso de viviendas adquiridas mediante una dación en pago o una ejecución hipotecaria, el Gobierno puede ejercer un derecho de tanteo o retracto. El plazo de decisión es de 60 días naturales, el plazo de pago no supera los cuatro meses y el derecho solo se aplica a las transmisiones definidas por la ley. El alojamiento turístico con designación de alojamiento turístico (HUT) no pertenece automáticamente al mercado normal de alquiler; su autorización es una cuestión separada.
Vivienda en Andorra
El mercado privado de la vivienda en Andorra se compone principalmente de alquileres y viviendas en propiedad; el parque público de viviendas de alquiler asequible también está creciendo. Alquilar requiere un contrato escrito, una fianza de como máximo dos meses de alquiler y documentación acreditativa para la administración de residencia. Algunos compradores extranjeros necesitan una autorización oficial previa y una escritura notarial antes de adquirir un inmueble. Durante el alquiler y al finalizarlo, la fecha del contrato, la superficie, el motivo de la rescisión y las normas transitorias legales determinan los derechos y los plazos.
Consejo
En Andorra, primero hay que elegir entre el alquiler privado, la vivienda pública de alquiler y la propiedad en función del tiempo de residencia, los límites de ingresos, el patrimonio y el plazo deseado. Hay que comprobar especialmente la fecha del contrato, la superficie y los plazos de rescisión, porque las normas de alquiler cambiarán gradualmente a partir de 2027. Conviene documentar por escrito y conservar íntegramente la prueba de residencia, la fianza, el estado de entrega y las autorizaciones oficiales.