مسکن در افغانستان

مسکن در افغانستان معمولاً از راه شبکه‌های محلی، مالکان، دلالان، اعضای خانواده یا خانوارهای میزبان پیدا می‌شود. اجاره مبنای رسمی تثبیت‌شده‌ای است، اما عمل پراکنده باقی مانده است. معیار ملی یک‌پارچه‌ای برای بررسی مستأجر یا ثبت اجاره وجود ندارد. دلال ملک دارای جواز می‌تواند در معامله کمک کند؛ وزارت عدلیه بر این دلالان نظارت دارد. گزارش شده جواز دلال 15,000 AFS برای سه سال هزینه و زمان صدور اعلام‌شده ده روز کاری دارد؛ این هزینه جواز ارائه‌دهنده است، نه هزینه معیاری معامله خانوار. برای قرارداد اجاره، ملک، استفاده مجاز، مدت و کرایه را مشخص کنید. کرایه می‌تواند پول نقد، ملک، سود یا تعهد مجاز دیگری باشد. بر پایه اصول قانون مدنی افغانستان، مالک ملک را تحویل می‌دهد و عیب‌های عمده را رسیدگی می‌کند، در حالی که مستأجر تعمیرهای جزئی متعارف را انجام می‌دهد، از تغییر زیان‌بار پرهیز می‌کند، عیب جدی را گزارش می‌دهد و ملک را در وضعیت قابل مقایسه بازمی‌گرداند. وضعیت خطرناک برای سلامت می‌تواند مبنای درخواست فسخ باشد. زیر‌اجاره عموماً به رضایت مالک نیاز دارد. قواعد اعلام پایان مدت معین، فسخ و جبران وجود دارند، اما اجرای عملی متفاوت است. معیار سراسریِ تأییدشده برای تضمین، مهلت اطلاع، سقف کرایه یا بازرسی هنگام تخلیه وجود ندارد و عرف محلی می‌تواند بسیار متفاوت باشد. اسناد مالکیت نیازمند بررسی دقیق‌اند. قباله شرعی یا قباله قطعی به سند رسمی یا دینی مالکیت اشاره می‌کند، در حالی که قباله عرفی سند عرفی است. قباله عرفی می‌تواند از ادعای مالکیت پشتیبانی کند، اما به‌تنهایی مالکیت امن و بدون اختلاف را ثابت نمی‌کند. پیش از خرید یا پذیرفتن انتقال، تذکره فروشنده یا مالک، اختیار او بر ملک، زنجیره کامل اسناد، اسناد ارث، ادعاهای رقیب، وضعیت قطعه و ساختمان، شاهدان، سوابق پرداخت و مدرک تصرف را بررسی کنید. دفترچه مالیاتی، سوابق برق و اسناد سکونت می‌توانند مدرک پشتیبان باشند، اما جای تأیید قابل اتکای مالکیت را نمی‌گیرند. سکونتگاه‌های غیررسمی اغلب سند یا ثبت ندارند. این وضعیت می‌تواند خطر تخلیه، ادعاهای تکراری، اختلاف با مالک یا میزبان، بازپس‌گیری دولتی و دسترسی ضعیف به خدمات یا مالی رسمی را افزایش دهد. اداره حقوق وزارت عدلیه به امور مدنی و حقوق مالکیت رسیدگی می‌کند. اداره امور اراضی MAIL شناسایی حقوق زمین، اطلاعات بانک زمین و ثبت، ثبت مناطق غیررسمی و کارکردهای مربوط به قباله را انجام می‌دهد. وزارت شهرسازی و مسکن و شهرداری‌ها امور برنامه‌ریزی شهری، زمین دولتی و جواز ساختمان، کادستر و انتقال را بر عهده دارند. دادگاه‌ها به اختلاف‌های ملکی رسیدگی می‌کنند. مسئولیت ولایتی ممکن است هم‌پوشانی داشته باشد. برنامه‌های قطعات دولتی ویژه هر پروژه‌اند. قانون منتشرشده وزارت عدلیه در 2025 به فروش یا توزیع قطعات دولتی و جواز ساختمان می‌پردازد و اجرا به MUDH، شهرداری‌ها و اداره امور اراضی MAIL مربوط است. واجد شرایط بودن خودبه‌خود قطعه‌ای اعطا نمی‌کند. اگر پروژه اجازه دهد، وقتی پرداخت یک‌جا ممکن نیست اقساط می‌تواند ممکن باشد، اما شرایط ساخت و استفاده خطر بازپس‌گیری ایجاد می‌کنند. رهن مسکن نادر است. خرید بیشتر با پول نقد، پشتیبانی خانواده، اعتبار خصوصی یا گیراوی تأمین می‌شود. گیراوی پیش‌پرداخت ثابتی برای سکونت تا زمان بازپرداخت پول است و قرارداد باید شرایط بازپرداخت، مدت، حق تصرف و روند اختلاف را مشخص کند. مسیر عمومی سراسریِ رهن یا یارانه مسکن تأیید نشده است. در منابع بررسی‌شده نظام سراسری اجاره اجتماعی نیز شناسایی نشده؛ سکونت خانوادگی یا نزد میزبان می‌تواند جایگزین عملی باشد. شرایط مسکن اغلب از ناامنی تصرف و خدمات محدود اثر می‌پذیرند. سکونتگاه‌های غیررسمی، برنامه‌ریزی‌نشده و پیرامون‌شهری ممکن است خانه‌های گلی، نیمه‌کاره یا موقت با ازدحام و آب، فاضلاب، گرمایش، استحکام، حفاظت در برابر هوا یا خدمات ضعیف داشته باشند. در نمونه بازگشت‌کنندگان UNHCR در آوریل 2025، 71% در خانه‌های گلی نامناسب، 62% در خانه اجاره‌ای، 17% نزد خانواده یا دوستان و 15% در خانه ملکی یا ارثی زندگی می‌کردند. میان اجاره‌نشینان نمونه، 61% توان پرداخت کرایه نداشتند، 60% برای کرایه قرض گرفته بودند و 31% با تهدید تخلیه روبه‌رو بودند. نمونه ازدحام را نیز ثبت کرد، از جمله تا چهار نفر در هر اتاق، سکونت چند خانوار در 15% موارد و خانوارهای تک‌اتاقی در 14% موارد؛ این ارقام میزان شیوع ملی نیستند. اصول رسمی قانون مدنی مالکیت و ارث زنان را به رسمیت می‌شناسند، اما دسترسی عملی همچنان ناامن است. گزارش UN-Habitat برآورد می‌کند که کمتر از 5% اسناد زمین نام یکی از اعضای زن خانواده را دارند. خانوارهای تحت سرپرستی زنان ممکن است با درآمد و وثیقه ضعیف‌تر، گزارش رد اجاره از سوی مالک بدون سرپرست مرد و محدودیت‌های جست‌وجوی مسکن، قرارداد، خدمات و دسترسی به حل اختلاف روبه‌رو شوند. حق رسمی، دسترسی عملی برابر را تضمین نمی‌کند. اختلاف‌ها ممکن است با مذاکره با مالک، بزرگان، شورا یا جرگه، متخصصان حقوقی یا ملک دارای جواز، حقوق یا دادگاه پیگیری شوند. میانجی‌گری عرفی ممکن است محلی مؤثر باشد، اما می‌تواند نابرابر باشد یا در برابر طرف غایب به‌سختی اجرا شود، به‌ویژه در پرونده‌های زنان یا مالکیت مورد اختلاف. وزارت عدلیه مشاوره حقوقی رایگان از راه 188 اعلام می‌کند. UNHCR برای پناهندگان، بازگشت‌کنندگان و آوارگان داخلی کمک حقوقی و مسکن، زمین و مالکیت را فهرست می‌کند، اما پوشش و واجد شرایط بودن به ولایت و برنامه بستگی دارد. سطح کرایه، تضمین و عرف اطلاع بسیار محلی و متغیر است. مشورت‌های Shelter Cluster در 2025 در مناطق بررسی‌شده افزایش کرایه حدود 10% تا 40% را نشان داد؛ این نشانه‌ای از وضعیت است، نه نرخ ملی. اجاره‌نامه امضاشده یا عرفی، رسیدها، مشخصات شاهد، مدرک وضعیت ملک و اطلاعیه‌های کتبی را نگه دارید. تمدید، پایان اجاره، ادعای مالک جدید، ادعای استفاده مالک، نپرداختن و بازپرداخت مورد اختلاف نیازمند بررسی پرونده‌ای است، زیرا نتیجه یکنواخت سراسری تضمین نشده است.